Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

• Название: ТСЖ. Организация и эффективное управление
• Автор: Вениамин Гассуль
• Жанр: Делопроизводство, офис

В книге рассматриваются актуальные вопросы, связанные с организацией и эффективным управлением товарищества собственников жилья (ТСЖ). Как образовать ТСЖ и провести общее собрание? Каким требованиям должны соответствовать члены правления собственников жилья и его председатель? Как создать простую и эффективную систему управления ТСЖ, чтобы оперативно решать текущие вопросы? Что необходимо знать о коммунальных услугах и содержании жилых помещений? Как организовать ремонт дома и взаимодействовать с подрядными организациями? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в этой книге.

Рекомендуется собственникам жилья, руководителям ТСЖ и ЖСК, работникам районных жилищных агентств, специалистам в области управления жилищно-коммунальной сферой.

---

Рассматривая вопрос совершенствования тарифов на содержание и ремонт жилого помещения, представляется целесообразным дифференцировать их в зависимости от ряда факторов: срока службы дома, состояния его строительных конструкций, проведения капитального ремонта инженерных коммуникаций, кровли и фасада, состояния подвальных и чердачных помещений и других факторов. Например, если в одном из домов с 30-50-летним сроком эксплуатации проведена замена трубопроводов систем отопления и водопровода, а в другом это не сделано, то затраты на содержание и ремонт таких домов могут оказаться весьма различными и в отдельных случаях просто несопоставимыми.

В этой связи следует особо подчеркнуть, что определение затрат на содержание и ремонт многоквартирных домов является сложным, многогранным процессом, требующим учета многих факторов и различных интересов. Очень часто эти затраты, равно как и затраты на услуги поставщиков энергоресурсов, оказываются необоснованно завышенными под влиянием эксплуатирующих организаций и упомянутых поставщиков-монополистов. При этом нельзя исключить коррупционную составляющую при принятии решений, определяющих величину стоимости услуг ЖКХ.

Обоснование любых тарифов, безусловно, должно быть прозрачным и доступным для ознакомления всем юридическим и физическим лицам. Только в этом случае они могут получить оценку как со стороны управляющих организаций и поставщиков энергоресурсов, так и со стороны ассоциаций собственников и арендаторов жилищного фонда. Такой всесторонний контроль может предопределить объективный характер стоимости услуг ЖКХ.

Оценивая с указанных позиций практику разработки и утверждения стоимости услуг ЖКХ в Санкт-Петербурге, нельзя сказать, что она полностью соответствует принципам, заложенным в этих позициях. Обусловлено это не только определенными недоработками в регионе, но и отсутствием единого методического руководства со стороны федеральной власти в лице Министерства регионального развития РФ и опыта работы в этом направлении в субъектах РФ.

В то же время практическая деятельность Комитета по тарифам Санкт-Петербурга заслуживает самого серьезного внимания и положительной оценки в части формирования и сопровождения дифференцированной по различным признакам системы стоимости услуг при эксплуатации жилищного фонда в регионе.

3.3. Порядок оплаты услуг членами ТСЖ

Оплата собственниками и арендаторами жилых помещений содержания и ремонта этих помещений и коммунальных услуг производится безналичным путем, как правило, через отделения Сбербанка, а также других соответствующих организаций. За проведение операций эти организации взимают определенный процент от суммы переводимых денежных средств, обычно от двух до пяти процентов. Очень часто ТСЖ и управляющие организации включают прямо в счет за содержание, ремонт и коммунальные услуги соответствующий процент за услуги банка. Этот, казалось бы, небольшой процент является дополнительным бременем к достаточно высокой плате за услуги ЖКХ. С учетом того, что стоимость этих услуг постоянно возрастает, соответствующим образом постоянно увеличивается абсолютная величина платы за перечисление стоимости этих услуг на расчетные счета ТСЖ и управляющих организаций. Особенно это почувствовали пенсионеры и льготные категории граждан в связи с введением для них полной оплаты услуг ЖКХ и перечислением полагающихся компенсаций на личные счета. При этом существенно возросла величина стоимости оплаты услуг за содержание, ремонт жилых помещений и коммунальные услуги, вносимая непосредственно собственниками квартир, что соответствующим образом увеличило стоимость банковских услуг по перечислению денежных средств управляющим организациям и ТСЖ.

По логике вещей стоимость услуг банка в этом случае должна относиться на накладные, управленческие расходы ТСЖ и управляющих организаций. Действительно, эти организации и ТСЖ могли бы организовать в своих офисных помещениях прием от граждан платы за услуги ЖКХ путем внесения наличных денег, но это обошлось бы, помимо неудобств, значительно дороже, чем соответствующая плата за банковские услуги. Однако в затронутом вопросе следует проследить не только социальный аспект и логику его решения, но, главным образом, экономическую и правовую стороны вопроса.

