Дарья Гусятникова - Покупка и размен квартиры

• Название: Покупка и размен квартиры
• Автор: Дарья Гусятникова
• Жанр: Юриспруденция

В книге подробно рассмотрены вопросы, часто возникающие при совершении сделок с жильем. Читатель узнает о том, какие подводные камни его могут ожидать при покупке или обмене квартиры, как проверить чистоту сделки, продавца и товар.

В настоящем пособии автор дает ценные советы о том, как себя вести при покупке и обмене квартиры, как распознать мошенника, используя психологические приемы.

Издание предназначено для широкого круга читателей.

---

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, в большинстве случаев договор Вы будете заключать непосредственно с застройщиком, а Ваша будущая жилплощадь до тех пор, пока дом не построен и не введен в эксплуатацию, будет называться скучным термином — объект долевого строительства.

После того как Вы подберете наиболее подходящий объект долевого строительства и согласуете все интересующие Вас вопросы (как правило, стоимость квадратного метра и сроки строительства), не спешите отдавать денежные средства и заключать договор.

Информация о застройщике

В Законе не случайно четко обозначены требования, предъявляемые к застройщикам. Если лицо, которое предлагает Вам приобрести строящуюся квартиру, не будет отвечать хотя бы одному из установленных в Законе условий, Вы можете лишиться предоставленных законом гарантий защиты Ваших прав.

Прежде всего застройщик — это юридическое лицо. Следовательно, Ваша задача убедиться, что все документы, подтверждающие его статус юридического лица в полном порядке. Как правило, застройщики действуют в форме общества с ограниченной ответственностью или закрытого акционерного общества (далее — Общество). В этом случае у застройщика должны быть в наличии:

1) устав, зарегистрированный в уполномоченном органе (это может быть либо Администрация района или города, если Общество создано достаточно давно, или налоговый орган, если Общество создано несколько лет назад). Устав должен быть прошит и пронумерован, на титульном листе или на оборотной стороне устава должен быть проставлен штамп о государственной регистрации.

Следует учитывать, что в устав могли вноситься изменения. В этом случае к нему должны быть приложены соответствующие изменения в устав Общества, также зарегистрированные в установленном порядке.

Как правило, основные моменты, которые необходимо изучить в уставе, это положения, касающиеся наименования Общества, его места нахождения, видов деятельности, учредителей.

При заключении договора с застройщиком проконтролируйте, чтобы наименование, указанное в договоре, полностью соответствовало наименованию Общества, указанному в Уставе.

Проверьте — совпадает ли адрес, указанный в уставе застройщика, с его реальным местонахождением. И если раньше такое несовпадение было характерно практически для всех юридических лиц, то сейчас введена административная ответственность за отсутствие организации по месту ее регистрации, указанному в учредительных документах. Поэтому если у выбранного Вами застройщика документы до сих пор не приведены в соответствие с действующим законодательством, то есть повод насторожиться в его правопорядочности.

В перечне видов деятельности Общества должны в обязательном порядке быть отражены работы, связанные с генеральным подрядом на ведение строительных работ, строительные работы по возведению зданий и сооружений и все иные виды строительных работ. При этом указанные работы должны быть перечислены в качестве основных видов деятельности Общества;

2) если застройщик является обществом с ограниченной ответственностью и имеет двух и более учредителей, то в наличии должен быть учредительный договор. Он также должен быть прошит, пронумерован и зарегистрирован в соответствующем уполномоченном органе. В закрытом акционерном обществе учредительный договор учредительным документом не является, поэтому знакомиться с этим документом Вам нет необходимости;

3) свидетельство о государственной регистрации;

4) свидетельство о постановке на налоговый учет.

Если Вы ознакомились с документами, но у Вас остались еще какие-то сомнения или Вы хотите быть окончательно уверены в том, что застройщик не является «случайной» организацией, Вы вправе обратиться в налоговый орган того района, в котором поставлен на учет застройщик, с заявлением о предоставлении Вам сведений из Единого государственного реестра юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ). Для этого Вам необходимо подать в указанный налоговый орган заявление с указанием наименования юридического лица, его регистрационного номера и места нахождения. Услуга является платной, и за выдачу таких выписок из ЕГРЮЛ взимается плата в размере 200 руб.

Кроме того, при ознакомлении с документами застройщика необходимо проверить полномочия единоличного исполнительного органа застройщика — т. е. его руководителя. Прежде всего, это должен быть директор или генеральный директор. Руководитель юридического лица, как правило, избирается уполномоченным на это органом и результат его избрания фиксируется чаще всего либо в виде решения, либо протокола. При этом будьте предельно внимательны — ведь именно руководитель будет представлять интересы застройщика и в конечном итоге подписывать с Вами договор. Следовательно, его полномочия на момент заключения договора должны быть подтверждены надлежащим образом. Прежде всего, уточните — на какой срок может быть избран руководитель. Положения об этом содержатся, как правило, в уставе юридического лица. Если в уставе срок не прописан, то, следовательно, ограничений не установлено и руководитель может быть избран на неопределенный срок. Далее, необходимо ознакомится с документом, подтверждающим избрание руководителя на эту должность.

…

Обратите внимание на дату издания такого документа и соотнесите ее с предельным сроком полномочий директора (если такой срок установлен). Нередко в организации просто «забывают» продлить или подтвердить полномочия директора и фактически он руководит организацией, не имея на это законных прав. В таком случае договор будет считаться заключенным неуполномоченным лицом со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.

Кроме того, сведения о физическом лице (лицах), которое (-ые) имеет право представлять интересы организации без доверенности, содержатся также в выписке из ЕГРЮЛ. Согласно действующему законодательству в случае изменения сведений о таком лице (лицах) юридическое лицо должно сообщить об этом в налоговый орган в течение трех дней.

В соответствии со ст. 20 Закона об участии в долевом строительстве информация о застройщике должна включать в себя следующие данные:

1) фирменное наименование, место нахождения застройщика, а также режим его работы;

2) сведения о государственной регистрации застройщика;

3) сведения об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

4) сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) виды лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, сведения об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6) финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. В ч. 2 указанной статьи четко определена обязанность застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);