Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

• Название: Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0097-3

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в первую очередь по оформлению сделки. Автор, один из ведущих юристов-практиков в сфере недвижимости, рассматривает вопросы из своей авторской почты и дает подробные ответы на них.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является третьей частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением книг серии «Сделки с недвижимостью», вышедших в 1997–2016 гг.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

Профессионалы при показе руководствуются следующим правилом: клиенту сначала предлагается худший из возможных вариантов (не несколько, а только один!), и только после окончательного отказа в ход идет следующий. Грубейшая ошибка при этом – дать жильцу возможность самому искать себе квартиры – стоимость их в дальнейшем будет значительно выше;

• варианты «вне программы».

Возможно, что при подборе квартир для кого-либо из соседей Вам попадутся варианты, формально не соответствующие их требованиям (например, однушка в девятиэтажке для лицевого счета № 2 или «двушка» в хрущевке для 3 л.с.), но сами эти квартиры «смотрибельные» – т. е. чистые, ухоженные, в тихом зеленом месте, с хорошим ремонтом и мебелью. Обязательно позвоните жильцам и предложите съездить их посмотреть «вне зачета» – на практике бывало много случаев, когда такое жилье вполне устраивало клиентов;

• просмотр неотремонтированных квартир.

На рынке всегда присутствуют варианты, которые риэлторы называют «убитыми»: квартиры после пожара или затопления; жилплощадь, в которой долго жил тяжелобольной человек и там же умер; жилье асоциальных элементов в плохом техническом состоянии. Такие квартиры трудно продать даже по более низкой цене, и если Вы привели туда на просмотр своих коммунальщиков, то обязательно предложите им доплату или выполнение ремонта: «Смотрите только на стены, ремонт мы вам сделаем…» То же самое относится и к «бетонным коробкам», т. е. квартирам в новостройках без внутренней отделки (см. главу 3.12);

• техника осуществления показа.

Как показала практика, жильцы коммуналок ходят смотреть свое новое жилье минимум 2 раза: на первую встречу выезжает самый опытный и авторитетный член семьи, и если квартира ему приглянулась, то ее посещают «все чада и домочадцы» (однажды автор был свидетелем случая, когда на просмотр собрались 19 человек). О стандартной технике проведения показа подробно речь шла в главе 1.5.

5. Юридическое оформление сделки.

В вопросе 3.6.1 (прочитайте его обязательно!) у нас уже шла речь о том, как правильно оформлять сделку жильцам (т. е. Вашим оппонентам). Ваша же позиция как будущего владельца бывшей коммуналки, естественно, иная: более выгодным способом исполнения сделки является совершение двойной купли-продажи (не мены!) с проведением «оплаты сразу» (а не по частям, см. таблицу 3.6.2). Аванс за маленькие квартиры из собственного кармана лучше не давать: либо убедите жильцов сделать это, либо совершайте сделку без предоплаты вообще.

Желаем Вам успехов и скорейшего новоселья в своей большой отремонтированной квартире!

Блиц

Хотим разъехаться из коммуналки, даже на неё есть инвестор (покупатель – прим. авт.). Но один из соседей (его комната муниципальная) не желает. Можем ли мы его выселить через суд с предоставлением другой, даже большей, комнаты?

Теоретически – да (принудительный обмен). На практике, скорее всего, – нет, ибо нежелание разъезжаться не будет являться для суда существенным аргументом для переселения этого гражданина.

Собираемся разъезжаться. Сосед нашел риэлтора, который предлагает (нашей семье) подписать договор с агентством и оплатить его услуги. Обязаны ли мы это делать?

Конечно, нет. Подписание договора с АН и оплата услуг риэлторов – право, а не обязанность потенциальных клиентов.

Живем в 6-комнатной коммуналке в центре Питера, 5 лицевых счетов. Разъехаться не можем уже 20 лет. Недавно одно агентство предложило так: нам сгруппироваться кто с кем хочет жить и они купят нам два коттеджа в пригороде (по деньгам проходит). Из коммунальной квартиры в коммунальный дом… Выгодно ли это, стоит ли соглашаться?

Вам предложили так называемое дробное расселение, когда жильцы разъезжаются «совместно», в менее населенные квартиры или дома (например, как в Вашем случае, 3+2). Если все ваши соседи готовы сменить жильё в центре города на пригород, то этот вариант вполне можно рассмотреть (тем более, как было сказано в вопросе, расселиться напрямую в отдельные квартиры для всех нереально).

