Л. Сотникова - Имущественные налоги

• Название: Имущественные налоги
• Автор: Л. Сотникова
• Жанр: Бухучет, налогообложение, аудит
• Год: 2008
• ISBN: 978-5-93094-242-2

Издание представляет собой практическое пособие по применению налогоплательщиками требований Налогового кодекса Российской Федерации к исчислению и уплате трех имущественных налогов: налога на имущество организаций, транспортного и земельного налогов.

Требования налогового законодательства рассмотрены с учетом изменений, действующих с 1 января 2008 года, а также с учетом разъяснений Минфина России по ситуациям, вызывающим наибольшие затруднения у налогоплательщиков.

---

Основываясь на данной точке зрения, Минфин России сделал в п. 3 письма от 09.04.2007 № 03-05-05-02/21 вывод, что организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости . Следовательно, если организация не имеет зарегистрированного, а следовательно, подтвержденного документом права на землю, она не является плательщиком земельного налога.

Поэтому до регистрации прекращения права на землю продавца здания земельный налог уплачивается именно им независимо от момента регистрации покупателем права собственности на здание, строение.

При этом иные основания для прекращения обязанности по уплате земельного налога отсутствуют. Предусмотренный законодательством отказ от права собственности (в нашем случае – на землю) не прекращает прав и обязанностей собственника в отношении имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (ст. 236 ГК РФ).

Если продавец владел землей на праве бессрочного пользования , при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 и п. 2 ст. 271 ГК РФ). Следовательно, у покупателя также должно было возникнуть право бессрочного пользования на землю. В то же время, если покупателем является коммерческая организация, то это противоречит законодательству, поскольку обладать землей на праве бессрочного пользования, как уже указывалось выше, могут только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Абзац третий п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ давал ответ, как надо было поступать в подобной ситуации: покупателю здания (строения, сооружения) предоставлялась возможность либо переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды, либо его приобретения в собственность.

Пленум ВАС РФ указал в п. 13 постановления от 24.03.2005 № 11, что, если к покупателю перешло право постоянного пользования землей в связи с приобретением здания, он может оформить свое право на землю, заключив договор аренды, или приобрести его в собственность.

Арбитражная практика складывается противоречиво. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 19.04.2007 № Ф09-4640/06-С6 в одном случае судьи исходили из того, что покупатель недвижимости обладает землей на праве бессрочного пользования, значит, он и должен был уплачивать земельный налог, несмотря на отсутствие у организации документа, удостоверяющего данное право. Они посчитали его необязательным, поскольку право возникло в силу прямого указания закона, а получение документа зависело только от воли организации.

В другом случае налогоплательщик – покупатель здания был освобожден от уплаты штрафов за неуплату земельного налога и непредставление налоговых деклараций в силу того, что организация руководствовалась письмом Минфина России от 20.06.2006 № 03-06-02-04/89, которое разрешало покупателю недвижимости не уплачивать земельный налог до государственной регистрации прекращения права бессрочного пользования продавца недвижимости (постановление ФАС Уральского округа от 17.10.2006 № Ф09-9333/06-С7).

В третьем случае судьи отметили, что отсутствие своевременной регистрации права на земельный участок со стороны собственника недвижимости нельзя было расценивать как основание для доначисления налога лицу, обладавшему земельным участком на праве постоянного пользования и не имевшему права распоряжаться им в силу запрета, установленного п. 4 ст. 20 ЗК РФ. Взыскание налога с продавца здания было неправомерным. В то же время это являлось основанием для взыскания с нового собственника здания налоговых санкций за сокрытие объектов налогообложения (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.05.2007 № Ф03-А51/07-2/999).

За несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество для организаций предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 30 000 до 40 000 руб. (ст. 19.21 КоАП РФ).

Однако существует и иное мнение: право бессрочного пользования землей продавца недвижимости не прекращается автоматически после регистрации права собственности на здание его покупателем. Оформление договора аренды или купли-продажи земельного участка, находившегося у продавца недвижимости на праве бессрочного пользования, требует соблюдения определенной процедуры (см. ст. 53 ЗК РФ).

В частности, необходимо составить акт о прекращении права бессрочного пользования и оформить земельный участок в муниципальную или государственную собственность для его последующей сдачи в аренду или для приватизации (постановление ФАС Московского округа от 14.06.2006 № КГ-А41/5005-06). Данной позиции придерживается Минфин России в письме от 09.04.2007 № 03-05-05-02/21:

– организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости;

– до момента государственной регистрации прекращения соответствующего права на земельный участок, занятый объектом недвижимости, право собственности на которое прекращено в связи с его продажей, плательщиком земельного налога признается продавец объекта недвижимости.

Начиная с 30 октября 2007 года абзац третий, предоставлявший покупателю здания возможность либо переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды, либо его приобретения в собственность, исключен из п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Таким образом, на рассматриваемую ситуацию должны распространяться общие правила ЗК РФ.

Другой неоднозначной ситуацией с определением плательщика земельного налога является возникновение (прекращение) прав на участок под многоквартирным домом .

Право собственности на помещение в многоквартирном доме неразрывно связано с правом общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав такого дома (размер доли пропорционален общей площади помещения). В соответствии со ст. 36 ЖК РФ одним из объектов общего имущества является земельный участок, на котором расположен дом (ст. 36 ЖК РФ).

Поскольку земля принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений на праве собственности (общей долевой), у них возникает обязанность уплачивать земельный налог. При этом в отличие от граждан, которым налоговый орган направляет соответствующие уведомления, организации – собственники помещений рассчитывают земельный налог самостоятельно. Как показала практика, это бывает весьма непросто сделать. В первую очередь должен быть определен момент возникновения права на землю.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Причем если участок был сформирован до 1 марта 2005 года (до момента вступления в силу ЖК РФ), он перешел в собственность с этой даты, если нет – после формирования и проведения кадастрового учета.

Минфин России неоднократно разъяснял, что собственник помещения в многоквартирном доме становится плательщиком земельного налога в отношении доли земельного участка с момента формирования этого участка и проведения кадастрового учета (письма Минфина России от 01.08.2007 № 03-05-06-02/87, от 26.04.2007 № 03-05-07-02/43, от 04.10.2006 № 03-06-02-04/142, от 31.08.2006 № 03-06-02-04/125).

Основанием для уплаты земельного налога служит в данном случае свидетельство о праве собственности на помещение в доме. Этот вывод следует из п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в силу которого государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Однако по вопросу получения земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность существуют две противоположные точки зрения:

1) собственники приобретают права на землю автоматически – при выполнении двух условий (формирование и кадастровый учет) в силу прямого указания закона.

Судами признается, что право общей долевой собственности возникает с момента вступления в силу ЖК РФ (постановления ФАС Северо-Западного округа от 26.04.2007 № А56-208/2006, ФАС Уральского округа от 24.05.2007 № Ф09-3722/07-С6, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.10.2006 № Ф08-5093/2006). Для перехода права собственности не нужны ни административный акт о передаче участка в общую собственность, ни государственная регистрация данного права. Согласно постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2007 № Ф08-7069/2006 отсутствие регистрации права общей долевой собственности на земельный участок у собственников квартир не изменяет его правовой статус и субъектный состав лиц, имеющих такое право;