Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

• Название: Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
• Автор: Сергей Лушкин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2007
• ISBN: 978-5-7205-0818-0

В книге рассматриваются все предусмотренные законом способы управления многоквартирным домом. Наиболее подробно анализируется самый эффективный, по мнению авторов, способ — управление товариществом собственников жилья. Авторы исследуют проблемы управления, вызванные объективными причинами, наличием пробелов и противоречий в действующем законодательстве, и дают рекомендации, помогающие юридически грамотно выйти из затруднительной ситуации при выборе способа управления домом.

Издание предназначено для широкого круга читателей, но в первую очередь оно адресовано собственникам помещений в многоквартирных жилых комплексах, которые заинтересованы в качественном обслуживании и эксплуатации своего дома.

---

Победителем конкурса станет претендент, который предложит большее количество (по стоимости) дополнительных работ и услуг, перечень которых дан в Приложении № 3 к Правилам проведения конкурса. Дополнительные работы и услуги участник конкурса обязуется выполнять в счет той же платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации. Иными словами, победитель должен предложить максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг (обязательные и дополнительные). При этом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам конкурса и указанных в договорах управления многоквартирным домом, должна быть пересчитана исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна равняться плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.

Конкурсная комиссия ведет протокол конкурса, который подписывается в день проведения конкурса в трех экземплярах, один экземпляр остается у организатора конкурса. Текст протокола не позднее одного дня с момента его утверждения опубликовывается на официальном сайте и в течение десяти дней с момента его утверждения в официальном печатном издании.

Проигравшим в конкурсе лицам в течение пяти рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. Особый порядок установлен для возврата денежных средств победителю конкурса и тому участнику, который не стал победителем и сделал предпоследнее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. Согласно п. 95 Правил проведения конкурса, победителю и участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, обеспечительные денежные средства возвращаются в течение пяти рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств.

Такой порядок введен для обеспечения достижения главной цели конкурса – заключения договора об управлении многоквартирным домом.

Так, победитель конкурса обязан направить подписанный проект договора на управление многоквартирным домом в течение 10 дней конкурсной комиссии и в течение 20 дней собственникам помещений в многоквартирном доме.

Если победитель конкурса уклонится от заключения договора об управлении многоквартирным домом или не представит обеспечение исполнения своих обязательств, то:

ему не возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;

такой договор предлагается заключить тому участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса обязательно.

В случае признания участника конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор и возместить убытки, причиненные уклонением от заключения договора.

Если в конкурсе участвовал один участник, то при уклонении его от заключения договора организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием, указанным выше.

Право организатора конкурса на понуждение заключить договор об управлении многоквартирным домом обязанным лицом основано на положениях ст. 445 ГК РФ.

Любой участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

В целом необходимо отметить, что установленные Правительством РФ Правила проведения конкурса довольно полно и подробно регламентируют процедуру организации и проведения конкурса, при должном применении способны обеспечить оптимальную защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме в части качества и количества, предоставляемых услуг. Но, как уже отмечалось, при отсутствии развитого рынка услуг по управлению многоквартирными домами, при отсутствии достаточного количества частных коммерческих организаций, оказывающих такие услуги, создать действительно конкурентную среду при проведении конкурсов сложно, особенно в небольших населенных пунктах. Видимо, для привлечения к участию в конкурсе органы местного самоуправления вынуждены будут увеличивать размер платы, предлагаемой управляющей организации за управление многоквартирным домом. При этом повышение качества и количества предоставляемых собственникам услуг не гарантируется. Поэтому согласно Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425) важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, которая позволила бы собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства [71].

Далее проводится процедура подписания договора об управлении многоквартирным домом между победившей в конкурсе управляющей организацией и собственниками помещений этого дома. И здесь возникает большое количество вопросов. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Договор между собственниками и выигравшей конкурс управляющей организацией должен быть заключен в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В.Н. Литовкин указывает на то, что в данном случае имеет место нарушение основополагающих принципов гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), т. к. осуществляется принуждение собственников помещений. По его мнению, «для законодателя решающими оказались не интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а интересы сохранения жилищного фонда» [72].

Пунктом 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация заключает договор с каждым собственником, если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Во всех остальных случаях (в частности, при выборе управляющей организации на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления) речь идет только об одном договоре (см. п. 5 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Один договор с управляющей организацией, как представляется, возможен, только если выбраны такие способы управления, при которых собственники помещений организуют самостоятельное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. В остальных случаях необходимо заключать договоры между управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Этот пробел в том, что касается управляющих организаций, победивших в проведенном органом местного самоуправления конкурсе, был восполнен Правилами проведения конкурса. Согласно п. 91 Правил победитель конкурса направляет каждому собственнику помещений подписанный со своей стороны экземпляр договора.

Согласно ст. 445 ГК РФ:

собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней с момента получения договора от управляющей организации обязаны либо подписать договор, либо отказаться от его подписания, либо представить свои изменения (дополнения) к договору (протокол разногласий);

получив уведомление собственника о согласии заключить договор на иных условиях, управляющая организация обязана в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий сообщить о принятии или отказе от принятия условий договора, предложенных собственником помещений;

возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда;

при уклонении собственника от заключения договора управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому «если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления» [73]. Реализовать предложенный подход к заключению договоров управления с собственниками будет очень сложно, т. к. придется постоянно (до заключения договора с последним собственником) корректировать ранее заключенные договоры. А что делать, если собственник, уже заключивший договор, не согласится вносить в него изменения? Кроме того, такой подход несколько несправедлив по отношению к управляющей организации. Согласно подп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса проект договора управления многоквартирным домом включается в конкурсную документацию. Следовательно, заинтересованная управляющая организация учитывает условия этого проекта договора при принятии решения об участии в конкурсе. Затем эти условия могут быть изменены по решению суда не в пользу управляющей организации. Причем изменены так, что управляющая организация при их наличии в первоначальном проекте договора управления многоквартирным домом, включенным в конкурсную документацию, вообще не приняла бы решения об участии в конкурсе. Поэтому суды при рассмотрении данного вида споров не должны изменять по крайней мере наиболее существенные условия договора об управлении многоквартирным домом: общий размер платы за управление, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, выполняемых (оказываемых) победившей в конкурсе управляющей организацией. Также не могут изменяться условия и порядок выполнения работ (услуг), если управляющая организация докажет техническую невозможность выполнения этих работ (услуг) в ином порядке и в иные сроки.