Татьяна Семенистая - Ипотека. Энциклопедия

• Название: Ипотека. Энциклопедия
• Автор: Татьяна Семенистая
• Жанр: Недвижимость

В последние годы ипотека стала самым приоритетным способом решения квартирного вопроса. В последнее время более 70 % сделок на первичном и вторичном рынке жилья осуществляются с использованием ипотечного кредита. Увеличению ипотечных сделок способствует также принятие законов о материнском капитале и накопительно-ипотечной системе для военнослужащих (военной ипотеке).

В данной книге освещены вопросы приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, а также вопросы оформления ипотечных сделок с использованием материнского капитала. Отдельный раздел посвящен проблемам военной ипотеке. В нем освещены вопросы не только получения кредита, но и проблемы, возникающие у военнослужащего-ипотечника при увольнении с военной службы.  Затронуты также вопросы налогообложения ипотечных квартир и возможности возврата подоходного налога с сумм, уплаченных в качестве процентов банку при выплате ипотечного кредита. Также даны практические советы,  расписаны схемы продажи залогового имущества при невозможности выплачивать ипотечный кредит.

Текст построен в виде вопросов и ответов. В вопросах описаны типичные ситуации, которые встречаются  в большинстве случаев. Ответы на вопросы даны подробные с ссылками на закон. В некоторых случаях дан пошаговый план действий, выполнив который можно с легкостью решить возникшую проблему.

Прочитав данную книгу вы будете знать:

– как выбрать банк для получения ипотечного кредита;

– каковы особенности оформления ипотечных сделок;

– свои права и обязанности как владельца залоговой квартиры, а также права и обязанности созаемщиков и поручителей;

– как получить налоговый вычет с сумм, выплаченных банку процентов;

– как использовать материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку;

– как воспользоваться ипотекой для военнослужащих;

– как продать залоговую квартиру, если нет возможности платить, и многое другое.

---

Наличие иждивенцев также влияет на сумму ипотечного кредита. Сумму, которую может получить в банке одинокий мужчина с доходом 50 000 рублей, будет намного выше той, которую может получить женщина с таким же доходом, но мать-одиночка, имеющая на иждивении двоих несовершеннолетних детей. Да и сможет ли получить?

Стоимость объекта недвижимости, который вы планируете приобрести за счет кредитных средств, также влияет на сумму кредита. Если вы планируете приобрести квартиру, рыночная стоимость которой 3 000 000 рублей, то вам не получить в качестве ипотечного кредита 3 000 000 рублей. Максимальная сумма, которую вы можете получить в банке на приобретение жилья должна составлять не более 80 % от его рыночной стоимости. То есть в данном случае, 2 400 000 рублей. А вот при стоимости объекта 3 750 000 рублей, сумма кредита будет 3 000 000 рублей.

Что такое АИ ЖК? Кто имеет право на получение кредита в АИ ЖК?

АИ ЖК – это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано Правительством РФ в 1997 году в форме открытого акционерного общества со 100 % государственным капиталом.

АИ ЖК выполняет несколько функций. Во-первых, финансирует банки, выдающие ипотечные кредиты, путем выкупа прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, то есть путем рефинансирования этих кредитов. Финансы, которые направляются Агентством на покупку прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, поступают от продажи облигаций Агентства на фондовом рынке.

Выглядит это так. Банк выдает заемщику ипотечный кредит за счет собственных ресурсов. Агентство выпускает ценные бумаги – облигации – с государственной гарантией. Размещает их на фондовом рынке. Средства, полученные от продажи облигаций, идут на покупку прав требований по кредитам, выданным банками. Производя рефинансирование кредитов, банки восстанавливают свои ресурсы. Затем за счет этих ресурсов выдают новый кредит и опять рефинансируют его.

Таким образом, Агентство не занимается выдачей ипотечных кредитов. Агентство кредитует не граждан, а банки. И эти банки выдают ипотечные кредиты по стандартам, разработанным АИ ЖК. Если вы слышите в разговоре, что кто-то взял ипотечный кредит АИ ЖК, то это значит, что ваш знакомый получил ипотечный кредит, соответствующий стандартам АИ ЖК. Такой стандарт называется Федеральный Ипотечный Стандарт.

Это вторая функция АИ ЖК – разрабатывать единые стандарты ипотечного жилищного кредитования и осуществлять контроль за их соблюдением.

Банки-партнеры АИ ЖК могут выдавать ипотечные кредиты как по своим собственным стандартам, так и по стандартам АИ ЖК. Отличие кредита, выданного по стандартам АИ ЖК в том, что в нем отсутствуют риски для заемщика. Являясь заемщиком именно по такому кредиту, вы можете не беспокоиться по поводу того, что банк потребует досрочно вернуть полученный кредит, или что изменятся условия погашения кредита. Да и сама процентная ставка зачастую ниже процентной ставки других ипотечных кредитов.

Основные требования, предусмотренные стандартами АИ ЖК:

– Кредит может быть предоставлен только гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 до 65 лет, зарегистрированным по месту жительства или по месту пребывания на территории РФ;

– Кредит выдается на срок до 30 лет;

– Обеспечением по кредиту является залог приобретаемого жилья.

– Обязательное страхование предмета ипотеки от гибели и повреждения.

