Андрей Батяев - Справочник риэлтора

• Название: Справочник риэлтора
• Автор: Андрей Батяев
• Жанр: Справочники
• Год: 2006

Настоящее издание предназначено как для фирм, оказывающих риэлторские услуги населению и организациям, так и для тех, кто пользуется услугами риэлторов. Книга содержит практические советы по проведению сделок с недвижимым имуществом клиента, предлагает риэлтору ряд советов как проверить «юридическую чистоту квартиры». Более подробно рассмотрены вопросы, возникающие у риэлторских фирм в связи с участием в строительстве жилых домов, регистрирования прав на объект незавершенного строительства.

Книга рассказывает о порядке проведения контроля, со стороны государственных органов и разъясняет права организации при проведении в отношении нее мероприятий по контролю. При подготовке данного издания были учтены последние изменения законодательства в области жилищного права, ипотеки, инвестирования строительства, плана ведения бухгалтерского учета.

Вместе с тем, книга не только поможет в работе риэлтора, но и окажет помощь потенциальному клиенту риэлторской фирмы с тем, что бы подсказать ему насколько грамотно и квалифицировано работает, выбранная им риэлторская фирма.

---

Таким образом, при совершении сделки на сумму превышающею 3 000 000 рублей, вы автоматически становитесь объектом контроля со стороны контролирующих органов, на предмет появления у вас денежной суммы такого размера.

Министерство по антимонопольной политике страны так же контролирует деятельность риэлторских фирм. В основном это касается крупных фирм. В НТУ МАП России поступило заявление от коммерческой организации об антиконкурентном соглашении внутри Новосибирской ассоциации риэлторов (далее – Ассоциация), заключавшемся в осуществлении следующих действий:

1) координации предпринимательской деятельности членов Ассоциации, которая имела своим результатом ограничение конкуренции;

2) проведении согласованной ценовой политики;

3) запрете на публикацию информации о стоимости услуг и о предоставляемых скидках.

Территориальное управление возбудило дело по признакам нарушения ст. 10 Федерального закона от 23 июня 1999 г. № 117-ФЗ «О защите конкуренции на рынке финансовых услуг» (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.) (далее – Закон о конкуренции). На заседание комиссии НТУ МАП России были представлены материалы и документы, указывавшие на наличие антиконкурентного соглашения. Координация (согласование) предпринимательской деятельности осуществлялась по двум направлениям:

1. Координация ценовой политики. Из представленных материалов следовало, что с самого начала деятельности в Ассоциации проводилась единая ценовая политика. Такая координация ограничивала конкуренцию между членами Ассоциации и ущемляла интересы их клиентов.

2. Координация рекламной деятельности. Рекламная деятельность является составляющей конкурентной политики, и следствием ее координации явилось значительное ограничение конкуренции. Протоколы собрания Ассоциации содержат ограничения, касающиеся рекламы, и были направлены на поддержание определенного уровня цен.

На собраниях Ассоциации было принято решение не рекламировать скидки на услуги и не публиковать информацию о стоимости услуг. По-видимому, такое решение было принято для сокрытия факта установления единых цен, тарифов и скидок. Комиссия НТУ МАП России приняла решение выдать предписание с требованием прекратить нарушении ст. 6 Закона о конкуренции, выражавшиеся в:

1) координации предпринимательской деятельности, имевшей результатом ограничение конкуренции;

2) проведении согласованной ценовой политики;

3) запрете на публикацию информации о стоимости услуг и представляемых скидках.

Комиссия НТУ МАП России приняла решение обратится в суд с иском о ликвидации Ассоциации. Ассоциация обратилась в суд с иском об отмене решения и предписания комиссии НТУ МАП России. В обоснование своих требований Ассоциация указала следующее: по признакам нарушения антимонопольного законодательства была создана комиссия по рассмотрению цела о нарушении антимонопольного законодательства. В определении о возбуждении дела было указано, что Ассоциация нарушила /ст. 10 Закона о конкуренции, однако комиссия вынесла решение о выдаче предписания о прекращении нарушения ст. 6 Закона о конкуренции, таким образом, по мнению истца, была нарушена процедура принятия решения и следовательно, решение и предписание на основании этого недействительны. Истец также указал, что вывод комиссии о согласованной ценовой политике, приведшей к ограничению конкуренции, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 121 ГК РФ коммерческие организации могут создавать объединения в форме ассоциаций именно в целях координации предпринимательской деятельности. Сам факт координации деятельности не является нарушением антимонопольного законодательства. Лишь при условии, что такая координация имеет своим результатом ограничение конкуренции, она становится противоправной. Под координацией ценовой политики понимались лишь формы доведения сведений о ценах до потребителей риэлторских услуг.

