Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

• Название: Настольная книга судьи по гражданским делам
• Автор: Николай Толчеев
• Жанр: Юриспруденция

---

Поскольку не всегда возможно отграничить временный выезд лица от постоянного, сложившаяся судебная практика ориентирует суды на истребование доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, приобретении права на иное жилое помещение (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

Как правило, иск не может быть удовлетворен, если бесспорно будет установлено, что гражданин не имеет, кроме спорного, другого жилого помещения.

Под разделом жилой площади принято понимать одну из форм изменения договора найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Такой раздел по ст.86 ЖК РСФСР допускался, если в соответствии с жилой площадью, приходящейся на долю требующего раздела члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

В результате раздела бывший член семьи, заключив отдельный договор найма жилого помещения, становился самостоятельным нанимателем выделенного ему жилого помещения. Соответственно, замена одного договора найма двумя или более вела к превращению отдельной квартиры в коммунальную.

Кроме раздела жилой площади ЖК РСФСР допускал изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а также вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст.87, 88 ЖК РСФСР). Два последних случая изменения договора найма жилого помещения, по которым практически споры не возникают, воспроизведены и в новом ЖК РФ (ст.82).

Что касается изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, то такая возможность действующим ЖК РФ не предусмотрена. Исключает ли это в настоящее время раздел жилых помещений, при том что закон по этому поводу прямого запрета не содержит? Ответ на этот вопрос дан в ст.67 ЖК РФ, в соответствии с которой наниматель имеет те жилищные права, которые прямо предусмотрены ЖК РФ, федеральными законами либо договором социального найма. В настоящее время этот вопрос жилищным законодательством не урегулирован. По нашему мнению, пока не будут приняты нормативные акты, содержащие положения, допускающие возможность раздела жилого помещения и изменения в связи с этим договора социального найма, правовых оснований к этому не имеется.

Вместе с тем существует и противоположная точка зрения, сторонники которой исходят из того, что разрешено все, что прямо не запрещено законом. По их мнению, ЖК РФ не содержит запрета на раздел жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, поэтому такой раздел возможен. Тем более, как они полагают, нет оснований для отказа в разделе тех жилых помещений, которые были предоставлены до 1 марта 2005 г.

С такой позицией трудно согласиться. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, в силу ст.5 Вводного закона ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исключений для прав и обязанностей, возникающих в связи с требованием о разделе жилого помещения, Вводный закон не предусматривает.

Следовательно, в случае возникновения такого спора необходимо исходить из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определяемых в соответствии с правилами ст.67, 69 ЖК РФ.

Отсутствуют и критерии, из которых суду следует исходить при разделе жилого помещения. Прежний ЖК РФ, содержавший такие критерии, утратил силу, и его нормы не могут применяться. Договор найма жилого помещения, раздел которого допускался прежним жилищным законодательством, по своему правовому характеру существенно отличается от договора социального найма, предусмотренного действующим ЖК РФ. Поэтому изменять договор социального найма на два самостоятельных договора применительно к прежним критериям было бы неправильно.

Вопрос о том, какая из приведенных точек зрения по вопросу о возможности раздела жилого помещения является правильной, предстоит разрешить судам на практике применения нового Кодекса. Однако, как представляется, окончательный ответ на этот спорный вопрос может быть дан только путем разъяснения его Пленумом Верховного Суда РФ в целях обеспечения единства судебной практики.

Право на обмен жилыми помещениями всегда являлось наиболее важным и существенным среди других жилищных прав нанимателя. Обмен жилыми помещениями позволял гражданам решать многие житейские проблемы — от приближения к месту работы, садоводческому участку, даче до улучшения жилищных условий и разъезда с бывшими членами семьи.

Представляя собой соглашение двух или более сторон о взаимной передаче жилищных прав и обязанностей, обмен жилых помещений может выступать в различных формах с точки зрения предмета и круга его участников.

В соответствии со ст.72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Из содержания данной нормы видно, что обмен возможен только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Это означает, что любой иной обмен по новому ЖК невозможен, к примеру на приватизированную или кооперативную квартиру, не говоря уже о жилом помещении, предоставленном по договору коммерческого найма.

Между тем по ранее действовавшему жилищному законодательству субъектами обмена могли быть не только наниматели в домах государственного жилищного фонда, но и наниматели жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, а также члены ЖСК и даже собственники жилых помещений. Так, наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилого помещения и проживающих с ним совместно совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом или квартиру (ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики") [125].

Другая особенность обмена по новому ЖК имеет отношение к предмету обмена жилых помещений, который прежде не ограничивался отдельными квартирами или жилыми комнатами. По так называемому внутрисемейному (или родственному) обмену совершеннолетний член семьи нанимателя на основании ст.70 ЖК РСФСР был вправе обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии его вселения в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. В этом случае обменивалась не конкретная жилая площадь, а доля в ней, или, точнее даже, доля в праве пользования жилой площадью совершеннолетнего члена семьи нанимателя.

С учетом того что нормы, аналогичной ст.70 ЖК РСФСР, новый ЖК РФ не содержит, такой обмен в настоящее время невозможен.

Анализ ст.72 ЖК РФ, посвященной обмену жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет прийти к выводу о том, что предмет обмена жилого помещения не может быть иным по сравнению с предметом договора социального найма.

Как и ранее, не имеется препятствий для обмена жилых помещений между двумя и более нанимателями, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации (ст.72 ЖК РФ).

С принятием ЖК РФ изменился и сам порядок оформления обмена жилыми помещениями, который ранее регламентировался Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967г. N 12 [126]. Обмен жилыми помещениями считался завершенным со дня получения обменивающимися сторонами обменных ордеров, выдаваемых местной администрацией.

В настоящее время для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, законом предусмотрено: во-первых, заключение договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получение согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения новых договоров с каждым из обменивающихся нанимателей жилых помещений.