Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

1) конец XVIII в, – 1917 г. – период распространения в круп них городах России многоквартирных (доходных) домов, все помещения в которых находились в собственности одного лица. Такое лицо самостоятельно либо при помощи третьих лиц осуществляло управление и обслуживание своей недвижимости. Специальной договорной формы, опосредовавшей такие отношения, дореволюционное законодательство не знало;

2) 1917–1937 гг. – период обобществления большей части частновладельческого жилья и активного вовлечения в процессы управления и обслуживания многоквартирных домов пользователей расположенных в них помещений. Наибольшее распространение получила передача многоквартирных домов по договору аренды коллективам их жильцов;

3) 1937–1988 гг. – период количественного доминирования государственного жилищного фонда, управление которым осуществлялось централизованно при помощи административных методов. На договорных началах строились отношения по обслуживанию и ремонту кооперативных многоквартирных домов, однако типовые формы, утверждаемые для этих целей органами власти, сводили на нет роль договора как индивидуального регулятора взаимоотношений сторон;

4) 1988–2004 гг. – период динамичного изменения структуры жилищного фонда и начала реформирования системы управления им. Законодательно признана необходимость повышения роли договора и более полного использования его регулятивных возможностей в сфере управления многоквартирными домами. Рекомендуемыми для этих целей моделями договоров являлись: договор на жилищно-коммунальное обслуживание, на обслуживание жилых домов, на оказание услуг (выполнение работ);

5) 2004 г. – настоящее время – период законодательного закрепления и реализации на практике новой договорной формы, призванной опосредовать отношения по управлению многоквартирными домами, – договора управления многоквартирным домом.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод об отсутствии в отечественном законодательстве исторической модели, являющейся прообразом договора управления многоквартирным домом.

Глава 2 Понятие договора управления многоквартирным домом и его общая характеристика

2.1. Понятие договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров

Появление нового договора порождает проблему его правовой квалификации: выявления правовой природы, определения его места и роли в системе договоров.

В части 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления много квартирным домом определяется как договор, по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Регулирование договора управления многоквартирным домом нормами жилищного, а не гражданского законодательства требует прежде всего решения вопроса о его отраслевой принадлежности. Сторонники признания норм жилищного законодательства формой существования самостоятельной отрасли права – жилищного, предлагают признавать и самостоятельность жилищно-правовых договоров[98]. Представляется, что до настоящего времени так и не предложены убедительные аргументы в опровержение традиционного представления о жилищном законодательстве как отрасли законодательства, но не отрасли права[99]. В соответствии с ним жилищное законодательство ввиду отсутствия однородного предмета, специфических метода и принципов регулирования общественных отношений не приобретает какой-либо самостоятельности ни в общей системе права, ни в системе отдельных составляющих его правовых отраслей, представляя собой совокупность законов и иных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Эти отношения по своей юридической природе неоднородны и состоят из имущественных (гражданских) и управленческих (административных), объединяемых единым объектом отношений – законченным строительством и находящимся в эксплуатации и пользовании жилищем (жилым помещением)[100]. Соответственно природу юридических фактов, предусмотренных нормами жилищного законодательства в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, следует определять исходя из зависимости от воли субъектов и их направленности (гражданско-правовая, административно-правовая и т. д.). Договор управления многоквартирным домом направлен на установление имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения и занимает свое место среди гражданско-правовых сделок, на которые распространяется действие Гражданского кодекса РФ[101] (далее – ГК РФ), в частности ст. 445 (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Поскольку для совершения договора управления многоквартирным домом необходимо и достаточно волеизъявления двух сторон, он относится к числу двусторонних сделок.

Каждая из сторон договора управления многоквартирным домом приобретает права и обязанности по отношению к другой стороне. Следовательно, рассматриваемый договор является взаимным.

«Обоюдность предоставлений»[102], имеющая место в рассматриваемом договорном обязательстве, свидетельствует о его возмездном характере.

Гражданско-правовые договоры «по моменту возникновения прав и обязанностей»[103] или «по времени возникновения правоотношения»[104] дифференцируются на консенсуальные и реальные. «Квалификация конкретного поименованного договора по консенсуальной модели обычно обеспечивается за счет указания в его определении на обязанность»[105]. В договоре управления многоквартирным домом одна сторона обязуется по заданию другой стороны совершить необходимые действия: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги. Следовательно, договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и для его заключения необходимо и достаточно согласования всех его существенных условий, круг которых определен в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Для решения вопросов правового регулирования договора важное значение приобретает классификация договоров на поименованные и непоименованные. О возможности заключить непоименованные договоры законодатель говорит в двух статьях Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ «…гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему». В пункте 2 ст. 421 ГК РФ указывается: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом».

Вызывает интерес расхождение в формулировках в двух приведенных статьях, что влечет неоднозначное толкование конститутивного признака непоименованного договора. В пункте 1 ст. 8 ГК РФ указывается, что поименованный договор должен быть предусмотрен законом; п. 2 ст. 421 ГК РФ говорит, что такой договор должен быть предусмотрен законом или иным правовым актом.

Указанное расхождение в нормах ГК РФ обостряет доктринальную дискуссию о том, где должен быть регламентирован договор, чтобы стать поименованным: только в ГК РФ[106], в любом федеральном законе[107] или в любом нормативном правовом акте[108]? Представляется верным мнение третьей группы ученых по следующим соображениям. Во-первых, систематическое толкование положений абз. 1 и 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ снимает вышеозначенное противоречие со ст. 421 ГК РФ, поскольку позволяет сделать вывод, что в подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ под законом понимаются не только федеральные законы, но и иные нормативные акты, содержащие нормы гражданского права. Во-вторых, по своему назначению деление договоров на поименованные и непоименованные (именные и безымянные) по гражданскому праву РФ отлично от соответствующего деления договоров по римскому праву, где contractus innominati становились обязательными для одной стороны только с того момента, как другая их исполнила[109]. Это значение по нашему праву заключается в различных подходах к правовому регулированию рассматриваемых договоров: «договор самостоятельный, или именной, обсуждается ближайшим образом по определениям законодательства, установленным относительно того договора, при недостатке же таких определений применяются к нему общие определения о договорах, тогда как договор несамостоятельный, или безымянный, обслуживается исключительно по общим определениям законодательства о договорах»[110]. Таким образом, поименованность договора предполагает наличие специальных правовых норм, регламентирующих его особенности и подлежащих применению при его заключении, при возникновении разногласий по его исполнению, а в случае передачи спора на рассмотрение суда – при его разрешении. Источниками таких норм могут быть как ГК РФ и другие федеральные законы, так и иные нормативные правовые акты.