Татьяна Семенистая - Ипотека. Энциклопедия

• Название: Ипотека. Энциклопедия
• Автор: Татьяна Семенистая
• Жанр: Недвижимость

В последние годы ипотека стала самым приоритетным способом решения квартирного вопроса. В последнее время более 70 % сделок на первичном и вторичном рынке жилья осуществляются с использованием ипотечного кредита. Увеличению ипотечных сделок способствует также принятие законов о материнском капитале и накопительно-ипотечной системе для военнослужащих (военной ипотеке).

В данной книге освещены вопросы приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, а также вопросы оформления ипотечных сделок с использованием материнского капитала. Отдельный раздел посвящен проблемам военной ипотеке. В нем освещены вопросы не только получения кредита, но и проблемы, возникающие у военнослужащего-ипотечника при увольнении с военной службы.  Затронуты также вопросы налогообложения ипотечных квартир и возможности возврата подоходного налога с сумм, уплаченных в качестве процентов банку при выплате ипотечного кредита. Также даны практические советы,  расписаны схемы продажи залогового имущества при невозможности выплачивать ипотечный кредит.

Текст построен в виде вопросов и ответов. В вопросах описаны типичные ситуации, которые встречаются  в большинстве случаев. Ответы на вопросы даны подробные с ссылками на закон. В некоторых случаях дан пошаговый план действий, выполнив который можно с легкостью решить возникшую проблему.

Прочитав данную книгу вы будете знать:

– как выбрать банк для получения ипотечного кредита;

– каковы особенности оформления ипотечных сделок;

– свои права и обязанности как владельца залоговой квартиры, а также права и обязанности созаемщиков и поручителей;

– как получить налоговый вычет с сумм, выплаченных банку процентов;

– как использовать материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку;

– как воспользоваться ипотекой для военнослужащих;

– как продать залоговую квартиру, если нет возможности платить, и многое другое.

---

Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.

5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, оформленном в 1996-м году.

Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в Регистрационной службе.

5. Технический паспорт на квартиру.

Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются. Также в техническом паспорте указан год постройки дома и процент износа, что является для банков важным при принятии решения по объекту.

Одни банки принимают при рассмотрении документов на квартиру технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.

Так что если у собственника квартиры нет нового технического паспорта, то его придется заказывать вновь, даже если никаких изменений в квартире не было.

В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.

6. Кадастровый паспорт на квартиру. В том случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровый паспорт не требуется. Однако этот документ является необходимым для банка.

В банк предоставляете копию.

7. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Предоставляете копию. Оригинал необходимо будет предоставить в Регистрационную службу при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.

8. Копия финансово-лицевого счета. Отражается как характеристика жилого помещения, так и сведения о задолженностях по коммунальным услугам, или об отсутствии задолженностей.

В некоторых случаях бухгалтерия, например ТСЖ, выдают просто справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

9. В случае, если продавец квартиры стал собственником этой квартиры в результате дарения, необходимо предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности об уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения.

Далеко не все банки требуют такую справку. Необходимо будет уточнить в вашем банке. Можно предоставить копию.

10. В случае, если квартира была приобретена Продавцом в браке, необходимо предоставить нотариально оформленное согласие супруги или супруга продавца на продажу квартиры. Требуется, если приобретение было осуществлено на возмездной основе. Если квартира была получена в результате дарения, наследования, приватизации, то согласие супруги не требуется.

В некоторых банках такое согласие требуют предоставить только в день оформления договора купли-продажи, а в некоторых банках требуют согласие не только того супруга, в браке с которым была приобретена квартира, но и того, с кем был оформлен брак позже, после приобретения квартиры и развода. Хотя это требование не соответствует действующему законодательству. Однако, если хочешь приобрести квартиру, приходится выполнять требования банка.

11. В случае, если собственником приобретаемой в ипотеку квартиры или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника квартиры, а также оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры.

В случае, если в разрешении на продажу квартиры, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.

12. Оригинал отчета об оценке приобретаемой квартиры, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.

13. Копию гражданского паспорта собственника квартиры.

14. Справку из психоневрологического диспансера на имя собственника квартиры или водительское удостоверение.

Список документов на приобретаемую квартиру в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, вы можете получить в банке.

Покупаю квартиру с использованием ипотечного кредита. Какие дополнительные документы я должна предоставить в банк для одобрения сделки, если собственником квартиры является организация (Общество с ограниченной ответственностью)?

Так как собственником приобретаемой вами в ипотеку квартиры является юридическое лицо, то дополнительно к основным документам необходимо будет предоставить в банк и документы, касающиеся юрлица:

1. Копию учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями.

2. Копию Свидетельства о государственной регистрации юрлица.

3. Выписка из Единого государственного реестра юрлиц.

4. В случае, если договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ООО, будет подписывать руководитель, то необходимо предоставить:

– копию протокола об избрании его руководителем ООО или приказа о его назначении на должность директора, который имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности, или, если учредитель один, и он же является директором, решение учредителя о назначении себя директором;

– копия гражданского паспорта руководителя.

5. В случае, если договор купли-продажи будет подписывать представитель ООО, действующий на основании доверенности, то документы будут следующими:

– доверенность, оформленная в соответствии с требованиями к доверенности, подписанная руководителем ООО (или иным уполномоченным лицом); в доверенности должна быть указана дата составления, срок полномочий и должны быть четко прописаны все полномочия представителя по доверенности. Доверенность может быть составлена в простой письменной форме, на ней должна стоять подпись руководителя и печать организации.

В случае, если доверенность оформлена в простой письменной форме, необходимо также предоставить документы, подтверждающие полномочия руководителя юрлица на оформление подобных доверенностей.

– копия гражданского паспорта представителя по доверенности.

6. Решение (распоряжение) о продаже юрлицом принадлежащей юрлицу квартиры. В решении должна быть указана сумма, за которую решено продать данную недвижимость.

Какие документы на дом и на землю нужно предоставить в банк для подготовки к сделке купле-продажи с использованием ипотечного кредита?

Если вы собираетесь приобрести с использованием ипотечного кредита индивидуальный жилой дом с земельным участком, то после одобрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита вам необходимо предоставить в банк пакет документов на дом и земельный участок, во-первых, для одобрения банком данного предмета залога, во-вторых, для подготовки договора купли-продажи юристами банка.

До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемый дом с земельным участком:

На дом

1. Свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого возникло право продавца на дом. Таким документом может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда, акт ввода в эксплуатацию и т. д.

В том случае, если право собственности Продавца на дом возникло до начала проведения государственной регистрации права и внесения сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в Единый государственный реестр (ЕГРП), то от продавца вам достаточно будет получить копию правоустанавливающего документа с отметкой БТИ о проведенной регистрации. Если право собственности в ЕГРП не регистрировалось, то Свидетельства о государственной регистрации права у продавца не будет. До 2000 года такой регистрацией занималось БТИ.

Если на земельном участке кроме дома расположены хозпостройки (летняя кухня, гараж (капитальный), сарай и т. п.), то в том случае, если была произведена регистрация права собственности, и продавцом были получены Свидетельства о государственной регистрации права собственности на хозпостройки, то необходимо будет предоставить в банк также Свидетельства и на эти хозпостройки.