Как поется в песне, в нашем доме поселился замечательный сосед… В нашей 3-комнатной коммуналке была продана одна из комнат и новый сосед (судя по всему, риэлтор) предложил разъехаться. Условия были названы невыгодные и я отказалась. После этого он «подарил» комнату своему отцу, немощному старику, который очень неопрятен и скорее всего, психбольной (может справить нужду в коридоре, кричит и стучит по батарее ночью, утром закрывается в туалете и долго там сидит).

Что делать? Соглашаться на невыгодный вариант? Так жить невозможно!

Вы, скорее всего, столкнулись с одной из форм рейдерского захвата квартиры полукриминальными риэлторами. В правовом поле эта коллизия решения не имеет. На практике другие жильцы часто применяли «ассиметричные меры»: не пускали такого гражданина в квартиру вообще (каждый раз ему надо было вызывать полицию); заводили бойцовую собаку; подключали батареи, по которым стучит сосед, к розетке 220 В; закрывали защелку снаружи туалета и т. д. Однако за такие действия, как, впрочем, и за банальное «мордобитие» того самого риэлтора, их организаторы могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Глава 3.7. Сделки с комнатами и долями

Покупаю приватизированную комнату в 3-комнатной квартире, где еще один лицевой счет, но две оставшиеся комнаты муниципальные. Вариант нашел сам, для обращения в агентство лишних средств нет. Посоветуйте, как все правильно оформить самостоятельно.

Итак, Вы решили купить комнату (например, для проживания, с целью улучшения собственных жилищных условий; для прописки; с целью отселения бывшего супруга или соседей). Попробуем наметить основные этапы Ваших действий:

• подбор потребительских качеств варианта;

• рекламная кампания (см. главу 1.4);

• просмотр комнат (см. главу 1.5);

• торг по цене и частностям (см. главу 1.6);

• проверка юридической чистоты варианта (см. главу 1.7);

• соблюдение процедуры преимущественного права покупки (см. главу 2.8)

• оформление сделки и передача денег (см. главы 1.11, 1.13);

• выписка-прописка (см. главу 1.12).

Часть указанных этапов мы уже рассматривали в предыдущих главах книги, поэтому давайте остановимся на особенностях, характерных именно для комнат.

1. Подбор потребительских качеств.

У покупателей комнат, естественно, несколько иные критерии выбора, чем у граждан, приобретающих отдельное жилье. В первую очередь надо обращать внимание на тип дома (с железобетонными или деревянными перекрытиями), количество комнат и лицевых счетов (5-6- и более комнатные квартиры в дальнейшем расселить очень трудно), а также на «статус» комнат (сколько из них приватизированных, незаселенных, выведенных из жилого фонда и т. д.). Большую роль играет также и состав жильцов: ведь и при проживании, и при совершении дальнейших операций с комнатой придется учитывать их интересы, а по отдельным сделкам получать согласие или разрешение соседей (подробнее см. таблицу 3.7.2).

2. Рекламная кампания.

Из видов рекламы, о которых шла речь в первой части книги, в нашем случае используются следующие: считывание объявлений в РБД и на порталах типа АВИТО; расклейка по подъездам домов, где есть коммуналки; частная реклама по территориям.

Естественно, рекламная кампания ведется по типам домов, где присутствует большое количество коммуналок.

3. Оформление сделки.

В случае, если комната находится в собственности продавца (приватизирована или приобретена иным путем, указанным в таблице 3.7.1), процедура оформления ничем не отличается от изложенной в главах 1.11 и 1.13, за исключением возникающего преимущественного права покупки соседями, которое легко обходится (например, путем фиктивного дарения или назначения более высокой выкупной цены). Вы как покупатель должны убедиться, что соответствующая процедура выполнена и комната действительно «освобождена» от преимущественного права других жильцов.

Таблица 3.7.1

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА КОММУНАЛЬНЫЕ КОМНАТЫ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ (В МЛН РУБ.)

Если же Вы решили приобрести неприватизированную комнату путем фиктивного обмена, то оплата осуществляется только после прописки на этой площади. Причем договор обмена, который подтверждает Ваше право пользования комнатой, необходимо подписывать лично и только в уполномоченной муниципальной организации (для Москвы это ГУП «МГЦАЖ», сайт mgcaz.ru), оформив в дальнейшем на нее договор социального найма (ДСН).

Хочу приватизировать свою комнату, а потом ее сдавать. Какие сделки с комнатами в коммунальных квартирах можно совершать без согласия соседей, а какие – нельзя? Можно ли обойти соответствующие запреты?