Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

• Название: Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0105-5

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделку с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке). Автор рассматривает вопросы оценки жилья, ведения рекламы, психологии работы с партнерами, личной безопасности при совершении сделки, ее грамотного юридического оформления; дает подробные рекомендации, как найти и выбрать специалистов-риэлторов, а также построить свои взаимоотношения с представителями государственных органов.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является первой частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением серии «Сделки с недвижимостью», книги которой вышли в 1997–2016 годах.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

Для практического сбора информации рекомендуется сначала зайти на самые посещаемые страницы: www.rambler.ru → список ТОР-100 → раздел «Недвижимость». Вам откроются более 500 самых раскрученных (большинство – искусственно) сайтов, где можно увидеть все, о чем шла речь в нашем вопросе. Дополнительно можно сформулировать и ряд поисковых запросов в «Яндексе» с дальнейшим их дублированием в Google и других поисковиках (на главной странице «Яндекса» такой сервис есть).

Для размещения в ЦИАНе и на досках объявлений сделал фото своей квартиры. Получилось как-то блекло. Профессионала приглашать не хочу. Дайте по возможности свои рекомендации по фотографированию.

Действительно, продающие фотографии играют определенную роль при восприятии объекта недвижимости (квартиры, а в еще большей степени загородного дома или дачи) потенциальным приобретателем. Поэтому давайте попытаемся разобраться, как правильно, а в отдельных случаях и профессионально, сфотографировать свою недвижимость. Итак, начнем с подготовительных (а заодно и заключительных) операций.

1. Деперсонализация. Под этим термином подразумевается убирание всего лишнего, что может попасть в объектив (посуда на кухне, туалетные принадлежности в ванной, одежда в коридоре, календари, иконы, плакаты в комнатах и многое, многое другое, что однозначно портит даже самое хорошее фото).

2. На телефон не фотографировать! Конечно, это рассуждение на тему «Чем отличается Венера Милосская от Девушки с веслом», но поверьте на слово: отличаются. Так что необходим более или менее приличный аппарат (желательно не «мыльница»), по возможности со штативом.

3. Разрешение и сжатие. Две противоречивые вещи: в максимальном разрешении фото смотрятся контрастнее, но их невозможно поместить ни на один сайт или доску объявлений. Так что придется изображения сжимать под требования соответствующего ресурса (на некоторых разрешена и доступна функция «Мультизагрузка»).

4. Водяные знаки. Наносятся на фотографии для защиты от несанкционированного копирования. Обычно это слово «продажа» или «аренда» и номер своего телефона. Полупрозрачные символы делаются по диагонали, обычные сверху и/или снизу, но они могут быть «отрезаны» при редактировании изображения и смотрятся менее выигрышно.

5. Загрузка 10–15 лучших. Как показывает практика, на любой сайт или доску можно загрузить 10–15 (иногда до 30) фото, и необходимо использовать все предложенные ресурсом возможности! Но чтобы отобрать хотя бы 10 хороших изображений, придется сделать их не менее ста. Так что «пленку» не экономьте!

6. Видеоролик. Следующий уровень репортерского мастерства – короткий (две-три минуты) продающий видеоролик о своей квартире (естественно, со звуком). Не получается с первого раза? Правильно. Чтобы такой клип смотрелся, его надо отснять минимум пять-шесть раз и потом «склеить», то есть смонтировать. Тут, возможно, потребуется помощь профессионала, однако затраты окупятся: индексация видео поисковиками намного выше, чем фото!

7. Размещение в соцсетях. Фото – в «Инстаграме», видео – на «Ютубе» и «Перископе». Также могут быть задействованы «ВКонтакте», «Фейсбук», «Одноклассники». Нет аккаунтов? Заведите, это займет немного времени (подробнее в ответах на блицвопросы в конце главы).

8. Сайт объекта. Если у вас квартира условно дороже 20 млн руб., загородный дом или нежилое помещение – почему бы и нет?

Теперь давайте перейдем непосредственно к фотографированию. Рекомендации здесь такие:

1. Разный свет, разные режимы. Если вы, уважаемый читатель, в квартире живете (часто бываете), то сделайте фотосессии и в солнечную, и в пасмурную погоду, при ярком и приглушенном свете; с разной выдержкой и экспозицией фотоаппарата. Для окончательного портфолио, кстати, можно выбрать лучшие изображения из всех этих серий.

2. Четыре диагонали. Каждое жилое помещение и большую (условно более 8 м) кухню вы снимаете по диагонали с четырех углов, после чего выбираете лучшие изображения.

