Евгений Сухарев - Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

• Название: Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие
• Автор: Евгений Сухарев
• Жанр: Юриспруденция

Предлагаемое издание является справочно-практическим пособием, в котором проводится анализ норм гражданского и жилищного законодательства, регулирующих отношения, связанные с возникновением, изменением и прекращением прав на жилые помещения.

Отдельное внимание уделяется образцам документов, которые содержатся в приложениях к данной книге.

Издание рассчитано на широкий круг читателей.

---

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл (п. 37 вышеназванного Положения).

Ниже приводятся санитарно-эпидемиологические правила и нормативы по критериям отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания:

1) Ведомственные строительные нормы ВСН 53–86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. № 446;

2) Основания признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, утвержденные приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529;

3) Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда. Это:

1) сделки (например, договор найма);

2) административный акт (например, решение местной администрации о предоставлении квартиры);

3) решение суда (например, решение суда о признании права собственности на жилье);

4) приобретательная давность;

5) наследование.

Объектами жилищного права являются жилые помещения. Давайте подробно рассмотрим, какие признаки определяют жилое помещение:

1) жилое помещение является объектом жилищных прав. В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, причем жилое помещение предназначено непосредственно для проживания граждан. Кроме того, согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Однако на основании п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 22–24 ЖК РФ);

2) жилое помещение является недвижимым имуществом, потому что жилое помещение относится к объектам, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, и обладает признаком прочной связи с землей;

3) жилое помещение является изолированным, причем изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат. Однако не могут быть признаны изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. А также не может считаться изолированным помещение, если оно создано в результате самостоятельной, т. е. неутвержденной, перепланировки жилья;

4) недвижимое имущество отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Основываясь на вышесказанном, можно сформулировать понятие жилого помещения следующим образом: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства, признанное таковым в установленном законом порядке.

Аналогичное определение содержится в ст. 15 ЖК РФ.

1.3. Участники сделок с жилыми помещениями

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются как граждане, так и юридические лица. Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица[1]. В ряде случаев совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов (к примеру, при продаже муниципального или государственного жилья).

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и другим правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи является собственник жилого помещения. При этом граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью.

В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями недееспособных граждан в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, и сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, дающим согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (например, дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно[2].

1.4. Условия действительности сделок с жилыми помещениями

Проводя сделки с жилыми помещениями, необходимо выполнять ряд определенных условий, без соблюдения которых сделка считается недействительной. Давайте подробно рассмотрим эти условия.

Содержание сделки не должно противоречить закону. Если во время проведения сделки было нарушено жилищное законодательство, то такая сделка может быть признана ничтожной, а в ряде случаев – оспоримой. Так, например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома либо квартиры.

Необходимо, чтобы продавец являлся собственником жилого помещения, т. е. чтобы отчуждатель или наследодатель жилого помещения обладал правом собственности на него.

Поэтому в первую очередь необходимо затребовать правоустанавливающие документы. А для получения полной информации об объекте лучше всего обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запросив в Государственной регистрационной палате выписки из Единого государственного реестра прав. Однако том в случае, когда жилое помещение является государственной или муниципальной собственностью, только договор социального найма жилого помещения может являться документом, подтверждающим право гражданина на данное жилое помещение.

Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Для признания сделки действительной требуется, чтобы стороны обладали полной дееспособностью, которая наступает с 18 лет. Так, в соответствии со ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Исключения составляют случаи, когда несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами, осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности, в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими, а также совершать мелкие бытовые сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации, сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.