Рассмотрев решение и предписание комиссии, протоколы собрания членов Ассоциации, в одном из которых было принято решение предоставить одному из членов Ассоциации срок на изменение ценовой политики, что являлось одним из доказательств существования координация цен, суд признал доводы НТУ МАП России необоснованными, исходя из следующего. В соответствии со ст. 121 ГК РФ коммерческие организации могут создавать объединения в форме ассоциаций в целях координации их предпринимательской деятельности. В соответствии с уставом Ассоциации одной из уставных целей деятельности является координация деятельности риэлторских фирм. Так, координация ценовой политики риэлторских фирм в целях соответствия антимонопольному законодательству не может повлечь ограничение конкуренции. По утверждению истца, на собрании членов Ассоциации речь шла о координации ценовой политики в виде формы доведения сведений о ценах до потребителей риэлторских услуг, что не является обстоятельством, влекущим или могущим повлечь ограничение конкуренции. Других доказательств ограничения конкуренции НТУ МАП России не представило.

По утверждению истца, члены Ассоциации не оговаривали какой-либо уровень цен, и ответчиком не были представлены доказательства обратного. Согласно решению комиссии установленное Ассоциацией ограничение на проведение рекламных акций нашло отражение в протоколах собрания членов Ассоциации. Рассмотрев указанные протоколы, арбитражный суд установил следующее. На собрании в выступлениях представителей членов Ассоциации ставился вопрос о рекламе скидок. Однако в протоколе собрания отсутствуют решения поэтому вопросу. Сама постановка вопроса не означает нарушение антимонопольного законодательства. Однако на собрании были приняты следующие решения: не наказывать за телефонные ответы о процентных скидках, не публиковать сведения о размерах стоимости услуг и скидок.

Исследовав обстоятельства дела, арбитражный суд признал необоснованным довод ответчика о том, что координация рекламной деятельности автоматически влечет ограничение конкуренции, поскольку ответчик не доказал, что ограничения, касающиеся осуществления рекламы, были направлены на подержание определенного уровня цен. Суд признал противоречащими нормам права выводы ответчика о том, что решение Ассоциации не публиковать сведения о скидках ограничивает конкуренцию на рынке риэлторских услуг, и при этом исходил из следующего.

В соответствии со /ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельно осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Публикация или непубликация каких-либо сведений, в том числе об оказываемых услугах, не относится к предмету осуществляемой риэлторскими компаниями предпринимательской деятельности. На основании этого решение НТУ МАП России о наличии ограничения для публикации скидок вообще не связано с координацией предпринимательской деятельности. Учитывая недоказанность ограничения конкуренции, договоренности членов Ассоциации об установлении определенного уровня цен, арбитражный суд отменил решение и предписание НТУ МАП России.

НТУ МАП России подало апелляционную жалобу на решение арбитражного суда. Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение арбитражного суда первой инстанции по следующим основаниям. Согласно п. 4 ст. 6 Закона о конкуренции запрещается объединениям (союзам или ассоциациям), хозяйственным обществам и товариществам осуществление координации предпринимательской деятельности коммерческих организаций, которая имеет либо может иметь своим результатом ограничение конкуренции. Из решения НТУ МАП России следует, что Ассоциация координировала предпринимательскую деятельность своих членов. Координация осуществлялась по двум направлениям: ценовая политика и рекламная деятельность. Как видно из материалов дела, на одном из собраний членов Ассоциации рассматривался вопрос о ценовой политике. Принято решение о представлении АОЗТ срока на изменение ценовой политики. Данный факт свидетельствует о влиянии Ассоциации на ценовую политику членов.

Координация ценовой политики явствует из решения Ассоциации от 13 февраля 1996 г. о запрете проведения в Ассоциации демпинговой политики, что является в данном случае запретом на снижение цен. На собрании Ассоциации поднимался вопрос о снижении стоимости услуг на 6–7 %. Несмотря на отклонение предложения, этот факт свидетельствует о наличии координации ценовой политики. Координация Ассоциацией ценовой политики членов является нарушением п. 4 ст. 6 Закона о конкуренции. Реклама сведений о стоимости услуг и скидках способствует увеличению реализации товаров (услуг). Следовательно, ограничения публикации сведений о скидах и стоимости услуг связаны с ограничением предпринимательской деятельности (из состава Ассоциации было исключено 2 фирмы, которые нарушили требования об ограничении распространения сведений о скидках).