Оксана Кузнецова - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

• Название: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
• Автор: Оксана Кузнецова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2010
• ISBN: 978-5-406-00815-7

Содержит подробный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г., 13 мая 2008 г.). Кодекс состоит из 8 разделов и 165 статей. Отдельно комментируется каждая статья, что помогает представить общий механизм реализации жилищно-правовых норм в реальной жизни. Комментируемые статьи содержат толкование наиболее сложных понятий, ссылки на смежные нормы жилищного, гражданского и иного законодательства, примеры применения норм закона в судебной практике.

Жилищный кодекс РФ начал свое действие достаточно недавно – с 1 марта 2005 г., поэтому жилищное законодательство постоянно дополняется новыми нормативными актами, которые заменяют собой акты, принятые ранее вступления в силу Кодекса. Именно так, на основании Жилищного кодекса РФ, постепенно вырабатывается правовой механизм жилищного законодательства.

Предназначен для широкого круга лиц: как для тех, кто только приступает к детальному изучению жилищного права, так и для тех, кому знание ЖКРФ необходимо для применения на практике, для реализации или защиты жилищных прав. Может стать хорошим помощником в решении любых задач, связанных с изучением жилищного законодательства.

---

2. Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (Ш) от 10 декабря 1948 г.).

Статья 12 Декларации гласит, что «никто не может подвергаться произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища… Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств» (норма полностью аналогична ст. 17 Международного пакта).

Общепризнанные принципы и нормы международного права содержатся в Уставе ООН, декларациях и резолюциях Генеральной Ассамблеи ООН, решениях Международного Суда.

Предписания международного договора имеют приоритет перед нормами жилищного законодательства. По общему правилу жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства (ст. 49 ЖК РФ). Однако если международным договором РФ предусмотрена обязанность государства предоставить жилье отдельным категориям иностранцев или лиц без гражданства, то такие случаи являются исключением из правила.

В случае нарушения прав, в том числе установленных международными договорами, ратифицированными РФ, каждый вправе обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны внутригосударственные средства правовой защиты (ст. 46 Конституции РФ).

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Комментарий к статье 10

1. Согласно комментируемой статье жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, предусмотренных законодательством, но и действий участников этих отношений, которые в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

2. В качестве первого основания возникновения жилищных прав и обязанностей комментируемая статья называет договоры и иные сделки, в том числе не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему.

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:

– договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора «коммерческого» найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);

– договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, ст. 99 ЖК РФ);

– договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ).

3. Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено законом. Так, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения (основание возникновения прав и обязанностей по пользованию жильем) необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе.

4. Права и обязанности возникают также на основании судебных решений. Так, согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); принудительный обмен жилого помещения (ст. 72) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103) и т. п.

5. Жилищные права и обязанности также возникают:

– из договоров купли-продажи, дарения жилья (иных случаев перехода его от одного собственника к другому);

– из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

– из определенных действий (бездействия) участников жилищных отношений. Так, имеющие право на получение жилья по договору социального найма граждане обращаются в органы государственной власти и местного самоуправления, где принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ) для последующего обеспечения жильем (ст. 57 ЖК РФ).

Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам является норма ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого помещения.

6. Юридическим фактом, повлекшим возникновение прав и обязанностей, может быть не только действие, но и событие. События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Например, согласно ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 и 686 ГК РФ).

ЖК РФ определяет также случаи прекращения правоотношений в результате фактических событий. Например, разрушение жилья или смерть одиноко проживающего нанимателя прекращает договор (ст. 83). Прекращение договора социального найма, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79), временных жильцов (ст. 80).

7. Иногда в основе возникновения права на жилое помещение обозначены несколько юридических фактов. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражданина, если: он состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК РФ).

Статья 11. Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;