Константин Исаков - Отель в Австрии: Как купить, построить, управлять

• Название: Отель в Австрии: Как купить, построить, управлять
• Автор: Константин Исаков
• Жанр: Отраслевые издания
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9614-2389-1

Книга о том, почему и как выгодно вкладываться в недвижимость Австрии. Автор объединяет здесь все то, что накопил за долгие годы работы над своим проектом Austria-Invest, и то, что невозможно выразить словами и иллюстрациями на сайте. Почти романтическое начало книги настраивает на дальнейшее прочтение и завораживает, удивительным образом сочетая здоровую романтику с жесткими реалиями инвестиционного бизнеса.

---

Исследование немецкого фонда Ханца Бёклера выявило, что с 2005 по 2012 г. в Австрии в среднем на 1000 работников приходилось всего два забастовочных дня. Меньше бастуют только в Швейцарии. В Германии этот показатель составил 16 дней, во Франции – 150.

Австрия входит в число богатейших стран Евросоюза: ВВП на душу населения составляет почти $40 000. По уровню покупательной способности она занимает третье место среди стран – членов ЕС.

Страна была и продолжает оставаться привлекательной для иностранных инвесторов и инвестиций. В 2013 г. здесь было зарегистрировано 228 новых иностранных компаний с общим объемом инвестиций €347 млн.

«В качестве благоприятных факторов для размещения предприятий в Австрии компании из новых стран – членов ЕС, допустим из Венгрии, видят в первую очередь высокую покупательную способность, экономическую стабильность и доступ к рынкам немецкоязычных стран, – утверждает Биргит Райтер-Браунвизер, директор по странам Центральной и Восточной Европы государственного агентства по привлечению инвестиций ABA-Invest in Austria. – Предприниматели из России и других стран СНГ выбирают Австрию прежде всего потому, что ценят политическую и экономическую стабильность, а также традиционное положение страны как моста между Востоком и Западом. Они ищут и находят здесь и надежных партнеров, владеющих необходимыми ноу-хау, и компетентных сотрудников».

Первые по качеству, 48-е по стоимости

В течение многих лет американская исследовательская компания Mercer Consulting Group проводит обследования 223 больших городов всех континентов и составляет рейтинги качества жизни (Quality of Living Survey). 39 критериев оценки, ориентированных на эмигрантов, учитывают социальную политику, медицинское обслуживание, экологию, хорошо функционирующую инфраструктуру, систему телекоммуникаций, транспортное сообщение, включая общественный транспорт, качественное образование, а также общую безопасность. В рейтингах последних лет Вена неизменно занимает первое место, опережая Цюрих, Мюнхен и Ванкувер.

А вот по стоимости жизни для эмигрантов (Cost-of-Living Survey), по оценке Mercer, Вена занимает 48-е место. Первые строки этого рейтинга удерживают самые «дорогие» города мира: Токио, Луанда, Осака, Москва и Женева.

Безопасность и качество жизни

Помимо стабильных экономических показателей и социальной защищенности населения, страну характеризуют и такие важные аспекты, как один из самых низких в еврозоне уровень безработицы, высокая средняя продолжительность жизни, качественная система здравоохранения, незначительный уровень преступности.

«Австрия относится не только к самым богатым странам ЕС, но и к самым безопасным уголкам планеты, – говорит г-жа Райтер-Браунвизер. – Низкий уровень преступности в сочетании с правовой безопасностью являются не менее привлекательными факторами для предпринимателей».

Причем безопасность проявляется на самом простом, бытовом уровне. Здесь нет нужды строить высокие заборы с колючей проволокой вокруг загородного дома, нанимать телохранителей, передвигаться по дорогам в сопровождении охраны. Австрийский президент может заехать в обычный ресторан в центре столицы и скромно отобедать в окружении обычных посетителей заведения. Здесь можно не закрывать гараж и без опасения ставить входную дверь из стекла.

Бытовая безопасность – очевидное следствие хорошо работающего правового механизма, который характеризуется прежде всего независимым правосудием. Австрийская юридическая система считается одной из самых эффективных в Европе.

Гостеприимство и дружелюбие

Еще одним важным аргументом является гостеприимство и дружелюбие, которое у австрийцев, что называется, в крови. Причина не только в том, что люди в этой стране очень терпимо относятся к иностранцам вообще и чужим традициям в частности. Нынешняя Австрия впитала и переплавила культуру 10 народов и 20 различных народностей, некогда населявших огромную Австро-Венгерскую империю. Как писал венгерский публицист и общественный деятель начала ХХ в. Оскар Яси[3], «на протяжении более четырехсот лет правители пытались сохранить эту изменчивую мозаику наций и народностей в рамках огромной империи и построить универсальное государство», наполнив его «чувством взаимной солидарности».

