Ольга Маркова - Договор ренты в российском гражданском праве

• Название: Договор ренты в российском гражданском праве
• Автор: Ольга Маркова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2007
• ISBN: 978-5-94201-518-3

В работе рассматриваются история становления и развития рентных отношений в нашей стране и за рубежом, место договора ренты в системе договоров гражданского права, различные виды договора ренты, их соотношение друг с другом и с иными гражданско-правовыми договорами, а также особенности договора ренты в современном российском законодательстве.

Издание адресовано научным работникам, преподавателям, аспирантам и студентам юридических вузов, а также практикующим юристам.

---

Однако К. П. Победоносцев писал, что заключение договора ренты возможно, «впрочем, едва ли по отношению к недвижимому имуществу, поземельная рента предполагает отчуждение, а отчуждение недвижимости требует у нас совершения крепостного акта в безусловной силе, и возвращение имения к прежнему владельцу совершается не иначе, как новой продажей и новым актом».[29] В чем же заключался крепостной порядок, посредством которого совершался оборот недвижимости? Акты на недвижимость (купчая крепость) должны были быть совершены у младшего нотариуса и затем утверждены у старшего нотариуса. Последний заносил эти акты в свои реестры, которые, как писал И. А. Покровский, служили у нас «несовершенным суррогатом поземельных книг».[30] Безусловно, этот порядок приводил к некоторым сложностям в оформлении сделок и расторжении договоров, но, думается, это не становилось препятствием к заключению подобных сделок. Е. Т. Соловьев, в свою очередь, писал, что акты продажи дома с условием проживания в нем продавца до смерти и содержания его, встречались в Поволжье весьма часто. Он приводит в пример множество расписок по поводу заключения подобных сделок, а также жалобы крестьян в суд об исполнении договора либо о его расторжении.[31]

Впоследствии правила о ренте были включены в Проект Гражданского Уложения. Нужно отметить, что Проект разрабатывался на основе анализа иностранного законодательства, в особенности германского и швейцарского, поэтому нормы о ренте, содержавшиеся в Проекте, имели много общего с нормами кодексов этих стран. В Проекте были предусмотрены два вида договора – пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание. Рента могла быть назначена как в виде денежных платежей, так и в натуральной форме. Договор мог быть заключен в пользу контрагента или в пользу третьего лица. Была установлена периодичность рентных платежей – «вперед за каждые три месяца», если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 1095). В Проекте предполагалось обеспечение договора залогом, но не автоматическое, а по желанию сторон, потому как подобное обеспечение было в их интересах. Указывалось, что если лицо, уплачивающее доход, объявлено несостоятельным, то «получающий означенный доход, когда таковой обозначен залогом или закладом, пользуется преимущественным удовлетворением» (ст. 1096). Если же доход не обеспечен залогом, то требования получателя будут удовлетворяться наряду с требованиями других кредиторов. Поэтому в интересах получателя ренты было установить право залога. В случае неисполнения договора получатель дохода мог потребовать возвращения имущества. Интересно, что в Проекте право получателя пожизненного дохода не прекращалось в связи с лишением его всех прав состояния либо с принуждением его к каторге или ссылке, то есть в данном случае нормы публичного и частного права не смешивались.

Договор пожизненного содержания того времени во многом схож с современным договором. Обязанностью плательщика по договору являлось предоставление жилья, пищи, одежды, уход в случае болезни. Право пожизненного содержания не могло быть уступлено. Отличие рассматриваемого договора от современного института пожизненного содержания заключается в том, что по нормам Проекта предметом договора могло быть как недвижимое, так и движимое имущество, включая деньги.

Последняя редакция Проекта не была принята в качестве закона сначала из-за Первой мировой войны, а затем по причине произошедшей революции. В связи с этим еще долгое время договор ренты и пожизненного содержания не мог найти своего отражения в нормах гражданского законодательства.

