Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

• Название: Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
• Автор: Сергей Лушкин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2007
• ISBN: 978-5-7205-0818-0

В книге рассматриваются все предусмотренные законом способы управления многоквартирным домом. Наиболее подробно анализируется самый эффективный, по мнению авторов, способ — управление товариществом собственников жилья. Авторы исследуют проблемы управления, вызванные объективными причинами, наличием пробелов и противоречий в действующем законодательстве, и дают рекомендации, помогающие юридически грамотно выйти из затруднительной ситуации при выборе способа управления домом.

Издание предназначено для широкого круга читателей, но в первую очередь оно адресовано собственникам помещений в многоквартирных жилых комплексах, которые заинтересованы в качественном обслуживании и эксплуатации своего дома.

---

Представляется, что государство в определенной степени должно контролировать выбор способа обеспечения управляющей организацией. Такой контроль может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Например, целесообразно ввести реестр страховых компаний и банков, отвечающих критериям финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса, как это сделано для обеспечения страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации [69]. Ведь большая часть помещений в многоквартирном доме является жилыми помещениями, собственники которых – физические лица. Защита интересов таких собственников в данном случае не менее важна, чем защита их интересов при банковских вкладах. Поэтому необходимо установить обязательство управляющей организации выбирать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр. По мнению экспертов Министерства регионального развития РФ, «в условиях, когда в соответствии с жилищным законодательством домами начнут управлять частные компании, появляется реальная угроза того, что среди них окажется много недобросовестных» и «мы можем получить еще более угрожающую ситуацию, чем с обманутыми дольщиками». В связи с этим Минрегионразвития РФ предлагает создать специальный уполномоченный орган, который взял бы на себя ответственность и контролировал работу управляющих компаний, занимающихся содержанием и эксплуатацией жилых зданий» [70]. Необходимо положительно оценить намерения Минрегионразвития РФ и надеяться на их скорейшую реализацию.

Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций – в пользу ресурсоснабжающих организаций. Лица, в чью пользу предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования к надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным. Также конкурсная документация может предоставляться организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией по письменному заявлению заинтересованного лица с взиманием установленной платы за ее предоставление. Думается, что такой (платный) способ предоставления конкурсной документации будет превалировать.

Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса.

Разделом VI Правил проведения конкурса установлен порядок и сроки подачи заявок на участие в конкурсе, а также требования к форме и содержанию заявки.

Необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 58 Правил проведения конкурса может быть подана и будет рассмотрена заявка даже одного лица. При систематическом толковании этой нормы с нормой п. 59 Правил проведения конкурса можно сделать вывод о том, что открытый конкурс проводится даже при подаче только одной заявки. Данные нормы Правил проведения конкурса противоречат п. 5 ст. 447 ГК РФ, согласно которой конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Безусловно, в целях сохранения жилищного фонда эти нормы Правил проведения конкурса видятся целесообразными (особенно учитывая пассивность населения в решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом). Но в этом случае законодателю необходимо устранить противоречие путем внесения дополнения в п. 5 ст. 447 ГК РФ о том, что при выборе управляющей организации на открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления в порядке п. 4 ст. 161 ЖК РФ, допускается проведение конкурса, если в нем участвует только один участник. После демонополизации рынка коммунальных услуг и развития конкуренции на этом рынке такую норму Гражданского кодекса можно будет отменить.

Разделом VII Правил проведения конкурса определен порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе. До начала конкурса (время начала указано в извещении о его проведении) конкурсная комиссии объявляет присутствующим о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов.

Далее вскрываются все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до вскрытия конвертов.

Конкурсной комиссией оформляется протокол вскрытия конвертов, который потом размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в день его подписания.

Организатор конкурса обязан вести аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов, вправе осуществлять аудио– и видеозапись процедуры вскрытия.

Далее конкурсная комиссия оценивает заявки на участие в конкурсе на соответствие требованиям, установленным конкурсной документацией, а также на соответствие претендентов требованиям, установленным в п. 15 Правил проведения конкурса. Рассмотрение заявок должно быть завершено не позднее 10 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

После оценки поданных заявок и кандидатур претендентов на предмет их соответствия установленным Правилам конкурсная комиссия должна вынести решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Решения, принятые конкурсной комиссией, оформляются протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Все претенденты извещаются о результатах рассмотрения их заявок.

Если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

Раздел VIII Правил проведения конкурса определяет порядок проведения конкурса. В конкурсе принимают участие только лица, признанные его участниками в соответствии с протоколом вскрытия конвертов.

Победителем конкурса станет претендент, который предложит большее количество (по стоимости) дополнительных работ и услуг, перечень которых дан в Приложении № 3 к Правилам проведения конкурса. Дополнительные работы и услуги участник конкурса обязуется выполнять в счет той же платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации. Иными словами, победитель должен предложить максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг (обязательные и дополнительные). При этом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам конкурса и указанных в договорах управления многоквартирным домом, должна быть пересчитана исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна равняться плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.