Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

Управляющий домом назначался приказом начальника жилищного управления и утверждался решением исполнительного комитета городского (поселкового), в городах с районным делением – районного Совета депутатов трудящихся. Перемещение или смещение (увольнение) управляющего домом производилось в том же порядке. В своей деятельности управляющий подчинялся непосредственно начальнику жилищного управления.

Дома передавались управляющему домом при его вступлении в должность по приемо-сдаточному акту с подробным указанием в нем технического состояния зданий, сооружений, двора, служб, домового оборудования и инвентаря и хозяйственно-финансового положения домоуправления[39].

Ведение домового хозяйства осуществлялось управляющим в соответствии с хозяйственно-финансовыми планами, утверждаемыми жилищным управлением. На него возлагалась ответственность за правильное ведение домового хозяйства, за своевременный ремонт дома и надлежащее качество ремонта; за содержание в порядке дома и его санитарно-технических устройств (отопление, освещение, кухни, лестницы, уборные, газ, ванны, лифт и проч.)[40]

Управление и эксплуатация домового хозяйства управляющим домом велась в тесном контакте с общественностью дома путем:

а) созыва общих собраний жильцов и обсуждения на них всех важнейших хозяйственных, финансовых, культурно-бытовых мероприятий, проводимых по домоуправлению. В частности, в соответствии с п. 23 Положения о домоуправлении и работе управляющего местного Совета обязательному обсуждению общих собраний жильцов подлежали следующие вопросы: производство капитального ремонта дома; заготовка и завоз топлива, а также смета расходов по центральному отоплению, до утверждения ее жилищным управлением; мероприятия по благоустройству и санитарному содержанию домовладения; хозяйственно-финансовый план домоуправления на данный год, до утверждения его жилищным управлением; годовой отчет управляющего домом по хозяйственной, финансовой и общественной деятельности домоуправления, а также отчет о результатах хозяйственной деятельности домоуправления по отдельным кварталам; общественное порицание нарушителям внутреннего распорядка в квартирах и неплательщикам квартирной платы и др. При этом общее собрание считалось законным при наличии 50 % квартиросъемщиков или представляющих их членов семьи, фактически проживавших в доме в момент созыва собрания, т. е. не считая съемщиков, находящихся в длительном отсутствии по тем или иным причинам. Решения на общем собрании принимались простым большинством голосов и являлись обязательными как для всех присутствующих, так и отсутствующих на данном собрании фактически проживающих в данном доме жильцов[41];

б) организации при домоуправлении хозяйственно-финансовой, санитарной и культурно-бытовой комиссий, члены которых избирались общим собранием жильцов из среды жильцов[42].

В домоуправлении, имеющем в своем составе группу, управляющий домом назначал уполномоченного по каждому дому в отдельности, рекомендуемого общим собранием жильцов данного дома, а в квартирах, где имеются три и более съемщиков, по соглашению с последним, назначал уполномоченного (ответственного) по квартире, обязанного наблюдать за порядком в квартире[43]. За выполнение этих обязанностей ответственный по квартире получал небольшую плату в размере, определяемом управляющим домом[44].

Вместе с тем запуск новой системы управления жилищным фондом не принес ожидаемых результатов: улучшения состояния жилищного хозяйства не последовало. Деятельность домоуправлений получила неудовлетворительную оценку на страницах периодической печати: «К сожалению, во многих городах и рабочих поселках жилища содержатся неудовлетворительно. Почти в любом городе можно встретить дома, на фасадах которых отбита штукатурка, разрушены архитектурные детали, карнизы, повреждены водосточные трубы. А сколько в исполкомы местных Советов поступает заявлений с просьбой починить крышу, отремонтировать печи, навести порядок в лифтовом хозяйстве! Все это результат невнимательного отношения к эксплуатации жилых зданий, отсутствия повседневного контроля за их содержанием. Не будет преувеличением сказать, что в эксплуатации жилых домов у нас царит кустарщина, которая наносит большой ущерб народному хозяйству»[45]. Причина того, что управляющие домами не справлялись со своими обязанностями, по мнению многих, заключалась в маломощности существовавших домоуправлений: они не располагали ни кадрами, ни материалами, ни средствами для осуществления возложенных на них задач[46]. Выход из сложившейся ситуации представлялся в укрупнении домоуправлений, создании мощных жилищных хозяйств. Такое укрупненное домоуправление, по замыслу реформаторов, должно было сосредоточить все планирование, как эксплуатации зданий, так и ремонтных работ.