3.2. Развитие рентных отношений в послереволюционный период

В советский период становление договора ренты осуществлялось в несколько стадий. До 1964 г. он относился к числу так называемых непоименованных договоров. В Гражданском кодексе 1922 г. рента не получила официального признания – по-видимому, сказалась политическая направленность законодательства. Считалось недопустимым использование личной собственности в целях спекуляции, извлечения нетрудовых доходов. Получение содержания в обмен на передачу собственности – доход нетрудовой, и потому законодатель не включил эту модель в список признанных поименованных договоров. Скажем, В. И. Вольфсон, раскрывая понятие кабальной сделки, приводил пример пожизненного содержания, по которому старики передали свое хозяйство примаку в обмен на ежемесячное содержание. Автор отметил, что сделка является кабальной по своему внутреннему содержанию, и поэтому суд верно признал такую сделку недействительной с самого момента ее совершения.[32] Д. Ф. Еремеев, исследуя вопрос о пожизненном содержании, также писал, что «судебная практика с первых лет действия ГК вплоть до ликвидации капиталистических элементов в городе и деревне обычно признавала подобные договоры недействительными в виду их кабального характера… это были в большинстве своем сделки, с помощью которых эксплуататорские элементы пытались прибрать к своим рукам имущество лиц, не способных в силу болезни или старости вести хозяйство и обеспечить средства к существованию».[33] Прямого же указания о недопустимости такого договора в советском гражданском праве не содержалось.

Проанализировав законодательство, В. Ф. Маслов отмечал, что до 1940 г. нотариальная инструкция НКЮ УССР (ст. 120) допускала заключение договоров дарения с возложением на одаряемого обязанности пожизненно содержать дарителя. Директивным письмом НКЮ УССР от 1 августа 1940 г. было прямо запрещено вносить в договор дарения пункты об обязательстве содержания дарителя и указанных им третьих лиц, а также какие-либо другие условия, которые ограничивали бы право одаряемого в распоряжении подаренным имуществом.[34]

В нормативных актах РСФСР по этому вопросу не было никаких указаний. На практике, указывал В. Ф. Маслов, подобные соглашения между гражданами заключались, их предметом обычно являлся дом, и чаще всего они оформлялись двумя договорами: письменным договором о пожизненном содержании бывшего собственника и письменным договором о передаче дома в собственность обеспечивающего лица. Нотариусы удостоверяли подобные соглашения, так как нотариальные инструкции прямо не запрещали договоры о пожизненном содержании.

Вопрос о правомерности договора с условием пожизненного содержания возникал в том случае, если между сторонами существовал спор, который доходил до суда. Споры по поводу договоров пожизненного содержания были в 1925 г. рассмотрены Пленумом Верховного Суда РСФСР, который, как писал И. Л. Брауде, «дал принципиальный, но не категорический ответ об их действительности».[35] Верховный Суд РСФСР в общем порядке признал, что такой договор без установления срока платежа и покупной цены недействителен, но в то же время предложил руководствоваться интересами слабейшей стороны, как правило, продавца, и либо признавать эти сделки недействительными и восстанавливать стороны в первоначальное положение, либо признавать такой договор и определять действительную стоимость предмета сделки и производить расчет между сторонами в зависимости от выполнения ими условий сделки. В. Ф. Маслов также полагал, что изучение судебной практики Верховных Судов СССР и РСФСР не дает оснований делать вывод, что суды вообще отрицали возможность заключения договоров о пожизненном содержании. «Только в единственном случае Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР в определении № 416 за 1944 г. по иску И. Г. Наделяева к Н. М. Наделяеву указала на то, что договоры пожизненного содержания не имеют законной силы, так как они не предусмотрены действующим ГК».[36]

В литературе подробным образом рассматривалось еще одно определение – Судебной коллегии Верховного Суда по иску Громовой к 33-й детской колонии. Громова подарила свой дом детской колонии г. Киева с сохранением права пожизненного пользования одной из комнат, колония же обязалась взамен пожизненно предоставлять Громовой бесплатное питание. Когда колония прекратила выдавать питание, Громова обратилась в суд с иском о расторжении договора дарения и о выплате колонией средств на ее содержание.[37] Судебная коллегия, посчитав, что данный договор в силу своих особенностей не может рассматриваться ни как договор дарения, ни как договор купли-продажи, признала договор недействительным. И. Л. Брауде, отстаивая свою позицию, указывал, что Судебная коллегия правильно признала его недействительным, поскольку он не является договором дарения – имело место отчуждение за «эквивалент», а значит, налицо притворная сделка.[38] Д. Ф. Еремеев считал решение Судебной коллегии правильным еще и потому, что подобные договоры пожизненного содержания возможны только в отношениях между гражданами, и стороной договора не может быть организация, так как это с неизбежностью приведет к нарушению сметно-финансовой дисциплины организации.[39] Р. О. Халфинаже, наоборот, выступая в защиту договора пожизненного содержания, считала данное решение Судебной коллегии неправильным и соглашалась с аргументами тех цивилистов, которые указывали, что «для признания действительным договора нет необходимости, чтобы договор мог быть отнесен к определенному, установленному законом типу».[40]