НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Модернизация (от фр. modernе – современный) заключается в применении современных объемно-планировочных и конструктивных решений, строительных материалов, в повышении технической оснащенности зданий, в реализации идеи «умного дома».

Экономическая эффективность капитальных вложений на уровне страны, региона существенно зависит и от их отраслевой и территориальной (региональной) структуры. Под отраслевой структурой капитальных вложений понимаются их распределение и соотношение по отраслям промышленности и народного хозяйства в целом. Ее совершенствование заключается в обеспечении пропорциональности и в более быстром развитии тех отраслей, которые обеспечивают ускорение научно-технического прогресса во всем народном хозяйстве. Соответственно, под территориальной структурой капитальных вложений понимается их распределение и соотношение по территории отдельного региона и страны (мира) в целом.

Непосредственными источниками финансирования капитальных вложений являются:

• собственные средства инвесторов, т. е. их прибыль, амортизационный фонд, накопления и сбережения физических и юридических лиц;

• привлеченные и заемные финансовые ресурсы, которые состоят из банковских кредитов, поступлений от продажи акций и облигаций, иностранных инвестиций, взносов других организаций, заинтересованных в использовании будущих основных фондов;

• ассигнования из федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и из внебюджетных фондов.

При финансировании строительства жилого комплекса используются средства частных инвесторов (застройщиков) – на строительство жилых домов и объектов коммерческой недвижимости. Социальные объекты: детские дошкольные учреждения, школы, поликлиники и другие – возводятся за счет средств соответствующего бюджета. Таким образом, более 80 % всех ассигнований на комплексную застройку кварталов осуществляется по отрасли «Жилищное строительство», примерно 10 % – «Образование», и прочие отрасли – «Здравоохранение», «Культура» и другие примерно 5 %.

Реализация капитальных вложений тесно связана с инвестиционной политикой государства и частных инвесторов.

2.3. Сметная стоимость строительства и строительно-монтажных работ

Сметная стоимость строительства – сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства (реконструкции, капитального ремонта), определяемая в соответствии с проектными материалами.

Сметная стоимость строительства является основой для определения размера инвестиций, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные, ремонтно-строительные работы и др., оплаты расходов на приобретение оборудования и доставку его на стройки, а также возмещения других затрат, связанных со строительством. Исходя из сметной стоимости и договорных цен на строительную продукцию ведется учет и отчетность, производится оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков, формируется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов [48].

В соответствии с технологической структурой инвестиций в основной капитал в сметной стоимости строительства выделяются следующие элементы [162]:

• стоимость строительных работ;

• стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ);

• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

• прочие затраты.

Основанием для определения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) могут являться:

• исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости потребности в оборудовании, решения по организации и очередности строительства, принятые в ПОС, пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы – листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и ремонтных работ;

• действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь;

• отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения органов государственной власти.

Сметная стоимость СМР включает себестоимость работ, разделяемую на прямые затраты и накладные расходы плюс сметную прибыль. Схема формирования стоимости СМР приведена на рис. 2.2.

Рис. 2.2. Состав сметной стоимости строительно-монтажных работ

Структура общей сметной стоимости различна в зависимости от специфики строительства. Тем не менее анализ сводных сметных расчетов строек различного назначения позволил выявить наиболее типичные соотношения элементов сметной стоимости строительства (табл. 2.3) [48].

Таблица 2.3. Структура сметной стоимости строительства

В общую сметную стоимость застройки жилого комплекса входят затраты на проектирование, оформление земельного участка, подготовку территории строительства, возведение зданий, прокладку наружных инженерных сетей, дорожные работы, благоустройство и озеленение, прочие затраты и налог на добавленную стоимость (НДС).

Глава 3 Методика формирования сметной стоимости строительства жилого комплекса

3.1. Общие положения ценообразования в строительстве

При осуществлении комплексной жилой застройки конечной строительной продукцией является градостроительный комплекс (ГСК). Он представляет собой сложное объемно-планировочное, строительноконструктивное и организационно-технологическое образование. ГСК может иметь разные размеры, состав зданий и сооружений, но рассматривается как самостоятельный объект проектирования, планирования и организации жилищно-гражданского строительства и, соответственно, требует определения сметной стоимости.

При переходе к застройке градостроительными комплексами существенно меняется порядок разработки проектно-сметной документации, важнейшим требованием которого становится комплексное представление технических и сметных материалов и расчетов.

Сметы являются частью проектной документации. Современные методы ценообразования и сметного нормирования определены системой методических документов (МДС-81). Их перечень приведен в табл. 3.1.

В МДС изложены правила определения сметных цен на строительные ресурсы: материалы, эксплуатацию строительных машин, оплату труда рабочих; нормирование накладных расходов и сметной прибыли; порядок составления всех видов сметной документации.

Особая роль в системе методических документов отводится «Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС81–35.2004) [29].

В «Методике» кратко и системно представлены все положения сметного нормирования и ценообразования в строительстве; состав и порядок разработки сметной документации, в том числе сводного сметного расчета. Уделено внимание специальным вопросам: определению стоимости оборудования, пусконаладочных работ, прочих работ и затрат.

Таблица 3.1. Нормативно-методические документы по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве

Сметная документация составляется в определенной последовательности, переходя от простых к более сложным видам строительной продукции: вид работ (затрат), объект, пусковой комплекс, очередь строительства, стройка в целом. Состав и формы сметной документации к проекту градостроительного комплекса даны в табл. 3.2.

Предварительно выбирается метод составления сметы. Преимущественно локальная смета составляется по единичным расценкам (ФЕР, ТЕР-2001) базисно-индексным методом, но возможно, по желанию заказчика, – ресурсным методом по ГЭСН-2001 и сметным ценам на строи тельные ресурсы.

Таблица 3.2. Состав и формы сметной документации

Совокупность требований и условий достоверного определения сметной стоимости строительства показана в табл. 3.3.

Таблица 3.3. Требования и условия достоверного определения сметной стоимости строительства

Нормативная база для составления сметной документации включает комплекс элементных и укрупненных сметных нормативов.

К элементным сметным нормативам относят сметные нормы, представленные в сборниках ГЭСН-2001 (потребность в ресурсах на единицу работ), цены на виды ресурсов, единичные расценки – прямые затраты на единицу работ, руб. (рис. 3.1).