3. Дом снаружи по сезону. Если процесс продажи квартиры затягивается (бывает и такое), то у вас должны быть наружные фото дома как минимум двух сезонов (лето – зима), а еще лучше – четырех (осень и «молодая зелень»). Так что не забывайте своевременно их переставлять!

4. Вид из окна: вверх – вниз. Окно, естественно, должно быть открыто (чтобы не бликовало). Выбирайте самые выигрышные виды!

5. Подъезд, этаж, тамбур. Если в приличном состоянии – включайте в портфолио! Если же не очень – можно сделать фото в любом другом чистом подъезде похожего дома.

6. Места общего пользования. На маленькой кухне, в ванной, коридоре достаточно двух фото «в длину». Удачные включайте в отчет. Туалет (унитаз в совмещенном санузле) не фотографируйте!

7. Экспликация и поэтажный план. Если у вас есть кадастровый паспорт БТИ с размерами и планом комнат – отсканируйте или качественно сфотографируйте их.

Мой хороший знакомый быстро нашел покупателя на свою квартиру, самостоятельно разместив вариант в открытой версии риэлторской базы ЦИАН. Расскажите, как это правильно сделать? И в каких еще базах аналогично?

Действительно, в настоящий момент большинство профессиональных риэлторских баз данных (РБД) имеют свои полностью или частично бесплатные открытые интернет-версии, где любой желающий (не обязательно агент или брокер) может разместить информацию о своем варианте, а также посмотреть имеющуюся в ней.

К числу таковых в первую очередь относятся: вышеупомянутый ЦИАН (cian.ru), «Виннер» или его сокращенная версия «Собственник» (baza-winner.ru; sob.ru), «Навигатор» (navpro.ru) и ряд других, но уже менее эффективных. Также можно воспользоваться более универсальными базами АФИ (afy.ru) или даже «Авито» (avito.ru).

По мнению московскийх риэлторов, на сегодняшних день (конец 2016 г. – прим. ред.) самой работоспособной базой является ЦИАН[6], самой удобной в работе – «Виннер», а самой наполненной – «Авито», но в последней очень много так называемых уток (завлекух, заманух), то есть несуществующих предложений. Размещение на портале ЦИАН (впрочем, и на других также) своих вариантов не представляет никаких трудностей. Грамотно составленный текст и хорошие продающие фотографии, о которых у нас шла речь выше, позволят вам привлечь достаточное количество звонков. Единственное, что следует иметь в виду, – для публикации своих объявлений в любой РБД требуется оставлять контактные данные: адрес электронной почты и телефон. В связи с тем, что базами пользуются в основном профессиональные риэлторы, в течение года-двух вы будете получать спамерские письма и звонки (в основном с предложением услуг). Так что перед регистрацией обязательно откройте новый «одноразовый» почтовый ящик и приобретите еще одну сим-карту, которую после завершения своей сделки более не используйте!

Объявления и фото, сделанные по этим правилам, помогут вам быстрее найти покупателя!

VIDEOKNIGA.TV/408

Блиц

Почему вы ничего не сказали о расклейке объявлений на улице? Ведь это довольно распространенный, недорогой и эффективный вид рекламы!

Позволю с вами не согласиться: наружная расклейка (именно так она называется в теории рекламы) уже малоэффективна. В первую очередь из-за того, что подобные объявления полностью дискредитировали себя в глазах потенциальных клиентов, ибо люди справедливо считают, что большинство из них – откровенный обман.

Вывесила снаружи на балконе (шестой этаж, дом ЖСК) баннер о продаже своей квартиры. Через несколько дней председатель потребовал его снять. На каком основании?

Председатель формально прав: рекламные конструкции на наружном фасаде дома можно размещать только с согласия правления ЖСК (ЖК, ТСЖ, ТСН). Однако это требование вполнее допустимо проигнорировать: предложить председателю сначала выдать вам письменное предписание, потом собрать общее собрание, потом обращаться в суд. А квартира к тому времени уже и продастся.

Являюсь активным пользователем нескольких соцсетей. Как использовать их возможности для продажи моей недвижимости? Об этом более подробно рассказывает мой коллега бизнес-тренер Сергей Прокофьев в серии своих онлайн-занятий «Как найти клиентов в соцсетях». Пройдите по ссылке VIDEOKNIGA.TV/175.

Жила несколько месяцев в Нью-Йорке, и снять там квартиру удалось при помощи интернет-приложения типа «Юбер» (без посредников, с небольшой оплатой на сервер). Существует ли подобное в Москве? Пока не нашла.

Конечно, юберизация (от названия онлайн-вызова такси uber.com) продаж услуг шагает по всему миру семимильными шагами, но подобного сервиса по аренде и найму в России пока не существует. На просторах Рунета в ближайшем приближении это портал thelocals.ru.