Андрей Батяев - Справочник риэлтора

• Название: Справочник риэлтора
• Автор: Андрей Батяев
• Жанр: Справочники
• Год: 2006

Настоящее издание предназначено как для фирм, оказывающих риэлторские услуги населению и организациям, так и для тех, кто пользуется услугами риэлторов. Книга содержит практические советы по проведению сделок с недвижимым имуществом клиента, предлагает риэлтору ряд советов как проверить «юридическую чистоту квартиры». Более подробно рассмотрены вопросы, возникающие у риэлторских фирм в связи с участием в строительстве жилых домов, регистрирования прав на объект незавершенного строительства.

Книга рассказывает о порядке проведения контроля, со стороны государственных органов и разъясняет права организации при проведении в отношении нее мероприятий по контролю. При подготовке данного издания были учтены последние изменения законодательства в области жилищного права, ипотеки, инвестирования строительства, плана ведения бухгалтерского учета.

Вместе с тем, книга не только поможет в работе риэлтора, но и окажет помощь потенциальному клиенту риэлторской фирмы с тем, что бы подсказать ему насколько грамотно и квалифицировано работает, выбранная им риэлторская фирма.

---

При проведении мероприятий по контролю должностные лица органов государственного контроля (надзора) не вправе:

1) проверять выполнение обязательных требований, не относящихся к компетенции органа государственного контроля (надзора), от имени которого действуют должностные лица;

2) осуществлять плановые проверки в случае отсутствия при проведении мероприятий по контролю должностных лиц или работников проверяемых юридических лиц или индивидуальных предпринимателей либо их представителей;

3) требовать представление документов, информации, образцов (проб) продукции, если они не являются объектами мероприятий по контролю и не относятся к предмету проверки, а также изымать оригиналы документов, относящихся к предмету проверки;

4) требовать образцы (пробы) продукции для проведения их исследований (испытаний), экспертизы без оформления акта об отборе образцов (проб) продукции в установленной форме и в количестве, превышающем нормы, установленные государственными стандартами или иными нормативными документами;

5) распространять информацию, составляющую охраняемую законом тайну и полученную в результате проведения мероприятий по контролю, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

6) превышать установленные сроки проведения мероприятий по контролю.

По результатам мероприятия по контролю должностным лицом (лицами) органа государственного контроля (надзора), осуществляющим проверку, составляется акт установленной формы в двух экземплярах. В акте указываются:

1) дата, время и место составления акта;

2) наименование органа государственного контроля (надзора);

3) дата и номер распоряжения, на основании которого проведено мероприятие по контролю;

4) фамилия, имя, отчество и должность лица (лиц), проводившего мероприятие по контролю;

5) наименование проверяемого юридического лица или фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя, фамилия, имя, отчество, должность представителя юридического лица или представителя индивидуального предпринимателя, присутствовавших при проведении мероприятия по контролю;

6) дата, время и место проведения мероприятия по контролю;

7) сведения о результатах мероприятия по контролю, в том числе о выявленных нарушениях, об их характере, о лицах, на которых возлагается ответственность за совершение этих нарушений;

8) сведения об ознакомлении или об отказе в ознакомлении с актом представителя юридического лица или индивидуального предпринимателя, а также лиц, присутствовавших при проведении мероприятия по контролю, их подписи или отказ от подписи;

9) подпись должностного лица (лиц), осуществившего мероприятие по контролю.

К акту прилагаются акты об отборе образцов (проб) продукции, обследовании объектов окружающей среды, протоколы (заключения) проведенных исследований (испытаний) и экспертиз, объяснения должностных лиц органов государственного контроля (надзора), работников, на которых возлагается ответственность за нарушения обязательных требований, и другие документы или их копии, связанные с результатами мероприятия по контролю.

Один экземпляр акта с копиями приложений вручается руководителю юридического лица или его заместителю и индивидуальному предпринимателю или их представителям под расписку либо направляется посредством почтовой связи с уведомлением о вручении, которое приобщается к экземпляру акта, остающемуся в деле органа государственного контроля (надзора). В случае выявления в результате мероприятия по контролю административного правонарушения должностным лицом органа государственного контроля (надзора) составляется протокол в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях, и даются предписания об устранении выявленных нарушений.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели ведут журнал учета мероприятий по контролю. В журнале учета мероприятий по контролю должностным лицом органа государственного контроля (надзора) производится запись о проведенном мероприятии по контролю, содержащая сведения о наименовании органа государственного контроля (надзора), дате, времени проведения мероприятия по контролю, о правовых основаниях, целях, задачах и предмете мероприятия по контролю, о выявленных нарушениях, о составленных протоколах, об административных правонарушениях и о выданных предписаниях, а также указываются фамилия, имя, отчество, должность лица (лиц), осуществившего мероприятие по контролю, и его (их) подпись. Журнал учета мероприятий по контролю должен быть прошит, пронумерован и удостоверен печатью юридического лица или индивидуального предпринимателя. При отсутствии журнала учета мероприятий по контролю в акте, составляемом по результатам проведенного мероприятия по контролю, делается соответствующая запись.