Про те далекие времена в Австрии давно уже никто не вспоминает. Но традиции толерантности, взаимного уважения к чужим языку, культуре и обычаям стало у австрийцев чертой характера, естественным проявлением дружелюбия. Соседи – всегда желанные гости в этой стране.

Ну а в проявлениях радушия к гостям австрийцам тем более не надо притворяться. Это действительно приветливый народ. Потому и туризм здесь давно стал одной из важнейших отраслей экономики. Причем такое отношение к приезжим естественным образом культивируется из поколения в поколение.

Австрийцы, особенно те, что заняты в сфере обслуживания и сервиса, т. е. в туризме, отельном бизнесе, на предприятиях общепита или многочисленных спортивных объектах, понимают, что благополучная жизнь и достаток очень сильно увязаны с довольными туристами, приезжающими в их страну и зимой и летом. Местные жители действительно с радостью готовы показать иностранцам природное многообразие своей страны, помочь им освоиться на горнолыжных трассах или пешеходных маршрутах.

Если капитал страны – ее природа, ландшафты и чистая вода, то туризм и отельный бизнес являются ее, если можно так сказать, уникальным торговым предложением.

Краткие выводы

Безусловно, Австрия не может конкурировать со многими европейскими странами по своему промышленному потенциалу, населению и площади. Инвесторов в эту страну привлекают здоровый консерватизм, высокое качество жизни, безопасность, низкие потребительские цены (в сравнении с Женевой, Лондоном или Парижем), правовая защищенность и экономическая стабильность.

2. Купить или построить?

Инвестор, покупая готовый отель, своим действием как бы соглашается с тем, что было создано прежними владельцами (даже если здание идет под снос). Иными словами, его устраивают расположение, цена, техническое состояние помещений, размеры, архитектурный стиль, количество номеров, стоимость проживания в отеле. Но главное, новый владелец принимает ту концепцию, которую прежний хозяин закладывал и в гостиничные стены, и в связанный с ними бизнес.

Найти идеальное сочетание всех «компонентов» чрезвычайно трудно. Даже если покупатель обращается к услугам маклеров или консалтинговых компаний, все равно ему придется потратить месяцы для знакомства со всеми достойными предложениями, оценки наиболее перспективных вариантов, изучения документов, осмотра объектов на местности, проведения due diligence.

«Окольная рентабельность», или Диверсификация бизнеса

Практика общения с инвесторами позволяет выделить несколько причин, по которым покупатели рассматривают приобретение коммерческой недвижимости в Альпах.

Во-первых, диверсификация доходов и собственного бизнеса. Свободное движение капиталов в Европе предоставляет предпринимателям большие возможности. Инвестиции в коммерческую недвижимость на консервативном рынке предполагают низкую доходность, но высокую степень защищенности и всегда могут рассматриваться как надежное средство сохранения капитала.

Вне зависимости от доходности предприятия, сама недвижимость будет расти в цене: за последние 20 лет среднегодовой рост стоимости в Австрии составлял 4–5 % в год. Учитывая долгосрочность инвестиций, нужно только запастись терпением. Эффективность вложений можно будет осознать лет через пять – десять.

Во-вторых, реализация собственных бизнес-идей на перспективном, активно развивающемся и постоянно растущем направлении. Хотя отельный рынок в Австрии сложился давно, все же на нем возможны не только концептуальные эксперименты, но и создание новых ниш. Новые проекты появляются практически во всех категориях: от бюджетных вариантов гостиниц до бутик-отелей. Есть немало примеров удачных проектов, которые реализованы в этой стране предпринимателями из Германии, Чехии, Соединенных Штатов, России и даже с Ближнего Востока.

В-третьих, такую коммерческую недвижимость покупают как красивую игрушку. В этом случае это не имеет ничего общего с бизнесом. Для определенной группы инвесторов существует категория престижных покупок, которые называют титульными, или статусными. Они зависят не столько от цены, сколько от веяний моды. В свое время модной была покупка или учреждение издательств. Чуть позже популярным трендом стало приобретение вилл, яхт, самолетов, элитных пентхаусов и вилл. Затем пришла пора футбольных клубов. Альпийские гостиницы также входят в число дорогих игрушек – для собственного отдыха, развлечения друзей и деловых партнеров.