С позиции экономического анализа структурных показателей деятельности различных организаций и принимая во внимание декларируемый состав накладных расходов Комитетом по тарифам и Жилищным комитетом применительно к ТСЖ и управляющим организациям, услуги банка по оплате населением стоимости услуг ЖКХ должны относиться к накладным расходам (впоследствии вошедшим в состав затрат на управление) ТСЖ и управляющих организаций. Однако отсутствие четкого и однозначного определения состава банковских услуг послужило основанием для некоторых сомнений в легитимности отнесения услуг банка по перечислению населением платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения и коммунальные услуги к затратам на управление ТСЖ и управляющих организаций. Эти сомнения совершенно естественны и обусловлены желанием этих организаций и ТСЖ возложить на собственников квартир расходы по перечислению платы за услуги ЖКХ.

Для окончательного решения вопроса в рамках правового поля следует обратиться к направленным в адрес автора письмам Комитета по тарифам и Жилищного комитета. Комитет по тарифам в Письме от 13.09.2010 г. № 01-23-123/10-2-1 разъяснил, что в составе платы за управление многоквартирным домом учтены «затраты на услуги, связанные с осуществлением соответствующими организациями расчетов за оказанные гражданам услуги, а также другие затраты».

Учитывая, что вышестоящие организации дают, как правило, разъяснения в общем виде, указанное письмо, во-первых, рассматривает расчеты за все возможные услуги, которые могут быть оказаны гражданам, следовательно, и расчеты за услуги ЖКХ. Во-вторых, в письме имеются в виду организации, которые осуществляют расчеты за оказание гражданам услуги, т. е. это могут быть отделения «Сбербанка» и «Петроэлектросбыта» и другие организации. Применительно к нашему случаю письмо позволяет утверждать, что в плате за управление многоквартирным домом учтены затраты на услуги банка и других организаций за расчеты по оказанным гражданам услуги ЖКХ, т. е. услугам по содержанию и ремонту жилого помещения и коммунальным услугам.

В Письме Жилищного комитета от 16.04.2010 г. № 1744-10-2 об этом сказано более четко и конкретно: «В состав накладных расходов включается оплата услуг банка, в том числе за перечисление на расчетный счет ТСЖ платы собственников жилых помещений, за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги». Следует учесть, что накладные расходы Письмом Комитета по тарифам от 19.07.2010 г. № 01-23-123/10-1-1 включены в затраты по управлению и выделены отдельной строкой – «Управление многоквартирным домом». Далее в письме Жилищного комитета указывается, что ТСЖ должно довести до сведения собственников жилых помещений наименование и адрес банка, с которым заключен соответствующий договор, и «не включать стоимость услуг банка в квитанции об оплате». В этом случае, если собственник жилого помещения будет оплачивать стоимость услуг ЖКХ не через указанный банк, стоимость банковских услуг будет оплачиваться за его счет.

Приведенные разъяснения Комитета по тарифам и Жилищного комитета однозначно указывают, что с правовой точки зрения стоимость услуг банка (или другой организации) по перечислению платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги входит в состав расходов по управлению многоквартирным домом и не должна включаться в квитанции об оплате перечисленных услуг ЖКХ.

Не нуждается в особых комментариях тот факт, что указанные требования в одинаковой степени относятся как к ТСЖ, так и к управляющим организациям.

Безусловно, собственники жилых помещений могут согласиться с оплатой за свой счет банковских услуг по перечислению в адрес ТСЖ или управляющей организации платы за оказанные услуги ЖКХ. Однако такое решение должно быть принято и оформлено в соответствии с требованиями Жилищного кодекса. В противном случае включение в квитанцию об оплате стоимости рассматриваемых услуг банка или другой организации с правовой точки зрения не может быть оправдано.

На практике очень часто оплата банковских услуг по переводу денежных средств на расчетный счет ТСЖ или управляющей организации за оказанные гражданам услуги ЖКХ производится за счет собственников квартир фактически без их согласия, путем включения стоимости банковских услуг в квитанцию об оплате. Это объясняется, с одной стороны, отсутствием у собственников жилых помещений объективной правовой информации, а с другой – недостаточной экономической и юридической грамотностью руководителей ТСЖ и управляющих организаций или сознательным нарушением с их стороны соответствующих правовых норм, что в одинаковой степени может привести к негативным последствиям.