Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

• Название: Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
• Автор: Сергей Лушкин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2007
• ISBN: 978-5-7205-0818-0

В книге рассматриваются все предусмотренные законом способы управления многоквартирным домом. Наиболее подробно анализируется самый эффективный, по мнению авторов, способ — управление товариществом собственников жилья. Авторы исследуют проблемы управления, вызванные объективными причинами, наличием пробелов и противоречий в действующем законодательстве, и дают рекомендации, помогающие юридически грамотно выйти из затруднительной ситуации при выборе способа управления домом.

Издание предназначено для широкого круга читателей, но в первую очередь оно адресовано собственникам помещений в многоквартирных жилых комплексах, которые заинтересованы в качественном обслуживании и эксплуатации своего дома.

---

Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:

один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);

иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, чья доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.

В пункте 1 ст. 164 ЖК РФ речь идет о так называемых ремонтно-эксплуатационных договорах (договоры об обслуживании внутридомовых инженерных систем, уборке, о вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т. п.). Это договоры оказания услуг либо договоры подряда на выполнение определенных работ. Справедливо отмечено, что это не могут быть договоры об управлении с профессиональной управляющей организацией, т. к. для этого собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо избрать способ управления домом посредством привлечения управляющей организации [89].

В свою очередь, п. 2 ст. 164 ЖК РФ регулируется порядок оформления договоров ресурсоснабжающих организаций – договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Такие договоры при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником помещений от своего имени. Как справедливо указывает С.Л. Филимонов, применение данного способа управления многоквартирным домом влечет за собой следующее:

увеличение накладных расходов ресурсоснабжающих организаций в связи с увеличением числа абонентов (потребителей), что может повлечь изменение тарифов;

каждый собственник несет отдельную (персональную) ответственность по договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями, и потому такие организации не вправе прекращать поставку ресурсов на весь дом в целом в связи с их неоплатой, а вправе применять такую санкцию только в отношении конкретного абонента-неплательщика [90].

В данном случае непонятно, о снабжении каких помещений ресурсами идет речь? Норма помещена в раздел Жилищного кодекса, посвященный управлению многоквартирным домом, т. е. управлению, в первую очередь, общим имуществом дома. Внесение коммунальных платежей по помещениям, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально. Так, согласно п. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющие таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Поэтому необходимо понимать, что норма п. 2 ст. 164 ЖК РФ относится к заключению договоров о снабжении ресурсами общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, не исключено, что ресурсоснабжающие организации столкнутся с определенными трудностями. Например:

ресурсоснабжающая организация должна располагать информацией о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, чтобы в договорах определять долю каждого собственника в оплате потребленных в интересах общего имущества ресурсов. Целесообразно, чтобы это сделали сами собственники помещений в многоквартирном доме и вписали данные о долях в протокол общего собрания собственников;

как должна поступать ресурсоснабжающая организация, если не все собственники помещений заключат с ней договоры о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома?

Представляется, что целесообразно установить, что договор о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома заключается между ресурсоснабжающей организацией и организацией, выбранной собственниками для обслуживания внутридомовых инженерных систем. Указанные эксплуатирующие инженерные системы дома, организации производили бы учет потребленных для обслуживания общего имущества ресурсов и взимали бы плату за них с собственников.

В силу ст. 426 ГК РФ все договоры, указанные в п. 2 ст. 164 ЖК РФ, являются публичными, и ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится. Согласно п. 3 ст. 426 и п. 4 ст. 445 ГК РФ при уклонении ресурсоснабжающей организации от заключения такого договора заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ и п. 1 ст. 157 ЖК РФ Правительство РФ постановлением от 23 мая 2006 г. № 307 утвердило Правила предоставления гражданам коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями [91]. Согласно п. 5 указанных Правил обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.

Необходимо отметить, что отсутствие строгого координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собирать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома. Процедура взыскания задолженности будет весьма затруднительной. Например, с эксплуатирующей организацией заключается один договор всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме. Кому именно эксплуатирующая организация должна предъявлять требование оплатить работы (услуги)? Вероятно, в данном случае согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ имеет место солидарная обязанность (ответственность) ввиду неделимости предмета обязательства: эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, которое является неделимым в силу подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Следовательно, эксплуатирующая организация вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 322 ГК РФ). При этом целесообразно предъявлять требования лишь к тем собственникам помещений, которые подписали договор с этой организацией (п. 1 ст. 164 ЖК РФ). В дальнейшем собственник помещения в многоквартирном доме, исполнивший солидарную обязанность, приобретает право регрессного требования к остальным должникам-собственникам за вычетом доли, падающей на него (подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ). Только в отличие от общего правила, установленного подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ, исполнивший солидарную обязанность собственник приобретает право регрессного требования к остальным должникам не в равных долях, а в долях, соответствующих их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 37 ЖК РФ).

Сложнее будет взыскивать задолженность ресурсоснабжающим организациям. В такой ситуации наиболее эффективными методами будут приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в порядке, установленном разд. Х Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307). Такие меры будут стимулировать собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно урегулировать все вопросы с неплательщиками путем общественного воздействия на них.

Систематическое толкование норм Жилищного кодекса о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме позволяет сделать следующие выводы:

управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме;

при этом реализация принятого решения о непосредственном управлении многоквартирным домом носит индивидуально-коллективный характер – эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно.

Отмеченные сложности в реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом, видимо, делают такой способ управления не очень привлекательным и для самих собственников, и для предоставляющих работы (услуги) и ресурсы организаций. По-видимому, такой способ управления будет использоваться не часто. Исключения будут иметь место в тех случаях, когда в многоквартирном доме найдется активный, юридически и экономически грамотный и обладающий достаточным количеством свободного времени собственник (или собственники), который возьмет на себя бремя реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Для получения полномочий таким собственником необходимо лишь указать в протоколе решения общего собрания собственников о выборе непосредственного способа управления домом на то, что этот собственник правомочен представлять других собственников в отношениях с третьими лицами. Не в каждом доме найдутся такие собственники. В связи с этим собственникам помещений в многоквартирном доме было бы целесообразно избрать такой способ, как управление управляющей организацией. Профессиональные управляющие организации в большей степени могут способствовать защите интересов собственников во взаимоотношениях с эксплуатационными и энергоснабжающими организациями.