Ольга Минченко - Знакомьтесь, административные барьеры, или Государственное регулирование бизнеса по-русски

• Название: Знакомьтесь, административные барьеры, или Государственное регулирование бизнеса по-русски
• Автор: Ольга Минченко
• Издательство: Литагент «Новое издательство»6e73c5a9-7e97-11e1-aac2-5924aae99221
• Жанр: Экономика
• Год: 2014
• ISBN: 978-5-98379-186-2

В настоящей книге предпринята попытка проанализировать конкретные проблемные точки государственного регулирования современной российской экономики. Авторы попытались собрать примеры законодательных требований и бюрократической практики, смысл и польза которых неочевидны, а издержки для бизнеса – значительны. Издание не претендует на академичность – скорее это сборник наиболее одиозных казусов, связанных с государственным регулированием, и экспертный комментарий к ним.

Книга предназначена для широкого круга читателей; ее цель – привлечь общественное внимание к проблемам ведения бизнеса в сегодняшней России.

---

Во-вторых, мы наблюдаем повсеместную практику начала фактических строительных работ еще до завершения всех необходимых разрешительных процедур. При этом приступают к работам на стройплощадке до проведения государственной экспертизы проектной документации, до выдачи разрешения на строительство не только и не столько частные инвесторы. Этим грешат и подрядчики на объектах, строительство которых осуществляется с государственным участием.

Например, таким образом строятся отдельные станции Московского метрополитена[77]. Завершение оформления всех разрешительных документов осуществляется уже по ходу строительства, а то и по его окончании. Этот факт свидетельствует о том, что процедуры, которые необходимо пройти, в реальности настолько сложны, что с ними не справляются даже государственные заказчики, которые в принципе не должны встречать противодействия в согласующих организациях.

Наталкивает на размышления заявление мэра Москвы С. С. Собянина, сделанное им в рамках интервью газете «Ведомости»:

«В транспортной системе раскрутили самые крупные в мире стройки – за два года. Даже теоретически трудно себе представить, как это можно было сделать – в отсутствие готовых проектов, стратегии, программ. Чтобы начать строительство метро и двигаться по тем канонам, которые есть, нужно лет пять минимум.

– И как же вы поступили?

– Перешагиваем через 3–4 ступеньки, даже иногда чем-то рискуя»[78].

В-третьих, мы не могли обойти вниманием тот факт, что в самом известном бизнес-рейтинге Doing Business Россия по критерию «Получение разрешения на строительство» занимает 178-е место из 185.

По указанным причинам авторы решили дать сначала общие комментарии о проблеме избыточных административных барьеров в строительстве в целом, а в отдельной главе детально описать имеющиеся трудности на конкретном примере: получение разрешений на земляные работы.

Наиболее острые проблемы в сфере строительства связаны со следующими действиями чиновников на местах:

• получением земельного участка в аренду для строительства;

• согласованием проектно-сметной документации (ПСД);

• присоединением объекта строительства к инженерным сетям.

Получение участка в аренду для строительства

Получение участка в аренду для строительства чаще всего сопряжено со следующими проблемами:

• отказ в приеме документов по формальным признакам;

• умышленная «потеря» в ведомстве уже принятых документов;

• срыв аукциона;

• недостаток информации о проводимых аукционах;

• недостаток информации о земельном участке, выставляемом на аукцион;

• бойкотирование проведения земельных аукционов органами местного самоуправления, а также использование нетиповых нормативных механизмов для распределения земельных участков под строительство;

• затягивание подписания договора аренды земельного участка с победителем аукциона под формальными предлогами.

До недавнего времени была распространена проблема так называемых «коротких аукционов». На аукционы выставляли не сформированные до конца земельные участки. Фактически земельный участок был только поставлен на кадастровый учет. Градостроительными документами и техническими условиями на присоединение участка к инженерным сетям такие аукционы не обеспечивались. Фактически участникам предлагалось купить «кота в мешке». Без проведенных инженерных изысканий могло получиться так, что на приобретенном участке вообще нельзя было строить: или грунт не позволял построить здание необходимой этажности, или цена подсоединения к инженерным сетям оказывалась настолько велика, что проект переставал быть рентабельным.

Особенно часто с проблемой «коротких аукционов» сталкивались застройщики Санкт-Петербурга. Из-за обилия плывунов в грунте участники очень сильно рисковали, участвуя в городских земельных аукционах.

Согласование проектно-сметной документации

В законодательстве России о разработке проектно-сметной документации сказано мало. Указано, что проектная документация должна пройти государственную экспертизу. Однако, как это часто бывает, на практике все оказывается сложнее.

Процедуры, которые необходимо пройти, чтобы согласовать проектную документацию, принято называть вторичными процессами. В различных регионах их число отличается. Довольно показательным примером является перечень организаций, участвующих в согласовании проектно-сметной документации в Москве.

Прохождение вторичных процессов занимает в Москве у застройщиков значительное количество времени и часто сопряжено с административными издержками. В зависимости от месторасположения строящегося объекта необходимо получить согласование до 25 организаций (таких, как МОЭК, Мосводоканал, Мосводосток, Москоллектор, Моссвет, Московский метрополитен, МГТС, Мосгортранс и прочее).

Подсоединение к инженерным сетям строящихся объектов

Наиболее острой проблемой для застройщиков является подсоединение к инженерным сетям строящихся объектов. Причины трудностей застройщиков могут быть разнообразны:

• ресурсоснабжающие организации не выполняют своих обязательств в рамках выданных технических условий (не модернизируют сети, распределительные пункты, не прокладывают оплаченные участки коммуникаций);

• застройщика обязывают за свой счет реконструировать или оплатить реконструкцию близлежащих инженерных сетей и инфраструктуры, не имеющую отношения к строящемуся объекту (под страхом отказа в выдаче технических условий);

• застройщику отказывают в выдаче технических условий на подсоединение к инженерным сетям по причине «отсутствия мощностей» (обоснованность данной причины застройщики не могут проверить);

• затягивание на неопределенные сроки выдачи технических условий.

Нередкой является ситуация торга между застройщиком и ресурсоснабжающей организацией. Помимо обеспечения самого объекта строительства необходимыми коммуникациями застройщику «вменяется в обязанность» реконструкция близлежащих инженерных сетей до «объекта» и прокладка новых сетей с последующей передачей их организациям – сетедержателям на безвозмездной основе. После предварительного озвучивания технических условий начинается торг для сокращения объема работ по выполнению технических условий. Заказчик вынужден либо платить взятки, либо рассчитываться квартирами во вновь построенном доме с лицами, ответственными за принятие данных решений.

Как отмечают эксперты Института экономики города, для возведения 200-квартирного дома высотой 5–9 этажей и площадью 10–12 тысяч квадратных метров в 2011 году застройщик должен был пройти в среднем 98 административных процедур, на что требовалось 946 дней (то есть более 2,5 года) и около 25 миллионов рублей (около 10 % от стоимости реализации проекта).

Указанные значения почти в 2,5–3 раза превышают нормативные. Если рассматривать такие же условия строительства, но учитывать только те процедуры, которые установлены на федеральном уровне, то застройщику нужно пройти всего лишь 35 процедур (в 2,8 раза меньше, чем сейчас на практике), что займет 367 дней (в 2,6 раза меньше, чем на данный момент в России).

При этом «высота» административных барьеров сильно зависит от места строительства. Так, в Москве для получения разрешения на строительство необходимо осуществить 47 процедур, потратив на это 392 дня и 171,5 % от среднего дохода на душу населения, в то время как в Сургуте для этого нужно лишь 17 процедур, 150 дней и 106,2 % от среднего дохода на душу населения[79].

Случай из практики 1

История строительства торгового центра «Мега» в Самаре[80].

Российское подразделение шведской компании IKEA – «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» – получило разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра «Мега» в Самаре в 2011 году. Строительство этого здания было окончено в 2007 году.

Чтобы добиться выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, совету директоров группы компаний ИКЕА по России пришлось даже сделать жесткое заявление, что инвестиционная программа ИКЕА в России вряд ли будет продолжена в связи с непредсказуемым характером административных процедур в ряде регионов. Об этом в марте 2009 года сказал Пер Кауфман, генеральный директор ИКЕА в России, директор региона Центральная и Восточная Европа.

В итоге ИКЕА удалось получить разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра «Мега» в Самаре, но только с девятой попытки.

Строительство гипермаркета «Мега-Самара» площадью 130 тысяч квадратных метров в пригороде областного центра началось в августе 2006 года, после того как было получено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, прилегающий к совхозу «Красный пахарь» в Красноглинском районе Самары. К осени 2007 года здание первоначальной стоимостью 4 миллиарда рублей было готово.