Евгений Сухарев - Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

• Название: Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие
• Автор: Евгений Сухарев
• Жанр: Юриспруденция

Предлагаемое издание является справочно-практическим пособием, в котором проводится анализ норм гражданского и жилищного законодательства, регулирующих отношения, связанные с возникновением, изменением и прекращением прав на жилые помещения.

Отдельное внимание уделяется образцам документов, которые содержатся в приложениях к данной книге.

Издание рассчитано на широкий круг читателей.

---

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

д) сбор и представление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета;

8) Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». Жилищные сертификаты – это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

а) приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных вышеназванным Положением и условиями эмиссии;

б) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м2;

9) постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы „Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством“ федеральной целевой программы „Жилище“ на 2002–2010 годы»;

10) постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002–2010 годы»;

11) постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. № 743 «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства»;

12) Правила предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 г. № 901;

13) постановление Правительства РФ от 24 апреля 1996 г. № 505 «Об обеспечении жилищными сертификатами граждан Российской Федерации, ставших инвалидами, и и семей граждан, умерших (погибших) вследствие чернобыльской катастрофы, нуждающихся в улучшении жилищных условий»;

14) постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь»;

15) постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»;

16) постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

17) постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»;

18) приказ Госстроя России от 28 июня 2000 г. № 149 «Об утверждении Рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе».

1.1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями

Недвижимость является одной из категорий гражданского права. В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом считают то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значительного (несоразмерного) ущерба. Следовательно, к недвижимым вещам или к недвижимости относятся:

1) недвижимость по закону. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, например летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком (ст. 130 ГК РФ);

2) недвижимость, отнесенная иными законами к таковой. Это предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), включающие в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминиумы, объекты незавершенного строительства;

3) недвижимость, обладающая прочной связью с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно, либо отнесенная к таковой законодательным актом. Это:

а) земельные участки, участки недр, т. е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, как физически, так и юридически, например здания, сооружения и т. д. Иными словами, недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.

К недвижимости применимы следующие действия:

а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей. Данные действия осуществляются исключительно в режиме гласности при обязательной государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам;

б) различный порядок приобретения права собственности на недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ);

4) ипотека. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека (ипотечный кредит) – это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Ипотечный кредит может быть установлен только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ). Иными словами, ипотечный кредит – это ссуда под залог недвижимости. Ипотечные банки предоставляют долгосрочные ссуды на 10, 15, 25 и более лет под залог недвижимости – земли, земельных участков в городах, а также жилых зданий и других строений. Как правило, они мобилизуют свои ресурсы за счет выпуска закладных листов, обеспеченных недвижимым имуществом;

5) наследование недвижимых вещей и их правовой режим.

Наследование недвижимых вещей определяется по нормам права, действующим в месте их нахождения.

Порядок разрешения спора о праве собственности на недвижимость.

Все споры о праве на жилую недвижимость рассматриваются по месту нахождения данной недвижимости (ст. 266 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГКП РФ)), споры об аналогичных правах на движимые вещи – в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, – в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГКП РФ).

Отдельное внимание следует уделить рассмотрению понятия «жилое помещение». Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям законодательства, причем порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.