Кроме того, предлагалось организовать при домоуправлениях строительные участки с 50–70 рабочими различных специальностей. Создание таких участков позволило бы механизировать труд, централизовать изготовление деталей для ремонта, а укрупнение домоуправлений в целом – укрепить их квалифицированными работниками, сократить число счетных работников, увеличить число инженеров и техников, что в конечном итоге должно было отразиться на качестве текущего и капитального ремонта и эксплуатации жилого фонда в целом[47].

В 1957 г. эти идеи легли в основу эксперимента, проводимого исполкомом Московского Совета на опыте двух районов города (Куйбышевского и Рижского) по проверке целесообразности организации новой формы управления домами – посредством жилищно-эксплутационных контор. Эксперимент дал положительные результаты и позволил в скором времени реорганизовать домоуправления в жилищно-эксплутационные конторы во всех районах Москвы[48]. Данное начинание затем было одобрено постановлением Совета Министров РСФСР от 6 июля 1959 г. «О мерах по улучшению эксплуатации и сохранению государственного жилищного фонда»[49] и распространено на другие города Российской Федерации. Реорганизация управления домами позволила создать взамен мелких домоуправлений укрупненные хозяйственные единицы с более крепкой финансовой и материальной базой. За счет сокращения общей численности административно-управленческого персонала стало возможным обеспечить подбор квалифицированных руководящих кадров, усилить состав инженерно-технических работников. Введение в штат контор должностей инженеров и техников-смотрителей повысило ответственность ЖЭКов за техническое состояние жилых домов и бесперебойную работу их оборудования. Конторы располагали достаточным количеством запаса ремонтно-строительных материалов, были оснащены сложными современными механизмами, машинами и оборудованием, обеспечены кадрами ИТР и рабочих по всем необходимым специальностям. Однако, несмотря на очевидные преимущества жилищно-эксплуатационных контор по сравнению с домоуправлениями, последние еще продолжали оставаться преобладающей формой управления домами в некрупных городах и рабочих поселках[50]. Во многих случаях это было оправданно: в таких населенных пунктах государственный жилищный фонд размещался небольшими группами домов между жилищным фондом других категорий, в разных концах города и на большом расстоянии одной группы домов от другой. Такие условия не способствовали созданию укрупненных домоуправлений – ЖЭКов, так как чрезмерная разбросанность хозяйства не создавала благоприятных условий к его рациональному ведению[51].

Это положение нашло отражение в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда[52], где закреплялось, что непосредственно эксплуатацией жилищного фонда местных Советов занимаются управления домами или жилищно-эксплутационные конторы, подведомственные городским (районным) жилищным управлениям или отделам коммунального хозяйства райисполкомов.

Деятельность домоуправления и жилищно-эксплуатационной конторы, их полномочия и основные функции определялись специальными положениями. В РСФСР таким документом являлось Типовое положение об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся, утв. приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 8 июля 1963 г. № 204[53].

Согласно правилам, содержащимся в указанном Типовом положении, управление домами (жилищно-эксплуатационная контора или жилищная контора) являлось органом местного Совета депутатов трудящихся и осуществляло эксплуатацию жилых домов на началах хозяйственного расчета и в порядке, установленном действующим законодательством по вопросам эксплуатации и сохранения жилищного фонда. Основной задачей управления домами (ЖЭК) являлось сохранение находящегося в его ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и устройств жилых домов. Домоуправление (ЖЭК) было обязано обеспечивать своевременное проведение текущего и капитального ремонта зданий, содержание домовладений в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдение жильцами обязанностей по образцовому содержанию квартир на основании договора найма, улучшение жилищно-бытовых условий проживающих в обслуживаемых домах граждан.