Риэлторская фирма при совершении различных правонарушений будет подлежать привлечению к ответственности в зависимости от вида совершенного проступка. Это может быть и уголовная ответственность, налоговая, административная, гражданско—правовая. Рассмотрим некоторые варианты уголовной ответственности для риэлторских фирм.

Наиболее часто среди совершенных преступлений встречается мошенничество недвижимым имуществом клиента. Мошенничество – хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием – обладает всеми признаками хищения, перечисленными в примечании 1 к ст. 158 УК РФ, с той лишь разницей, что предмет посягательства при мошенничестве шире, чем предмет других форм хищения. Согласно диспозиции ч. 1 ст. 159 УК РФ предметом мошенничества может быть также и право на имущество (например, сберегательная книжка на получение вклада в банке, долговая расписка для получения денег с кредитора и т. д.). Объективная сторона мошенничества выражается в действиях, характеризующихся двумя способами их совершения: обманом или злоупотреблением доверием. В результате обмана или злоупотребления доверием потерпевший, введенный в заблуждение, сам добровольно передает мошеннику свое имущество. Таким образом, риэлтор умышленно может вводить в заблуждение своего клиента относительно передаваемых ему прав, или дальнейших действий риэлтора и получаемого результата. Обман собственника, владельца или лица, под охраной которого находится имущество, может выражаться в сознательном искажении или в замалчивании истины. Обманные действия при мошенничестве совершаются до момента перехода имущества в пользу виновного. А следовательно, между обманом и заблуждением потерпевшего, добровольно передающего имущество виновному, должна быть установлена причинная связь, опосредуемая сознанием потерпевшего.

Наиболее типичные формы обмана выражаются в том, что виновный выдает себя за лицо, имеющее право на получение имущества, которым он в действительности не является. В сфере риэлторских услуг, наиболее часто это выражается в превышении риэлтором своих полномочий. Обман может выражаться в получении денежного аванса за работы, которые виновный не собирается выполнять, или умалчивании об обстоятельствах, которые имеют важное значение (например, о смерти родственника при получении по доверенности его пенсии). И наконец, виновный может представлять подложные документы для получения чужого имущества или денежных сумм (поддельная доверенность).

Другой формой мошенничества является злоупотребление доверием. Суть злоупотребления доверием как мошеннического способа изъятия чужого имущества состоит в использовании доверительных отношений, сложившихся между виновным и потерпевшим. Для того чтобы злоупотребление доверием было признано способом мошеннического завладения чужим имуществом, виновному недостаточно вызвать своими действиями особое к себе доверие со стороны потерпевшего или же пользоваться этим доверием в силу особых отношений, существующих между ним и потерпевшим. Виновному необходимо убедить потерпевшего передать в его распоряжение имущество. Злоупотреблением доверием охватываются случаи обманного заключения договоров (например, некто добьется подписи на векселе под предлогом получения кредита в банке и вместо этого предъявит его подписавшему ко взысканию). Данный способ мошеннического завладения чужим имуществом с корыстной целью будет иметь место когда, например риэлтор оформляет и фактически приобретает купленное для клиента недвижимое имущество в свою собственность, либо присваивает себе полученные от продажи деньги.

Особый интерес представляет вопрос об использовании поддельных или приобретенных незаконным путем документов, дающих право на получение чужого имущества. Представляя такой документ (например, поддельную доверенность на получение денег), виновный создает фиктивное юридическое основание для получения чужого имущества, но если виновный сам изготовил такой поддельный документ, то ответственность должна наступать по совокупности преступлений, предусмотренных ст. 159 и 327 УК РФ. В настоящее время получили распространение так называемые мошеннические сделки, когда лицо или группа лиц заключают договор на производство каких-либо работ или приобретение вещей, стремясь завладеть чужим имуществом и не собираясь выполнять взятые на себя обязательства. Верховный Суд РФ в одном из определений Судебной коллегии по уголовным делам указал, что действия лица, заключавшего договоры с гражданами на покупку у них товара, имея умысел на обман с целью завладения их средствами, содержат в себе признаки мошенничества.