Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

• Название: Настольная книга судьи по гражданским делам
• Автор: Николай Толчеев
• Жанр: Юриспруденция

---

В то же время требование о предоставлении взамен утраченного другого жилого помещения в отличие от обжалования отказа в постановке на учет является иным по своей природе. Здесь имеет место гражданско-правовой спор, который может быть разрешен только в общеисковом порядке путем предъявления иска к собственнику утраченного жилого помещения — наймодателю, состоящему с гражданином в договорных отношениях. Поскольку ЖК РФ (так же как и прежним ЖК) эта ситуация не урегулирована, при разрешении указанных споров следует руководствоваться положениями ГК РФ о прекращении обязательств. Возможность применения норм гражданского законодательства в тех случаях, когда отсутствуют нормы жилищного законодательства, регулирующие жилищные отношения, прямо вытекает из положений ст.7 ЖК РФ.

Как предусмотрено ст.416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Из содержания данной нормы следует, что физическая невозможность исполнения обязательства не всегда ведет к прекращению взаимных прав и обязанностей, поэтому важное правовое значение имеет установление фактических обстоятельств, связанных с утратой либо разрушением предмета обязательства, и ответственных за это лиц. Не вызывает сомнений, когда жилое помещение разрушено по вине самого нанимателя, к примеру в результате неосторожного курения, то не имеется правовых оснований для возложения на другую сторону, т.е. наймодателя, обязанности по предоставлению другого жилого помещения. У такого виновного лица по закону возникает не право, а обязанность по возмещению ущерба, причиненного собственнику жилого помещения. Другой оборот приобретает дело, если будет установлена вина наймодателя в разрушении жилья — в этом случае обязательства наймодателя не прекращаются, они лишь трансформируются в правовую обязанность по предоставлению нанимателю равноценного жилого помещения, т.е. по замене предмета обязательства.

Такая обязанность наймодателя исключается, если жилое помещение разрушено в результате стихийного бедствия или чрезвычайной ситуации либо вызвано иными обстоятельствами, которые нельзя поставить в вину сторонам договора социального найма жилого помещения. Так, наймодатель не может нести ответственность, если вещь погибла по вине третьих лиц, того же нанимателя, неосторожными либо умышленными действиями которого повреждена либо уничтожена не только его квартира, но и квартиры всех остальных жильцов дома.

Можно отметить, что аналогичную позицию по данной проблеме занял Высший Арбитражный Суд РФ при рассмотрении дела по иску ООО "Форманта-К" о возмещении убытков. Как установлено судом первой инстанции, на первом этаже жилого многоэтажного дома и в одноэтажной пристройке к нему был расположен магазин, принадлежащий ООО "Форманта-К". В результате террористического акта жилой дом и пристройки оказались разрушены. По иску ООО "Форманта-К" Арбитражный суд г.Москвы взыскал с Департамента финансов г.Москвы понесенные истцом убытки на том основании, что распоряжением мэра г.Москвы жилой дом, в том числе нежилая его часть, признан аварийным и не подлежащим восстановлению. Отменяя решение суда первой инстанции, Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении указал, что при удовлетворении судом иска не был дан ответ на вопрос: явилось ли уничтожение имущества ООО следствием действий мэрии Москвы по устранению последствий взрыва или следствием взрыва, за который мэрия не несет ответственности. Кроме того, взыскивая убытки истца с Департамента финансов г.Москвы, суд не обосновал, в силу каких именно действий он является причинителем вреда и почему должен нести материальную ответственность [128]. При новом рассмотрении в иске ООО "Форманта-К" было отказано.

Таким образом, нельзя согласиться с практикой судов, когда во всех случаях утраты жилого помещения ответственность возлагается на органы местного самоуправления вне зависимости от причин разрушения жилого помещения, а также вины тех или иных лиц. Во всяком случае обязанность по предоставлению другого жилого помещения пострадавшим гражданам, являющимся нанимателями в домах, принадлежащих самостоятельным предприятиям и организациям, на органы местного самоуправления не может возлагаться. На них лежит другая обязанность, предусмотренная законом, но не связанная с договором социального найма жилого помещения, — поставить таких лиц на учет для предоставления жилья во внеочередном порядке, а также принять те или иные неотложные меры поддержки оказавшимся без жилья гражданам.

6. Расторжение договора социального найма жилого помещения за нарушения, допущенные нанимателем

В отличие от прекращения договора социального найма жилого помещения для расторжения его необходимо волеизъявление сторон. Как уже отмечалось, наниматель жилого помещения с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства приравнивается к расторжению договора социального найма жилого помещения.

В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке. В случае удовлетворения такого иска наниматель и другие члены семьи, проживающие с ним к моменту расторжения договора, подлежат выселению в зависимости от оснований с предоставлением другого благоустроенного либо другого неблагоустроенного жилого помещения, а также без предоставления другого жилого помещения. Таким образом, выселение является ничем иным, как следствием расторжения договора жилищного найма.

В отдельную группу Жилищным кодексом РФ выделены основания для расторжения договора социального найма, связанные с виновным поведением нанимателя, включая: а) невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; б) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи; в) систематическое нарушение прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; г) использование жилого помещения не по назначению.

Исключая несвоевременное внесение платы за жилое помещение или коммунальные услуги, все другие указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселению без предоставления другого жилого помещения. В качестве частного случая повреждения или разрушения жилого помещения можно рассматривать самовольное переустройство или перепланировку нанимателем жилого помещения, в том числе с отступлением от согласованного проекта, которые могут привести к выселению нанимателя из жилого помещения (ст.29 ЖК РФ).

По существу, выселение без предоставления другого жилого помещения выступает в качестве санкции за совершенные нанимателем или членами его семьи нарушения, применение которой по общим правилам возможно только за виновные действия. Рассматривая выселение без предоставления другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того, что указанные нарушения должны быть злостными и длительными, т.е. можно говорить об умышленном характере их совершения.

По ранее действовавшему законодательству лицо, виновное в систематическом разрушении или порче жилого помещения либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску других членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилых помещений в той же квартире или доме, а также по иску прокурора. Выселение такого лица было возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных организаций, но принятые меры воздействия оказались безрезультатными.

Аналогичная норма, предусмотренная ст.91 действующего ЖК РФ, имеет ряд отличий. Во-первых, обязанность по предупреждению в адрес нанимателя, допустившего те или иные нарушения, возложена исключительно на наймодателя. Все иные меры, включая предусмотренные Кодексом РФ об административных правонарушениях штрафы за нарушение правил пользования жилыми помещениями (порчу и самовольное переоборудование или перепланировку жилых помещений) или мелкое хулиганство, при решении вопроса о выселении нанимателя по указанным основаниям юридического значения не имеют.

Во-вторых, ранее по этим спорам не возникало вопросов, интересы каких лиц могли быть затронуты противоправным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с нанимателем в одной квартире либо доме (ст.98 ЖК РСФСР). По новому ЖК РФ наниматель подлежит выселению в случае нарушения им прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное с ним проживание в одном жилом помещении. Так, как сформулированы ч.4 ст.83 и ст.91 ЖК РФ, их применение ограничено только в отношении нанимателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в качестве соседей, проживающих в одном жилом помещении. Между тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не соседей, а бывших членов семьи злостного нарушителя, проживающих с ним в одном жилом помещении. В этой связи Верховный Суд РФ, соглашаясь с тем, что данная проблема не урегулирована Жилищным кодексом, посчитал возможным дать следующее разъяснение термина "соседи" [129]. По мнению Верховного Суда РФ, прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.