Павел Кузнецов - ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

• Название: ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом
• Автор: Павел Кузнецов
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9614-4530-5

Управляющие компании в России часто пользуются тем, что собственники квартир не знают собственных прав и возможностей: им выставляют счета за неоказанные услуги, ради экономии управляющие организации выбирают недобросовестных подрядчиков или попросту не платят поставщикам ресурсов за воду, свет и тепло. В итоге страдают все жители дома. Из этой книги вы узнаете, как взять управление домом в свои руки. Опираясь на законодательство и личный опыт, автор объясняет, как создать товарищество собственников жилья и эффективно управлять многоквартирным домом.

Почему книга достойна прочтения:

– В книге даны подробные ответы на актуальные вопросы, волнующие как тех, кто только собирается организовать товарищество в своем доме, так и управляющих уже действующих ТСЖ. Например: как перейти от управляющей компании во вновь созданное товарищество, на что использовать средства, накопленные на капительный ремонт дома, как общаться с поставщиками ресурсов и жителями-должниками, и что делать, если к вам пришли с проверкой.

– В отличие от существующих изданий, где зачастую идет перепечатывание норм законодательства с комментариями, в этой книге основной акцент сделан на последовательность необходимых процедур, с примерами из практики автора и образцами оформления документов.

---

Эта норма является правовой лазейкой для того, чтобы распрощаться с управляющей компанией. Однако УК может не согласиться с решением общего собрания и оспорить его в суде, поэтому факт невыполнения условий договора управления МКД нужно будет доказать в судебном порядке.

Чтобы избежать этих проблем, рекомендую до момента проведения общего собрания обратиться с жалобой на действия управляющей организации в жилищную инспекцию. Практически в любом доме, управляемом УК, всегда найдутся недостатки: в одном подъезде не горят лампочки, в другом – плохо убирают и т. д. Все это следует отразить в жалобе в жилищную инспекцию (предварительно сфотографировав нарушения), и тогда жилищный инспектор, проводя выездную проверку, укажет все эти недостатки, предписав их устранить в заданные сроки. Это предписание и будет доказательством того, что управляющая организация не выполняет условий договора управления МКД.

Таким образом, если управляющая организация оспорит решение общего собрания о создании ТСЖ в суде, можно смело подать ходатайство об участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, жилищной инспекции, которая сможет выступить на стороне собственников помещений МКД (либо предоставит в суд письменный отзыв в их пользу).

Только эти способы уведомлений собственников МКД о проведении общего собрания являются законными. Выбор конкретного способа определяется особенностями ситуации в конкретном доме.

2. Заочное общее собрание. Ст. 47 ЖК РФ определяет правила проведения заочного общего собрания и устанавливает, что заочное общее собрание проводится, если очное общее собрание не набрало кворума (то есть 50 % голосов от общего числа собственников).

О проведении заочного общего собрания собственники уведомляются аналогичным образом (заказные письма или сообщение под роспись). Собственникам высылается анкета, заполнить и вернуть которую они должны до окончания указываемого срока приема.

Обратите внимание на то, что обязанность по организации и проведению заочного общего собрания может быть возложена на управляющую организацию (в том случае, если очное собрание, организуемое управляющей организацией, будет провалено, а управляющая организация, не желающая потерять власть над домом, будет стремиться к этому).

3. Очно-заочный вид общего собрания. С 29.06.2015 г. предусмотрена возможность очно-заочного проведения общего собрания (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Порядок уведомлений собственников МКД такой же, как при очной и заочной формах. На очно-заочном собрании вопросы повестки дня в очном виде обсуждаются с теми собственниками, которые пришли на собрание и проголосовали, не явившимся анкеты с повесткой собрания рассылаются по почте заказными письмами (или раскладываются по почтовым ящикам, если такой порядок уведомлений был установлен общим собранием).

При подготовке, проведении и оформлении результатов общего собрания следует также руководствоваться Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний…». Этот относительно новый документ, в отличие от Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр носит не рекомендательно-методический, а общеобязательный характер. Отказ от использования новых правил проведения общих собраний увеличивает риск признания таких собраний недействительными и нелегитимными.

Сообщение о проведении общего собрания и решении общего собрания

Согласно п. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должны быть указаны:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);

3. Дата, место, время проведения собрания, в случае проведения заочного собрания – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4. Повестка дня собрания;

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Все указанные в этом перечне пункты являются обязательными. Если какого-либо пункта будет не хватать, собрание может быть признано недействительным в судебном порядке (по инициативе прежней управляющей организации либо жилищной инспекции). Судебная практика знает много примеров, когда ТСЖ ликвидировались по надуманным предлогам, после чего инициаторам приходилось проделывать всю кропотливую работу сначала.

В п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ говорится, что общие собрания бывают двух видов: годовые (плановые и обязательные) и внеочередные). Если общее собрание проводится не по плану (не в период с апреля по июнь календарного года), оно является внеочередным, и это обязательно указывается в сообщении о проведении собрания.

Все формы документов (протоколов и уведомлений), необходимых для проведения общих собраний, приведены в Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». (Пример сообщения о проведении общего собрания см. в приложении 1.)

При проведении первоначального общего собрания его инициаторам рекомендуется запросить у собственников копии паспортов и правоустанавливающих документов на жилое помещение (обычно это свидетельство о регистрации права собственности, в случае его отсутствия – договор купли-продажи, долевого участия, дарения и т. п.).

Проведению официального общего собрания может предшествовать проведение неофициального схода («народного веча»), в ходе которого заинтересованные жители будут проинформированы о повестке собрания, смогут внести в нее коррективы или дополнения.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников помещений.

При определении долей голосующих (веса каждого конкретного голоса) за основу берется общая площадь жилого или нежилого (бытового) помещения, указанная в правоустанавливающем документе. Сумма общей площади помещений в МКД составляет 100 %. Вес каждого конкретного голоса, который имеет собственник помещения, зависит от общей площади, принадлежащей ему на основании документа о праве собственности.

На этапе создания ТСЖ инициативная группа может не знать общей площади жилых помещений МКД, то есть исходных 100 % площади, от которой необходимо отталкиваться при подсчете голосов. Эта информация содержится в техническом паспорте на МКД. Указанный документ обычно размещается на сайте «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru) или на сайте управляющей организации. Копию технического паспорта можно затребовать у УК либо у застройщика дома.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.