Получили одобрение на ипотечный кредит. В банке сказали, что выплачивать кредит должны будем аннуитетными платежами. Что это такое? Какие виды платежей бывают?

На сегодняшний день банки используют две схемы для расчета платежей по кредиту: дифференцированные платежи и аннуитетные. Причем гораздо чаще используются аннуитетные платежи. При выплате кредита и дифференцированными, и аннуитетными платежами Вы выплачиваете ежемесячно банку и проценты по кредиту, и сам кредит. В чем же отличие?

Дифференцированные платежи – сумма вашего долга по кредиту распределяется на весь период кредитования. Каждый месяц вы возвращаете банку одинаковую часть долга по кредиту. Например, если вы получили кредит в размере 1 200 000 рублей сроком на 10 лет, то каждый месяц вы будете возвращать в банк 10 000 рублей основного дола по кредиту.

Кроме того банком буду начислены проценты за пользование кредитными средствами. И в первые месяцы суммы денежных средств, выплачиваемых в качестве процентов за пользование кредитными средствами будут самыми большими. Поэтому платежи в первые месяцы будут самыми большими. Так как сумма, выплачиваемая в качестве долга по кредиту неизменна и к ней прибавляются еще проценты по кредиту, которые к окончанию срока платежа сходит на нет.

Преимущества этой схемы в том, что с первого месяца выплат по кредиту вы начинаете выплачивать сам кредит, а не только проценты по нему. Недостатки заключаются в том, что нагрузка на заемщика в первые месяцы и даже первые два года очень велика. Выплаты могут поглощать существенную часть дохода заемщика. Однако благодаря тому, что сумма долга по кредиту начинает снижаться с первого месяца, заемщик существенно экономит на платежах по процентам.

Дифференцированные платежи используются банками крайне редко. Связано это скорее всего с тем, что платеж заемщика по кредиту не может превышать 40-50 % его дохода. Такая схема снижает возможности заемщика при получении кредита.

Максимальную сумму кредита заемщик может получить в случае, если выплаты будут производиться аннуитетными платежами, как в вашем случае.

Аннуитетные платежи – заемщик производит выплаты кредита равными платежами в течение всего срока кредитования. Каждый платеж включает в себя и проценты по кредиту и сумму основного долга. Но так как платежи в течение всего периода выплат равные, то в первые месяцы проценты по кредиту будут почти полностью «съедать» весь платеж, соотношение долг/проценты будет приблизительно 10 %/90 %. Позже по мере выплаты основного долга, это соотношение будет меняться.

Например, при выплате кредита с десятилетним сроком выплаты, полученного под 14,5 % это соотношение к пятому году будет 50 %/50 %. Преимуществами этой схемы является равномерность кредитной нагрузки на бюджет семьи, возможность планировать свои расходы, ведь так как платеж одинаков каждый месяц Вы заранее знаете, какая сумма уйдет из бюджета семьи на погашение кредита. Недостатком является то, что при такой схеме погашения кредита, вам придется заплатить больше денег в качестве процентов за пользование кредитными средствами, так как в первые месяцы вы почти не гасите долг по кредиту, а платите проценты по нему.

Собираюсь оформить ипотечный кредит. В банке мне сказали, что я могу оформить кредит как с фиксированной процентной ставкой, так и с плавающей. В чем отличие, и какая ставка для меня будет более выгодной?

На сегодняшний день в банке при заключая с вами договор на предоставление кредитных средств, могут предложить вам как фиксированную, так и плавающую процентную ставку. Чаще всего конечно встречается фиксированная процентная ставка.

Чтобы вам определиться с тем, какой вид процентной ставки выбрать, необходимо знать, в чем их отличия, а также плюсы и минусы?

Фиксированная процентная ставка – название говорит само за себя. На протяжении всего срока кредитования величина этой ставки будет неизменной. Банк будет начислять одинаковый процент за пользование кредитными средствами и в начале периода кредитовании, и в конце. На процент, установленный банком, не будет влиять экономическая ситуация на рынке, изменение рыночной ставки. И при его спадах, и при подъемах ставка по кредиту будет для вас одинакова.

Плюсом для вас в этой ситуации является то, что вы можете быть уверены, что при ухудшении экономической ситуации, увеличения темпов роста инфляции и подорожания кредитов (повышения процентных ставок по ним), ваш процент по ипотечному кредиту останется неизменным. Вы заранее можете планировать свои расходы, не опасаясь их увеличения.

А вот минусом здесь является то, что при снижении процентных ставок и удешевлении кредитов, процентная ставка по вашему кредиту опять же не изменится. И для вас заемные деньги будут более дорогими (выше процент), чем для тех заемщиков, которые оформили кредит позже вас в период более благоприятной экономической ситуации.

Например, если при покупке квартиры в ипотеку, кредитным договором была установлена процентная ставка 13 %, то при возникновении неблагоприятной ситуации и увеличения процентных ставок по кредитам до 14 %, процентная ставка по вашему кредиту останется неизменной и будет на уровне все тех же 13 %. В случае возникновения благоприятной ситуации на рынке и снижения процентных ставок по кредитам до 12 %, процентная ставка по вашему кредиту опять же останется неизменной и будет составлять все те же 13 %.