Константин Исаков - Отель в Австрии: Как купить, построить, управлять

• Название: Отель в Австрии: Как купить, построить, управлять
• Автор: Константин Исаков
• Жанр: Отраслевые издания
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9614-2389-1

Книга о том, почему и как выгодно вкладываться в недвижимость Австрии. Автор объединяет здесь все то, что накопил за долгие годы работы над своим проектом Austria-Invest, и то, что невозможно выразить словами и иллюстрациями на сайте. Почти романтическое начало книги настраивает на дальнейшее прочтение и завораживает, удивительным образом сочетая здоровую романтику с жесткими реалиями инвестиционного бизнеса.

---

Президент Союза отельеров Австрии д-р Клаус Эннемозер (Klaus Ennemoser) и его генеральный директор магистр Маттиас Кох (Matthias Koch) познакомили меня с принципами оценки отелей и присуждения им звезд, а также объяснили различие бизнес-моделей гостиниц.

С Биргит Райтер-Браунвизер (Birgit Reiter-Braunwieser), директором по странам Центральной и Восточной Европы государственного агентства ABA-Invest in Austria, мы обсуждали привлекательность страны и ее бизнеса для иностранных инвестиций.

Мне также довелось познакомиться с гостиничными предприятиями Вены, Тироля, Зальцбурга, Верхней и Нижней Австрии, Каринтии, Штирии и Форарльберга. Консультант по недвижимости из Austria-Invest Эльке Грубер (Elke Gruber), знаток местных обычаев и традиций, стала моим проводником по отельными предприятиям Зальцбурга.

Управляющий и совладелец семейного гастхофа из Зальцбурга Михаэль Родлер (Michael Rodler) поделился своей философией управления. А генеральный директор нескольких отелей Герхард Этцлингер (Gerhard Etzlinger) рассказал о нюансах маркетинговой и рекламной политики больших гостиничных комплексов.

Владелец 4-звездного отеля Krallerhof в Леоганге Герхард Альтенбергер (Gerhard Altenberger) устроил мне многочасовую экскурсию и подробно объяснил принципы взаимодействия на предприятии, где трудятся более полутора сотен сотрудников.

Российские инвесторы Тарас Плоцкий и Игорь Михайлов, ставшие хозяевами австрийских отелей, объяснили особенности ведения бизнеса, на усвоение которых им пришлось потратить немало времени и сил.

Английский предприниматель Ким Ваддоуп (Kim Waddoup), много лет занимавшийся туристическим бизнесом в Австрии, смог оценить потребительские особенности отелей с точки зрения туристов.

Некоторые из моих собеседников взамен откровенного разговора просили сохранить их имена и названия отелей в тайне.

Я благодарен всем экспертам и моим собеседникам, которые поделились со мной и читателями этой книги своим многолетним бесценным опытом и знаниями.

Часть I Факторы, определяющие успех, и определяющие факторы успеха

На успех отельного предприятия в Австрии влияет ряд факторов – как объективных, так и субъективных. К примеру, неослабевающий поток туристов, устремляющихся в австрийские Альпы зимой и летом. Или многочисленные чемпионаты, этапы кубков и соревнования по горным и равнинным лыжам, сноуборду, горному велосипеду, триатлону, гонкам на воздушных шарах – мирового, европейского, федерального и местного уровней. Хотя в Австрии нет моря, зато в жаркие летние месяцы на берегах озер Каринтии и Зальцбурга можно организовать отдых не хуже средиземноморского.

Сюда же можно добавить и многочисленные театральные, музыкальные, кинематографические фестивали, которые проходят летом почти во всех городах страны. Еще проводятся сельские праздники сыра, говядины, кукурузы, осенью к ним добавляются праздники урожая и молодого вина, они собирают тысячи участников и зрителей. Все это, конечно, фактор субъективный.

Почему же Австрия занимает ведущие позиции в Европе в области туризма и гостиничного бизнеса? Причем сложились и закрепились они не сегодня и даже не в последние годы, а как минимум за последние полвека. Если такой вопрос вы зададите любому австрийцу, хоть отдаленно связанному с туристическим или отельным бизнесом, он без долгих раздумий назовет вам четыре причины:

1. Природа и экология;

2. Политическая и экономическая стабильность;

3. Безопасность и качество жизни;

4. Гостеприимство и дружелюбие.

Отельный бизнес в цифрах[1]

В Австрии функционирует 15 300 гостиниц. Каждый пятый трудоспособный австриец работает в сфере туризма и гостеприимства или испытывает ее влияние на себе. Хотя в этой сфере задействовано около 330 000 человек, прямой и косвенный эффект на создание рабочих мест вдвое больше и эквивалентен 630 000 занятых. Только в гостиничной сфере работает около 200 000 человек (имеется в виду только персонал, работающий по долгосрочным договорам найма, т. е. не владельцы таких предприятий). Еще около 100 000 человек трудятся по краткосрочным или сезонным контрактам. Примерно четверть общего числа занятых в этой сфере составляют иностранцы.

