Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

Согласно правилам, содержащимся в указанном Типовом положении, управление домами (жилищно-эксплуатационная контора или жилищная контора) являлось органом местного Совета депутатов трудящихся и осуществляло эксплуатацию жилых домов на началах хозяйственного расчета и в порядке, установленном действующим законодательством по вопросам эксплуатации и сохранения жилищного фонда. Основной задачей управления домами (ЖЭК) являлось сохранение находящегося в его ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и устройств жилых домов. Домоуправление (ЖЭК) было обязано обеспечивать своевременное проведение текущего и капитального ремонта зданий, содержание домовладений в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдение жильцами обязанностей по образцовому содержанию квартир на основании договора найма, улучшение жилищно-бытовых условий проживающих в обслуживаемых домах граждан.

Являясь самостоятельной хозяйственной организацией, управление домами (ЖЭК) пользовалось правами юридического лица, имело установленный фонд, определяемый исполкомом соответствующего местного Совета на основе инвентаризационной оценки строений и существующих норм собственных оборотных средств; имело самостоятельный расчетный счет в соответствующем отделении государственного банка.

Руководство деятельностью управления домами (ЖЭК) осуществлялось управляющим домами (начальником жилищно-эксплутационной конторы). Он на основе единоначалия исполнял все обязанности, вытекающие из задач, возложенных на управление домами (жилищно-эксплуатационную контору), распоряжался в пределах, установленных законом, средствами и имуществом руководимого им хозяйства, совершая все необходимые операции, сделки, заключая договоры, выступая в суде. При этом на него возлагалась персональная ответственность за обеспечение содержания вверенного ему жилищного фонда в технически исправном состоянии, исправного содержания и бесперебойной работы домовых устройств и оборудования, соблюдение санитарно-технических и противопожарных правил, экономически рентабельное ведение домового хозяйства, систематическое снижение эксплуатационных расходов, своевременный сбор квартирной платы от квартиросъемщиков и арендной платы от организаций, арендующих нежилые помещения. Управляющий домами (начальник ЖЭКа) должен был руководить составлением хозяйственно-финансовых планов, смет, бухгалтерских отчетов, балансов домоуправления и представлять их на утверждение городского (районного) жилищного управления (отдела коммунального хозяйства); обеспечивать своевременное заключение и перезаключение договоров найма квартир и жилых комнат, договоров аренды нежилых помещений, паспортизацию домов и организовывать контроль выполнения этих договоров.

Для осуществления технически грамотной эксплуатации государственного жилищного фонда вводится новая должность – техник управления домами, а в жилищно-эксплуатационных конторах – техник-смотритель зданий. Располагая достаточным штатом текущего ремонта по различным специальностям, а также необходимым обслуживающим персоналом, техник-смотритель (техник) был обязан обеспечить выполнение всего комплекса технической эксплуатации закрепленных за ними жилых домов в строгом соответствии с правилами и нормами, регулирующими данную область эксплуатационной деятельности[54].

Вся хозяйственная и организационно-массовая работа управления домами (ЖЭК) проводилась в тесном контакте с общественным домовым комитетом и активом жильцов дома. В постановлении Совета Министров СССР от 26 августа 1967 г.[55] среди прочих мер, направленных на повышение уровня эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, исполкомам Советов депутатов трудящихся и руководителям предприятий, организаций и учреждений было предписано шире привлекать домовые комитеты, общественные комиссии и актив к разработке проектов хозяйственно-финансовых планов и мероприятий по улучшению эксплуатации зданий, осуществлению контроля за качеством и сроками выполнения ремонтных работ, за расходованием материалов и организацией соревнования жильцов за образцовый порядок и высокую культуру быта. В развитие этого положения Советом Министров РСФСР и ВЦСПС 9 августа 1968 г. было принято постановление № 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом»[56], утвердившее Положение о домовом комитете в государственном жилищном фонде.

В соответствии с последним домовый комитет образовывался на общественных началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета депутатов трудящихся, предприятия, организации и учреждения. Он избирался на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета депутатов трудящихся, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек.

Основная задача домового комитета состояла в том, чтобы активно участвовать в управлении жилищным фондом, содействовать жилищно-эксплуатационной организации в улучшении эксплуатации и содержания государственного жилищного фонда. В этих целях домовый комитет принимал участие в разработке проектов хозяйственно-финансовых планов жилищно-эксплуатационной организации, а также мероприятий по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда; участвовал в комиссиях по осмотру жилого фонда, в отборе домов для текущего и капитального ремонта; следил за своевременным и качественным выполнением работ по капитальному и текущему ремонту жилых домов; осуществлял контроль за расходованием жилищно-эксплутационной организацией материалов, выделяемых на ремонт жилищного фонда; созывал собрания жильцов, а также осуществлял иные функции[57]. Кроме того, исполкомам Советов депутатов трудящихся с участием домовых комитетов, общественных комиссий и активов было предписано установить постоянный контроль за своевременным ремонтом и надлежащим содержанием жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности в городах и поселках городского типа[58]. Жилищно-эксплуатационная организация при этом была обязана оказывать помощь домовому комитету в его работе, знакомить его с необходимыми материалами и документами, предоставлять помещения и оборудование для работы.

Одновременно с рассматриваемыми реформами в системе управления государственным и муниципальным жилищным фондом второе дыхание обретают жилищно-строительные кооперативы. Совет Министров СССР в постановлении от 20 марта 1958 г. «О жилищностроительной и дачно-строительной кооперации»[59] признал целесообразным более широкое развитие жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в городах и поселках городского типа и дач в пригородах за счет собственных средств членов кооперативов.

Помимо строительства многоквартирных домов для последующего предоставления его жилых помещений в постоянное пользование пайщиков и их семей[60] основной обязанностью кооператива являлось осуществление эксплуатации своего жилищного фонда на началах полной самоокупаемости. Кооперативные домовладения могли обслуживаться либо силами самих кооперативов, либо силами жилищно-эксплутационных организаций исполкомов или предприятий, учреждений и организаций на договорных началах с оплатой кооперативами расходов. Обслуживание кооперативного домовладения эксплутационной организацией осуществлялось на равных условиях с государственным жилищным фондом. Взаимоотношения между кооперативом и эксплутационной организацией регулировались Типовым договором на обслуживание домов жилищно-строительного кооператива силами государственных жилищно-эксплутационных организаций. В соответствии с ним на эксплутационную организацию возлагалось выполнение комплекса работ, обеспечивающих содержание в надлежащем техническом состоянии домов и их оборудования: профилактический осмотр строительных конструкций и инженерного оборудования дома; текущий ремонт дома и его оборудования, за исключением внутриквартирного ремонта, выполняемого членами кооператива за свой счет, а также ремонта газового[61] и лифтового оборудования; уборка и освещение лестничных клеток; уборка и санитарная очистка территории домовладения, вывоз бытового мусора; обслуживание систем центрального отопления и горячего водоснабжения, водопровода и канализации, электроосвещения и вентиляции; ведение домовой книги, выдача жильцам справок о местожительстве и занимаемой жилой площади, прописка и выписка жильцов по письменному разрешению правления кооператива и др. Предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах жилищно-строительных кооперативов, не входило в предмет договора на обслуживание домов. Капитальный ремонт кооперативного жилищного фонда производился, как правило, подрядным способом, силами государственных ремонтно-строительных организаций. Он включался в план работ соответствующей подрядной ремонтно-строительной организации и выполнялся ею на тех же условиях, что и ремонт государственного жилищного фонда[62]. Взаимоотношения между правлением кооператива и подрядной организацией регулировались типовым подрядным договором на производство работ по капитальному ремонту[63].