Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

• Название: Настольная книга судьи по гражданским делам
• Автор: Николай Толчеев
• Жанр: Юриспруденция

---

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, предоставлена ли им жилая площадь одновременно с нанимателем или они вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

К членам семьи нанимателя ст.69 ЖК РФ относит проживающих с ним совместно супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в исключительных случаях в судебном порядке.

Иные лица, которые по закону могут быть признаны в исключительном случае членами семьи нанимателя, — это прежде всего неусыновленные дети мужа или жены нанимателя, их родители, лицо, находящееся с нанимателем в фактически брачных отношениях.

Вопрос, связанный с судебным признанием их членами семьи нанимателя, не требует отдельного рассмотрения: он должен решаться судом в процессе рассмотрения спора по существу о признании за этими лицами права на жилое помещение нанимателя.

В силу ст.70 ЖК РФ вселение нанимателем своего супруга, детей и родителей производится с согласия в письменной форме членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Вселение других лиц производится с письменного согласия членов семьи нанимателя, в том числе отсутствующих, и наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В случае же вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя.

Причины, по которым член семьи нанимателя не согласен на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения. Согласие члена семьи на вселение других лиц по своей природе является сделкой, и отказ от ее совершения не может быть оспорен в судебном порядке.

Напротив, отказ наймодателя на вселение нанимателем лиц в качестве членов своей семьи может последовать только в случаях, прямо предусмотренных законом, за рамками которых отказ наймодателя должен признаваться судом недействительным.

Один из самых спорных и неясных вопросов в судебной практике связан с определением момента возникновения права пользования жилым помещением лица, вселенного в качестве члена семьи нанимателя.

По ранее действующему законодательству (ст.54 ЖК РСФСР) члены семьи нанимателя приобретали равные с ним права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, если они были вселены с соблюдением установленного порядка и на их вселение выразили письменно согласие все лица, имеющие право постоянного пользования данным жилым помещением.

В свое время Верховный Суд СССР разъяснил, что установленный порядок вселения в жилое помещение, с которым закон связывает возникновение права на жилую площадь, означает не что иное, как соблюдение положений о прописке. Однако суд может признать право на жилую площадь вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано (п.7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства").

Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 25 апреля 1995г. N 3-П по делу в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой признал положение об установленном порядке как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим по содержанию ряду статей Конституции РФ.

Значение прописки, или регистрации по месту жительства (пребывания), свелось к одному из доказательств при разрешении судами споров о праве на жилую площадь между бывшими членами семьи нанимателя либо между ними и наймодателем, но сама проблема с определением момента возникновения права пользования жилым помещением у нового члена семьи продолжала оставаться.

Как представляется, в новом ЖК РФ содержится ее решение в связи с приданием другого, правообразующего значения договору социального найма жилого помещения по сравнению с ЖК РСФСР. Призванный регулировать гражданско-правовые отношения сторон, договор социального найма жилого помещения, во-первых, должен быть составлен в письменной форме, во-вторых, все члены семьи нанимателя должны быть внесены в текст договора.

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя также требует внесения изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения (ч.2 ст.70 ЖК РФ).

По своей природе письменное согласие о вселении нового лица в качестве члена семьи на жилую площадь нанимателя, как уже отмечалось, представляет собой гражданско-правовую сделку (договор), направленную на изменение жилищных прав нанимателя и членов его семьи. Завершение этой сделки и ее документальное оформление норма ч.2 ст.70 ЖК РФ в императивном порядке связывает с внесением изменений в ранее заключенный договор социального найма.

Исходя из общих положений гражданского права, относящихся к заключению и форме договоров, можно полагать, что именно с момента внесения изменений в договор социального найма возникает право на жилое помещение нового члена семьи. При таком подходе появляется возможность определить юридический статус лиц, проживающих в квартире, и проводить единую судебную практику при рассмотрении дел данной категории.

Меняется отношение и к довольно распространенной категории дел, именуемых на практике как иски "о признании не приобретшими права пользования жилым помещением". В основе обращений в суд с такого рода требованиями лежит утверждение истцов о том, что зарегистрированное в спорном жилом помещении то или иное лицо на самом деле в него не вселялось, проживало по другому адресу и семейных отношений с ним не поддерживалось, а, следовательно, это лицо право пользования данным жилым помещением не приобрело.

На смену этим делам должны прийти другие споры: о признании недействительным договора социального найма в части включения в него новых членов семьи, если при этом не были соблюдены требования закона, к примеру не получено согласие заинтересованных лиц. При удовлетворении иска о признании договора социального найма в части недействительным, соответственно, следует указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание, в частности об аннулировании регистрации ответчика на спорной жилой площади (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003г. N 23 "О судебном решении").

Согласно ст.71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст.83 ЖК РФ).

При этом отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя. Точно так же любой из членов семьи нанимателя вправе отказаться от дальнейшего пользования жилым помещением.

Ясно, что когда выбывают не все, а только некоторые из пользователей жилого помещения, договор социального найма в целом сохраняется. Очевидно, что в этом случае, как и при вселении, необходимо вносить изменения в договор социального найма жилого помещения, иначе существенно будут затронуты интересы оставшихся проживать в жилом помещении лиц.

В частности, если юридически не оформлен выезд лица на другое место жительства, то те, кто остался на прежней жилой площади, не имеют возможности без его согласия вселить других лиц, приватизировать жилое помещение, если оно было получено до 1 марта 2005г., совершить обмен и т.п.Единственный выход из этой ситуации — обращение в суд с иском о признании такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением в связи с его добровольным выездом и выходом из договора социального найма жилого помещения.

В обоснование данной позиции, помимо ч.3 ст.83, можно сослаться на ч.4 ст.69 ЖК РФ, которой предусмотрено сохранение прав по договору социального найма только за теми бывшими членами семьи нанимателя, кто продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.

Поскольку не всегда возможно отграничить временный выезд лица от постоянного, сложившаяся судебная практика ориентирует суды на истребование доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, приобретении права на иное жилое помещение (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").