Ежегодно специальные высшие и средние учебные заведения выпускают около 12 000 молодых специалистов. Самая востребованная специальность – это повара и кулинары. Эти профессии осваивает каждый третий студент, каждый пятый учится на управляющего рестораном или гостиницей.

Объем прямой добавленной стоимости сферы туризма и гостеприимства в 2013 г. достиг €18 млрд (около 5,8 % ВВП). Хотя австрийский туристический рынок считается шестым из крупнейших в Европе и одиннадцатым в мире, по доходу с каждого туриста Австрия занимает первое место (€1750).

Австрийский гостиничный фонд включает более 1 млн кроватей. Две трети из них – в отелях и гастхофах, пансионах и т. п. Почти треть (28–30 %) предоставляет «частный сектор». Это частные дома и квартиры, которые хозяева сдают в краткосрочную аренду. Около 33 % «мощностей» сосредоточено в Тироле, 20 % – в Зальцбурге. На Вену приходится 5 % общего количества мест.

1. Четыре причины

Природа и экология

По оценке Международного экономического форума, Австрия занимает седьмое место в рейтинге экологически чистых стран[2]. Австрийцы очень гордятся своей страной и с удовольствием вкладывают силы и средства в сохранение и приумножение ее природного богатства. По сути, это делает все австрийское трудоспособное население, финансируя своими налогами природоохранные мероприятия.

Отношение к природе и экологии у австрийцев очень серьезное и трепетное. Причем в этом процессе участвуют, как говорится, стар и млад. Любой австрийский школьник прочтет вам лекцию о вреде мусора и важности его вторичного использования. Не удивительно, что осенью 2013 г. три четверти населения страны проголосовало за запрещение использования пластиковых пакетов в странах-членах ЕС. Казалось бы, мелочь. Кому какое дело до каких-то пакетов? Оказалось, что австрийцам далеко не все равно, утонет Европа в тоннах пластикового мусора или нет. Люди хотят жить в экологически чистой стране и на экологически чистом континенте.

Также искренне и естественно австрийцы относятся к животным. Например, заметив мечущегося на автостраде гуся, полицейский мгновенно перекрывает движение и торопится спасти потерявшую ориентацию птицу. А увидев утиный выводок на заднем дворе супермаркета, домохозяйка вызовет службу спасения, которая аккуратно соберет утиное потомство и отвезет к ближайшему водоему. Сотрудники венского аэропорта Швехат в 2012 г. потратили два дня на поиски потерявшегося кота Феликса. Об этой истории писали все газеты, призвав пассажиров к бдительности и надеясь на их помощь. В Штирии в 2011 г. полсотни полицейских и добровольцев три дня ловили трехметрового питона, опасаясь, что местный климат может летально отразиться на здоровье тропического пресмыкающегося. Животные и птицы все чаще становятся героями газетных публикаций, потому что людям не безразлично, что с ними происходит или может произойти.

Такое отношение к окружающему миру приносит свои результаты. Радует глаз природа национальных парков, зелень альпийских лугов, фазаны, которые свободно ходят в Вене по газонам, и их никто не ловит и не гоняет, чистые воздух, озера и реки. Австрийскую воду можно безбоязненно пить практически из любого водопроводного крана.

Лет тридцать назад Австрия отказалась от строительства атомных электростанций и использования атомной энергии, поскольку это не отвечало экологическим нормам и не способствовало развитию туризма.

Политическая и экономическая стабильность

Когда речь заходит о стабильности, то прежде всего подразумевается стабильность политическая, что находит логическое продолжение и в экономике, а последнее особенно ценно для инвесторов. Даже в условиях недавнего экономического кризиса безработица в Австрии оставалась на минимальном уровне среди всех стран Евросоюза.

В рейтинге глобальной конкуренции, который ежегодно составляет Швейцарский институт менеджмента (Institute of Management Development, IMD), Австрия занимает 16-ю строчку среди 148 государств.

Журнал Euromoney закрепил за Австрией 11-ю позицию мирового рейтинга «экономического риска» среди 100 стран, признавая таким образом, что подобные риски в стране близки к минимальным.

Два дня в году на забастовки

Благодаря десятилетиям успешно проводимой политики «социального партнерства» между работодателями и наемными работниками в Австрии почти не бывает забастовок. Последняя всеобщая забастовка, как вспоминают старожилы, прошла в конце 50-х гг. прошлого века.