Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

1.3. Тенденции развития законодательства об управлении многоквартирными домами в условиях возрождения частной собственности на помещения в многоквартирных домах

Впервые идея передачи жилых помещений в многоквартирных домах из собственности публичных образований в частную собственность граждан получила воплощение в постановлении Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. № 1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда»[71] и последовавшем в его развитие республиканском постановлении[72]. Данные акты предусматривали возможность приобретения гражданами права собственности на занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту. При этом устанавливалось, что одна семья сможет приобрести только одну квартиру. Для граждан предусматривалась возможность рассрочка! оплаты и другие льготы.

Указанные акты также содержали положения, направленные на регламентацию основных вопросов эксплуатации и ремонта «домов с квартирами индивидуальных владельцев». Во-первых, исполкомам местных Советов народных депутатов, предприятиям и организациям при продаже квартир в многоквартирных домах было рекомендовано содействовать продаже всех квартир в доме (или в секции) и образованию товариществ индивидуальных владельцев квартир для создания условий эффективной эксплуатации домов на основе коллективного управления и взаимопомощи. Во-вторых, порядок обслуживания и оплаты расходов на содержание и ремонт таких домов разрешено определять Советам Министров союзных и автономных республик либо по их решению исполкомам местных Советов народных депутатов при соблюдении следующих принципов:

эксплуатация и ремонт квартир индивидуальных владельцев осуществляются за счет средств владельца квартиры с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта домов на условиях, определенных для домов государственного жилищного фонда;

оплата расходов за коммунальные услуги производится владельцами квартир по тарифам, установленным для государственного жилищного фонда;

обслуживание жилых домов производится государственными или кооперативными жилищно-эксплутационными организациями по договорам с товариществами индивидуальных владельцев квартир или отдельными гражданами. При этом законодатель не определил модель договора, предназначенного для этих целей.

Принятый 24 декабря 1990 г. Закон № 443-1 «О собственности в РСФСР»[73], признав равенство форм собственности, снял ограничения по количеству и стоимости имущества, в том числе земельных участков, жилых домов, квартир, дач, которые могут находиться в собственности граждан (ст. 10 Закона). Кроме того, в ст. 13 указанного Закона было закреплено право нанимателя жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда и членов его семьи приобрести в собственность соответствующую квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию.

Эта норма получила развитие в Законе РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»[74]. Первоначальная редакция этого Закона также предусматривала передачу гражданам РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), занимаемых ими на условиях социального найма, в собственность как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

Процесс приватизации жилья существенно не затронул организацию управления. В 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, согласно которым «за государственными жилищно-эксплутационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязанности по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями)»[75]. Статья 23 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» закрепляла самостоятельность собственников жилых помещений в выборе организации для обслуживания этих помещений (государственные жилищно-эксплутационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты независимо от организационно-правовых форм). Однако в отношении «жилого дома в целом» сохранены принципы государственного управления: его обслуживание и ремонт осуществляли жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации или их правопреемники, выполнявшие эти функции до начала приватизации[76].

Вместе с тем со снятием ограничений площади жилых помещений, допускаемых к бесплатной передаче в собственность граждан[77], темпы приватизации значительно возросли. Это привело к существенному изменению структуры жилищного фонда по формам собственности. Доля частного жилищного фонда, составлявшая 30 % в 1992 г., превысила 50 % в 1995 г., в том числе доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, увеличилась за этот период с 26 до 41 % соответственно. Таким образом, на начало 1996 г. было приватизировано более одной трети квартир государственного и муниципального жилищного фонда[78]. Существовавшая система управления и эксплуатации жилищного фонда вошла в противоречие с изменяющейся структурой собственности на жилые помещения, рыночными механизмами. Назрела необходимость реформирования данной системы.

Принятый в конце 1992 г. Закон «Об основах федеральной жилищной политики»[79] определил основные цели жилищной политики в стране в переходный экономический период. Среди основных целей федеральной жилищной политики в законе названы: развитие частной собственности; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда. Закон закрепил право граждан, неправительственных, общественных организаций и иных добровольных объединений нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства, в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций. Формы такого участия, однако, в Законе раскрыты не были.

1993 г. ознаменовался принятием первого программного документа, задавшего направление ходу жилищной реформы, – Государственной целевой программы «Жилище»[80]. Среди основных направлений государственной жилищной политики, определенных в программе, названо и изменение форм организации управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда. В программном документе намечена реализация мер по всемерной поддержке центральными и местными органами власти и управления граждан, приватизировавших квартиры, в частности, по образованию товариществ или кондоминиумов с правами участия в эксплуатации и развитии жилищного фонда, контроля затрат на содержание и ремонт жилья, выбора эксплуатирующих организаций. Общие положения, регламентирующие осуществление этих мероприятий, должны были согласно Программе найти отражение в законодательных и нормативных актах федерального уровня.

В целях эффективного проведения жилищной реформы Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 были одобрены Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище». В этом документе были определены основные направления совершенствования системы управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда: а) разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда; б) переход на договорные взаимоотношения заказчиков и подрядчиков; в) внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков. Реализация первого направления предполагала создание двух взаимодействующих независимых структур, одна из которых – служба заказчика – обеспечивает эффективное управление жилищным фондом от лица собственника, а другая сторона – ремонтно-эксплуатационные предприятия, которые специализируются на выполнении исключительно подрядных функций по содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Для реализации функций заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 было предложено формирование самостоятельного структурного подразделения местных органов управления – службы заказчика. Ее основной функцией было названо заключение договоров с подрядными предприятиями различных организационно-правовых форм на оказание услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда только на конкурсной основе. Кроме того, заказчику оставлялись функции, выполняемые исключительно государственными структурами, а также вменено создание юридических групп, обеспечивающих стабилизацию работы по сбору платежей с физических и юридических лиц[81].

Закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»[82] был призван изменить существовавшую долгое время систему управления жилищным фондом. Прежде всего изменился сам объект управления: если раньше речь шла о жилищном фонде в целом, то теперь в качестве объекта управления назван кондоминиум. Последний согласно ст. 1 Закона представлял собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом в состав кондоминиума могли входить одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах или несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежали государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения.