Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

• Название: Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0097-3

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в первую очередь по оформлению сделки. Автор, один из ведущих юристов-практиков в сфере недвижимости, рассматривает вопросы из своей авторской почты и дает подробные ответы на них.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является третьей частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением книг серии «Сделки с недвижимостью», вышедших в 1997–2016 гг.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

5. Телефонные переговоры.

Более подробно о справедливых требованиях хозяев на предмет неоплаченных телефонных переговоров рассказано в одном из предыдущих вопросов. Давайте взглянем на эту проблему глазами добросовестного нанимателя. Чаще всего наймодатели будут требовать с Вас обеспечительный платеж (в размере до двух месячных плат), который будет отдан после освобождения квартиры и при отсутствии неоплаченных счетов за телефон. Но иногда на практике бывает так: Вы отдали хозяину залог, по межгороду не говорили, освобождаете в плановый срок квартиру, а у хозяина денег нет (их якобы позавчера украли, и появятся они только через месяц-два). Бесплатно жить в квартире уже нет необходимости, новых жильцов в нее быстро найти не удается, вдобавок завтра Вы уезжаете на свою далекую родину…

Чтобы подобных «финтов» со стороны хозяина не было, предложите ему положить сумму залога в индивидуальное хранение (сейф) в банке (договор с банком оформляется на Вас, а ключ от сейфа Вы отдаете хозяину). Можно пользоваться услугами любого близлежайшего банка, предлагающего аренду ячеек.

* * *

И, наконец, еще один очень существенный момент: старайтесь не связываться с «субарендой»: разговор об оплате можно вести только с юридическим собственником квартиры!

Внимание! Если на «частные» рекламные объявления отвечает не хозяин, а посредник (может представляться родственником собственника) и предлагает заключить договор с ним (в поднаем), то делать этого ни в коем случае нельзя!

Для мошенников такие схемы – своего рода «первый класс, вторая четверть» – квартира снимается аферистом на месяц у настоящего хозяина и сдается с предоплатой в полгода в десять разных мест (рекорд по Москве – в 17). Потом несчастные тянут жребий, кто будет жильцом, а остальные довольствуются дыркой от бублика. Имейте это в виду.

Сдаю дорогую квартиру в центре С.-Петербурга. В прошлом году, желая сэкономить на налогах, зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и в этом статусе заключил договор найма. Сейчас пошел в налоговую сдавать отчетность – и что же? Документы у меня не приняли и потребовали сначала заключить договор доверительного управления (ДДУ) фактически с самим собой: я как физическое лицо являюсь выгодоприобретателем, а как ИП – доверительным управляющим в части квартиры… но это еще не все – инспектор потребовала пройти госрегистрацию такого договора в ГБР (в настоящий момент – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. – Прим. авт.)и только после этого приходить сдавать отчетность. Где найти на бюрократов управу?

Ситуация, в которую Вы попали, еще раз подтверждает правоту бессмертных слов В. С. Черномырдина насчет того, что хотели как лучше, – именно поэтому 95 % граждан при сдаче своей недвижимости в аренду или наем не платят никаких налогов вообще, несмотря на периодические запугивания со стороны фискалов. Смеем Вас заверить, что требование налоговиков заключить ДДУ с самим собой совершенно беспочвенны – ведь в соответствии со ст. 1015 ч. 3 ГК РФ доверительный управляющий не может являться выгодоприобретателем по ДДУ, хотя бы и в статусе индивидуального предпринимателя. К тому же в соответствии со ст. 23–25 ГК РФ гражданин вправе использовать свое имущество для предпринимательской деятельности, зарегистрировавшись в уведомительном порядке в качестве ИП (что Вы и сделали), а также несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом за исключением того, на которое не может быть наложено взыскание. Так что юридическая «прокладка» в виде ДДУ при заключении договора аренды или найма между «двуликим» собственником-предпринимателем и жильцом (пользователем жилого помещения) представляется излишней.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

2. Утратил силу с 1 марта 2013 года. – Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ.

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. суд может применить к таким сделкам правила настоящего кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ)

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Статья 25. Несостоятельность (банкротство) гражданина

(в ред. Федерального закона от29.06.2015 № 154-ФЗ)

1. Гражданин, который не способен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, может быть признан несостоятельным (банкротом) по решению арбитражного суда.

2. Основания, порядок и последствия признания арбитражным судом гражданина несостоятельным (банкротом), очередность удовлетворения требований кредиторов, порядок применения процедур в деле о несостоятельности (банкротстве) гражданина устанавливаются законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства).

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Статья 1015. Доверительный управляющий

1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

2. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.