Л. Сотникова - Имущественные налоги

• Название: Имущественные налоги
• Автор: Л. Сотникова
• Жанр: Бухучет, налогообложение, аудит
• Год: 2008
• ISBN: 978-5-93094-242-2

Издание представляет собой практическое пособие по применению налогоплательщиками требований Налогового кодекса Российской Федерации к исчислению и уплате трех имущественных налогов: налога на имущество организаций, транспортного и земельного налогов.

Требования налогового законодательства рассмотрены с учетом изменений, действующих с 1 января 2008 года, а также с учетом разъяснений Минфина России по ситуациям, вызывающим наибольшие затруднения у налогоплательщиков.

---

– порядок уплаты налога;

– сроки уплаты налога.

При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться:

– налоговые льготы, основания и порядок их применения;

– размер не облагаемой земельным налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков (только физических лиц).

3.2. Плательщики земельного налога

В соответствии со ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками:

– на праве собственности;

– на праве постоянного (бессрочного) пользования;

– на праве пожизненного наследуемого владения.

Согласно п. 1 ст. 266 ГК РФ последним из вышеуказанных прав могут обладать только граждане, поэтому в дальнейшем мы будем рассматривать в данном издании только права собственности и бессрочного пользования.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) обладать землей на праве бессрочного пользования могут только:

– государственные учреждения;

– муниципальные учреждения;

– казенные предприятия;

– органы государственной власти;

– органы местного самоуправления.

В то же время право бессрочного пользования, которое возникло у юридических лиц до вступления в силу ЗК РФ, сохраняется, но организация должна либо переоформить его на право аренды, либо выкупить участок в собственность.

Данное предписание содержится в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Срок, отведенный для этого, неоднократно продлевался: сначала с 1 января 2004 года до 1 января 2006 года, а затем до 2008 года. Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» срок перенесен на 1 января 2010 года.

Особый срок – до 1 января 2013 года – установлен для организаций, обладающих на праве бессрочного пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы и другие линейные объекты.

Для обеспечения выполнения этой обязанности в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) будет введена новая ст. 7.34, в соответствии с которой на организации и индивидуальных предпринимателей будет налагаться штраф за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Его размер варьируется от 20 000 до 100 000 руб. Причем ответственность идентична для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Пунктом 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ установлено, что ст. 7.34 КоАП РФ будет применяться с 1 января 2011 года.

Основанием для уплаты налога служит документ, удостоверяющий право на землю. Фактически это положение взято из ст. 15 утратившего силу Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю». Несмотря на то что НК РФ не содержит такого правила, Минфин России по-прежнему придерживается такого мнения (письма Минфина России от 04.07.2007 № 03-05-06-02/71, от 21.05.2007 № 03-05-06-02/53, от 17.05.2007 № 03-05-06-02/48, от 09.04.2007 № 03-05-05-02/21).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество (в частности, на землю), их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ эти права возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эти права удостоверяются соответствующими документами.

Начиная с 31 января 1998 года права на недвижимое имущество регистрируются согласно Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если права возникли до этого момента, они признаются юридически действительными (п. 1 ст. 6 этого Закона). Наличие права на земельный участок подтверждается документами, выданными в соответствии с ранее действующим порядком (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Именно они служат основанием для определения плательщиков земельного налога при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Государственный реестр прав) информации о земельных участках [п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»].

В то же время отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки не может служить основанием для освобождения фактического землевладельца и землепользователя от платы за землю, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления последнего (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 № 11991/05).

Данное правило было справедливо в период действия Закона РФ «О плате за землю» и находило широкое применение в ситуации, при которой организация приобретала здание и не оформляла договор аренды на земельный участок под ним. Но землепользователей до сих пор беспокоит вопрос о необходимости уплаты земельного налога при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок (письмо Минфина России от 04.07.2007 № 03-05-06-02/71). Однако, по мнению Минфина России, основанием для взимания земельного налога в первую очередь служит документ, удостоверяющий право на землю.

Однако встречаются и неоднозначные ситуации, связанные с переходом прав на землю в силу закона. Чрезвычайно важным представляется вопрос об удостоверении прав на землю при купле-продаже здания (строения).

Покупатель здания (строения) получает права пользования землей под ним на тех же условиях, какими до этого обладал продавец здания (строения). Для покупателя недвижимости наступают различные последствия в зависимости от того, на каком праве земля принадлежала продавцу недвижимости (ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ):

– если земля была в собственности продавца;

– если продавец владел землей на праве бессрочного пользования.

Если земля была в собственности продавца , организациям необходимо учитывать следующее. С 3 июля 2007 года была изменена ст. 552 ГК РФ (см. Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»).

До этого из абзаца второго п. 2 ст. 552 ГК РФ следовало, что продавец недвижимости, он же собственник земли, имел право оговорить, какое право на земельный участок он передавал новому собственнику здания: право собственности, аренды или иное. По умолчанию передавалось право собственности.

В настоящее время согласно действующей редакции ст. 552 ГК РФ в случае, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок , занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичный вывод следует и из ст. 273 ГК РФ, а также из п. 4 ст. 35 ЗК РФ: отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, осуществляется вместе с земельным участком.

Исключениями из этого правила являются следующие случаи (когда покупателю не переходит право собственности на землю):

– отчуждение части здания, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

– отчуждение здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.

Право собственности покупателя на недвижимое имущество считается возникшим с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Что же касается права собственности на землю, то существуют две точки зрения:

– право собственности на землю возникает в силу закона – в договоре не обязательно оговаривать условие о судьбе земельного участка, на котором расположена покупаемая недвижимость. Это означает, что покупатель здания становится собственником земли тогда, когда приобретает право на здание: в момент государственной регистрации права собственности на него;

– право собственности на имущество, которое имеет собственник, может перейти только по сделке об отчуждении, в данном случае – по договору (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

При этом согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю по договору с момента государственной регистрации. Следовательно, право собственности на землю под зданием возникнет только после его государственной регистрации.