Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

Закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»[82] был призван изменить существовавшую долгое время систему управления жилищным фондом. Прежде всего изменился сам объект управления: если раньше речь шла о жилищном фонде в целом, то теперь в качестве объекта управления назван кондоминиум. Последний согласно ст. 1 Закона представлял собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом в состав кондоминиума могли входить одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах или несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежали государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения.

В Законе впервые нашел закрепление принцип, на основе которого именно собственники жилых помещений – домовладельцы имеют право решать, кто будет обслуживать принадлежащую им недвижимость и управлять ею. Согласно п. 3 ст. 21 Закона «О товариществах собственников жилья» выбор способа управления кондоминиумом должен был осуществляться на общем собрании домовладельцев.

Открытый перечень, предложенный законодателем, содержал следующие способы управления кондоминиумом: непосредственное управление домовладельцами[83]; передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему).

Несмотря на прогрессивную направленность положений Закона, а также закрепленную санкцию в виде наложения штрафа на домовладельцев за неизбрание способа управления[84], новые формы управления, обозначенные в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», не получили должного развития. Причины этого видятся в следующем. Во-первых, большинство граждан, став собственниками жилых помещений в многоквартирных домах в результате приватизации государственного и общественного жилищного фонда, сохранили менталитет нанимателей, интерес которых, как правило, ограничен пределами квартиры, где они проживают. Отсутствие мероприятий по разъяснению новелл законодательства со стороны органов государственной власти и местного самоуправления также не способствовало росту жилищной культуры собственников жилых помещений и реализации ими своего права на управление общим имуществом дома. Во-вторых, внедрению новых способов управления многоквартирными домами не способствовало чрезмерное усложнение законодателем конструкции объекта управления – кондоминиума. Искусственность формирования кондоминиума на базе части многоквартирного дома (блок-секции) или нескольких многоквартирных домов вызывала деформацию неразрывных правовых связей либо же возникновение их там, где их не должно быть. В частности, при формировании кондоминиума на основе части многоквартирного дома общее имущество блок-секции (кондоминиума) образовывалось путем выделения его из общего имущества всего дома. В результате в таком кондоминиуме каждый домовладелец получал право на долю в общем имуществе блок-секции и долю в общем имуществе многоквартирного дома, не относящемся к другим блок-секциям. Отсутствие сформированных кондоминиумов в других блок-секциях влекло неопределенность границ общего имущества, не относящегося к общему имуществу в блок-секциях, что существенно затрудняло распределение обязанностей по содержанию общего имущества много квартирного дома[85]. Кроме того, положения о государственной регистрации кондоминиума из-за своей лаконичности получили неоднозначную трактовку как на страницах юридической литературы, так и в практике судов. Дискуссионными оказались вопросы, касающиеся объекта такой регистрации и органов, компетентных ее осуществлять[86]. В-третьих, рассматриваемый нормативный акт содержал большое число норм, определяющих правовой статус товарищества собственников жилья, порядок создания, деятельности и особенности правового положения его членов. Остальные два способа управления не получили должной правовой регламентации в Законе. Остались без внимания законодателя и договорные формы, опосредующие передачу функций по управлению кондоминиумом от домовладельцев уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, а также от товарищества собственников жилья управляющему.

За решение последней из обозначенных проблем взялось Министерство строительства РФ, утвердившее Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве[87]. Данный акт, носящий рекомендательный характер, обрисовал систему договорных отношений в указанной сфере, включив в нее следующие группы договоров: а) договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими компаниями) и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности; б) договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и организациями различных форм собственности; в) договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений; г) договоры между организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями – потребителями услуг; д) договоры между организациями различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с Положением обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями жилищно-коммунального хозяйства по договору: 1) непосредственно с собственниками жилых помещений при ограниченном их числе; 2) с товариществами или иными объединениями собственников жилья; 3) со службой заказчика, управляющей компанией на жилищно-коммунальное обслуживание на территории муниципального образования при передаче собственниками жилых помещений им этих функций (п. 3.5).

Положением предложены примерные формы договоров, используемых в жилищно-коммунальном хозяйстве. Среди них генеральный договор на жилищно-коммунальное обслуживание, согласно которому подрядчик (организация жилищно-коммунального хозяйства) обязуется перед заказчиком (органом местного самоуправления) за плату в течение определенного срока оказывать услуги и выполнять работы по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и предоставлять коммунальные услуги населению и другим потребителям (приложение 1). Также Минстрой России предложил к использованию примерные формы договора на обслуживание жилых домов, предметом которого является выполнение работ по содержанию и ремонту конструкций и элементов жилых домов, включая инженерное оборудование и придомовые территории, и договора на оказание услуг, предполагающего оказание отдельных видов услуг (выполнение отдельных видов работ) (приложения 2, 3). Это способствовало тому, что между владельцами основных фондов ЖКХ, хозяйствующими субъектами различных форм собственности и населением начали формироваться договорные отношения на основе их взаимных интересов. Вместе с тем формальное отношение к заключению договоров, слабая содержательная и правовая проработка договоров привели на практике к сохранению преимущественно административных методов управления, преобладанию волевых решений, а соответственно – к разнобою в организации обслуживания, различным толкованиям одних и тех же документов.