Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

С переходом на мирную работу по восстановлению народного хозяйства для местных Советов оказалось крайне затруднительным сохранить в своем непосредственном управлении весь громадный жилищный фонд, перешедший в их распоряжение в первые годы революции. Ввиду «организационной и хозяйственной слабости»[22] местных Советов в рассматриваемый период наиболее целесообразной признавалась передача этих домов на условиях аренды коллективам жильцов дома, организациям, учреждениям и отдельным лицам, непосредственно заинтересованным в поддержании их в надлежащем порядке, в производстве в них ремонта и проч. В Инструкции ГУКХ от 5 января 1922 г. коммунальным отделам рекомендовалось дома незаконченной постройки, необитаемые, разрушенные и полуразрушенные передавать заводоуправлениям, профсоюзам, кооперативам, учреждениям с целью восстановления этих домов и организации в них общежитий. Договоры аренды заключались на срок до 12 лет в зависимости от сложности ремонта и характера учреждения. Дома, уже занятые учреждениями, оформлялись арендными договорами на срок до 5 лет. Дома, заселенные гражданами, передавались в аренду преимущественно коллективам жильцов на срок от трех до 12 лет с учетом потребности ремонта[23]. Таким образом, были заложены начала кооперативного использования значительной части жилищного фонда местных Советов. Четкое оформление в законодательном порядке жилищной кооперации в союзном масштабе относится лишь к 1924 г., но фактическое поступление многих домов в управление коллективов жильцов дома произошло значительно ранее[24].

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной кооперации»[25] были предусмотрены две формы товариществ: жилищно-строительные и жилищно-арендные. Создание первых предусматривалось для борьбы с жилищным кризисом путем развития жилищного строительства, вторых – для содействия наиболее хозяйственному использованию наличных муниципализированных домовладений на началах самодеятельности широких масс трудящегося населения. Для выполнения поставленной цели домовладения предоставлялись внаем органами местного хозяйства жилищно-арендным кооперативным товариществам на срок до 12 лет, с правом последних на преимущественное возобновление договора. Состав передаваемого домовладения устанавливали местные исполнительные комитеты: они могли передать жилое строение в целом со всеми находившимися в нем торговыми и иными нежилыми помещениями или без таковых.

Жилищно-арендные кооперативные товарищества являлись юридическими лицами, основанными на членстве. Их членами имели право быть все постоянно проживающие в данном домовладении граждане, пользующиеся избирательными правами. При этом число граждан, составляющих такое товарищество, не могло быть менее половины числа проживавших в домовладении лиц, пользующихся избирательным правом. Утрата избирательных прав и прекращение проживания в домовладении являлись юридическими фактами, влекущими за собой прекращение членства в товариществе.

Источниками формирования средств жилищно-арендных кооперативных товариществ являлись вступительные и паевые взносы членов товарищества[26], поступления от квартирной платы и арендной платы за нежилые помещения, взносы на топливо (в домовладениях, где имелось центральное отопление) и иные поступления.

Вместе с тем финансовое положение большинства жилтовариществ было отнюдь не благополучным, а средств, которыми они располагали, было зачастую недостаточно для нормальной эксплуатации вверенных им многоквартирных домов. Одной из причин такого положения дел являлась система налогообложения домовладений, недостаточно учитывающая их доходность. В результате увеличения обложения налогами и сборами сокращались хозяйственные расходы, включающие расходы на текущий мелкий ремонт. Это обстоятельство особенно тяжело отражалось на малодоходных владениях городской периферии[27].

Несмотря на это, жилищно-арендная кооперация в период с 1924 г. до издания закона от 17 октября 1937 г. получила чрезвычайно широкое распространение, являясь преобладающей формой управления муниципализированными домовладениями в крупных городах[28]. Наряду с этим значительная часть муниципального жилищного фонда оставалась в непосредственном управлении местных органов и использовалась путем образования состоящих в ведении коммунальных органов местных Советов, трестов коммунальных домов. Тресты получали все права юридического лица и пользовались значительной хозяйственной самостоятельностью[29]. Отдельные дома муниципализированного фонда закреплялись за государственными предприятиями и учреждениями, на них распространялся правовой режим домов, состоящих в ведении предприятий и учреждений. Маломерные дома, которые не представлялось целесообразным использовать на указанных выше началах, местные Советы сдавали в аренду отдельным гражданам при условии производства капитального ремонта и поддержания дома в надлежащем состоянии[30].

Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»[31] упразднило жилищно-арендную кооперацию, признав данный способ управления муниципализированным жилищным фондом неэффективным: «жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы) в подавляющем большинстве на деле домами не управляют, не заботятся об их ремонте, не поддерживают их в культурном состоянии. Имеющая место бесхозяйственность в управлении домами зачастую приводит их в полуразрушенное состояние»[32].

Таким образом, начало формирования законодательства об управлении многоквартирными домами связано с социально-экономическим процессом обобществления частновладельческой недвижимости, характерного для периода военного коммунизма. Местные Советы, получив в свое ведение большую часть жилищного фонда, не смогли обеспечить эффективное управление им. Основной тенденцией развития законодательства рассматриваемого периода являлось вовлечение в процессы управления и обслуживания жилой недвижимости граждан – пользователей жилых помещений (непосредственно, через выборы заведующего домом или создание жилтоварищества). Вместе с тем неудовлетворительное состояние жилищного фонда свидетельствовало о том, что предложенные механизмы самоуправления в жилищной сфере на практике оказались малоэффективными. Представляется, что это было обусловлено рядом факторов. Во-первых, граждане не обладали должными знаниями, навыками и опытом, позволяющими эффективно осуществлять возложенные функции. Во-вторых, у пользователей жилых помещений отсутствовала заинтересованность в поддержании в надлежащем состоянии муниципального жилья. В-третьих, реализация нерациональной налоговой политики государства приводила к ущемлению экономической свободы жилтовариществ и нехватке денежных средств на обслуживание жилой недвижимости.

1.2. Особенности развития законодательства об управлении многоквартирными домами в условиях преобладания публичной собственности на помещения в многоквартирных домах (1937–1988 гг.)

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. дома, находившиеся в пользовании жилищно-арендной кооперации, были переданы в непосредственное управление местных Советов и государственных предприятий. В этом же порядке управлялись дома, находившиеся ранее в ведении трестов коммунальных домов, переданные местным Советам жилищно-строительной кооперацией, и дома бывшего «маневренного фонда». На государственные учреждения и предприятия была возложена ответственность за сохранность жилищного фонда, находящегося в их ведении.

Для реализации функции управления вверенным жилищным фондом местным Советам поручено организовать в составе отделов коммунального хозяйства жилищные управления[33], а также создать при них подрядные ремонтные конторы и мастерские, транспортные и снабженческие конторы и подсобные предприятия по производству и обработке местных строительных материалов и мелкого оборудования для ремонта домов[34].

Жилищные управления непосредственно управляли всем жилищным фондом, состоящим в ведении Совета: организовывали домоуправления для непосредственного заведования домами; выдавали ордера на заселение свободных жилых помещений и на занятие нежилых помещений; сдавали строения в аренду; контролировали осуществление ремонта строений; организовывали на началах хозрасчета подсобные предприятия для обслуживания нужд домоуправлений и проч.[35]. На жилищные управления исполкомов городских Советов в городах, имеющих районное деление, возложено общее оперативное руководство и контроль за работой районных жилищных управлений[36].

Для непосредственного управления отдельными домами или группой домов организовывались домоуправления во главе с управляющим домом. Изданное на основе Закона 17 октября 1937 г. Положение о домоуправлении и работе управляющего домом местного Совета[37] уточнило, что домоуправление является государственной хозрасчетной организацией. В названном Положении также определяется, что основной задачей домоуправления является всемерное сохранение находящегося в его управлении государственного жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства, осуществления планово-предусмотрительного и капитального ремонта зданий и жилых помещений, содержания домовладений в надлежащем санитарном состоянии[38], установления бережного отношения квартиросъемщиков к домовому хозяйству как к всенародному достоянию и улучшению жилищно-бытовых условий жильцов дома.