Ольга Маркова - Договор ренты в российском гражданском праве

• Название: Договор ренты в российском гражданском праве
• Автор: Ольга Маркова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2007
• ISBN: 978-5-94201-518-3

В работе рассматриваются история становления и развития рентных отношений в нашей стране и за рубежом, место договора ренты в системе договоров гражданского права, различные виды договора ренты, их соотношение друг с другом и с иными гражданско-правовыми договорами, а также особенности договора ренты в современном российском законодательстве.

Издание адресовано научным работникам, преподавателям, аспирантам и студентам юридических вузов, а также практикующим юристам.

---

Многие российские ученые продолжали настаивать на необходимости выделить рассматриваемый договор в совершенно самостоятельную модель, ссылаясь в качестве аргумента на большое число присущих ему правовых особенностей. О. С. Иоффе считал, что «при всем отличии от купли-продажи договоров поставки и контрактации, они, как выражающие обмен имущества на деньги, более приближены к ней, чем договор пожизненного содержания, в котором для одной из сторон возмездность означает предоставление обеспечения в виде жилья, питания, ухода и помощи. Поэтому, пожизненное содержание… в действительности представляет самостоятельный договор».[46]

Действующий ГК РФ завершил признание договора, полностью автономизировал его, рассматривая в качестве самостоятельного вида договорных обязательств, и выделил правила договора в отдельную главу. В законе изменено и название договора, теперь он именуется договором ренты. Данный договор существенно отличается от предыдущих конструкций полнотой норм, регулирующих предмет договора, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения договора, его прекращение.

Подводя итоги, следует отметить, что, несмотря на сложность отчуждения недвижимого имущества, институт, подобный ренте, существовал в обычном праве дореволюционной России. Чаще по договору передавалась именно недвижимость, и оформлялись такие сделки либо в виде продажи под условием, либо в виде завещания, либо в виде дарения под условием. Анализ же положений Проекта Гражданского уложения позволяет отметить преемственность норм, содержащих правила о ренте, в Проекте и нынешнем российском ГК.

История развития рентных отношений в послереволюционный период позволяет прийти к выводу о том, что данный договор был широко известен в практике, являлся предметом многочисленных дискуссий в юридической доктрине. Это обусловило его легализацию сначала в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года – в качестве разновидности договора купли-продажи, а затем в Гражданском кодексе РФ – в виде самостоятельного договора ренты.

Глава II Место договора ренты в системе договоров гражданского права

§ 1. Характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Классификация договоров позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять их правовую специфику, значение и сферу применения. Классификация проводится по различным критериям.

Так, по признаку наличия встречного удовлетворения интересов во взаимоотношениях контрагентов по договору производится деление договоров на возмездные и безвозмездные. Если до официального признания договора пожизненного содержания и были некоторые расхождения во мнениях при решении вопроса о его возмездности (так, например, А. Штейнберг полагал, что договор является договором дарения под условием, М. И. Бару также предлагал относить подобные договоры к договорам дарения), то после помещения соответствующих правил в ГК 1964 г. таких разногласий больше не возникало. Как писал О. С. Иоффе, «в общей правовой характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких сомнений только одни признак – возмездность, поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение: приобретатель – в виде жилого дома или его части, а отчуждатель – в виде пожизненного содержания».[47] Сегодня все авторы признают, что договор является безусловно возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна. Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Однако, как уже было отмечено, возмездность договора не означает его эквивалентности, поскольку рентные платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества. Объем платежей невозможно определить заранее, он зависит от продолжительности договора.

В основе разграничения договоров на консенсуальные и реальные лежит признание правообразующим фактом либо соглашения сторон, либо сопровождающей его реальной передачи вещи. Законодатель формулирует договор ренты как реальный (ст. 583 ГК РФ), как, впрочем, и ГК 1964 г., где также было сказано, что отчуждатель «передает… жилой дом или часть его» приобретателю (ст. 253 ГК РСФСР). Поэтому многие авторы (М. И. Бару, В. И. Кофман, А. Ю. Кабалкин), которые исследовали договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, считали его договором реальным. Существовала и другая точка зрения, имевшая немало сторонников. О. С. Иоффе полагал, что договор является консенсуальным, поскольку моментом заключения договора пожизненного содержания является государственная регистрация договора в исполкоме местного Совета, а не реальная передача. Таким образом, если регистрация состоялась, а дом еще не передан, тем не менее приобретатель уже стал собственником дома и потому обязан содержать отчуждателя.[48] Эту позицию отстаивали В. А. Тархов, В. Ф. Яковлева, В. М. Десятков, Н. П. Волошин. М. И. Брагинский, анализируя полемику прошлых лет, занял совершенно противоположную относительно мнения, высказанного О. С. Иоффе, позицию. М. И. Брагинский указывает, что примеры, приведенные О. С. Иоффе, свидетельствуют как раз о реальности договора. Ведь момент государственной регистрации означает переход права собственности, и хотя реальной передачи дома может и не быть (чаще и не бывает), тем не менее, приобретатель уже является собственником имущества по договору. То есть юридически передача уже состоялась.[49]

Н. П. Волошин относил договор пожизненного содержания к консенсуальным договорам на том основании, что он является разновидностью договора купли-продажи и должен соответствовать его общей характеристике.[50] С такой аргументацией нельзя согласиться, тем более что практически все авторы (в том числе и сам Н. П. Волошин) писали о том, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от купли-продажи.

В современной юридической литературе большинство цивилистов (А. П. Сергеев, М. И. Брагинский, 3. И. Цыбуленко и др.) считают, что договор ренты является реальным договором. Интересную точку зрения по этому вопросу высказывает В. С. Ем. Он ставит характеристику договора в зависимость от предмета, который передается под уплату рентных платежей – движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество – за плату или бесплатно, при этом указывая на необходимость принимать во внимание предписания п. 2 ст. 585 ГК. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору передается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о дарении. Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. В этом случае, считает автор, к договору будут применяться правила, касающиеся договора купли-продажи, а именно правила ст. 456 и п.1 ст. 556 ГК РФ, на основании которых плательщик «в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное имущество вправе требовать от получателя исполнения обязанности по передаче этого имущества». Если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в этом случае, как пишет В. С. Ем, «о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом – актом государственной регистрации».[51]

А. Мамаев высказывает мнение о противоречивости конструкции договора ренты. Он полагает, что хотя договор ренты и сформулирован законодателем как реальный, отсылка ст. 585 ГК к правилам купли-продажи и дарения при передаче имущества делает его консенсуальным, так как в правилах о купле-продаже предусмотрены обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, последствия неисполнения обязанности передать товар и т. д. Неприменение же этих норм делает бессмысленной отсылку к ним. Во избежание противоречия А. Мамаев предлагает два варианта – либо «внести изменения в ГК, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты», либо изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. «В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты».[52]