Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

• Название: ТСЖ. Организация и эффективное управление
• Автор: Вениамин Гассуль
• Жанр: Делопроизводство, офис

В книге рассматриваются актуальные вопросы, связанные с организацией и эффективным управлением товарищества собственников жилья (ТСЖ). Как образовать ТСЖ и провести общее собрание? Каким требованиям должны соответствовать члены правления собственников жилья и его председатель? Как создать простую и эффективную систему управления ТСЖ, чтобы оперативно решать текущие вопросы? Что необходимо знать о коммунальных услугах и содержании жилых помещений? Как организовать ремонт дома и взаимодействовать с подрядными организациями? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в этой книге.

Рекомендуется собственникам жилья, руководителям ТСЖ и ЖСК, работникам районных жилищных агентств, специалистам в области управления жилищно-коммунальной сферой.

---

Резервный фонд создается для выполнения аварийных работ, непредвиденных работ и затрат, приобретения материалов, выполнения конкретных, заранее запланированных работ по текущему и капитальному ремонту.

Фонд материального поощрения создается для премирования наемных работников и членов ТСЖ, а также для вознаграждения членов правления по итогам работы ТСЖ за отчетный период (год). При создании такого фонда отпадает необходимость включения в смету расходов и доходов, а также в финансовый план статьи о вознаграждении членов правления. Разница в том, что предусмотренные этой статьей средства обычно рассматриваются как сумма, которая должна быть израсходована для вознаграждения членов правления, а при образовании рассматриваемого фонда формируется источник для этого вознаграждения, которое напрямую зависит от результатов деятельности ТСЖ. Кроме того, фонд материального поощрения, так же как и резервный фонд, может не полностью использоваться в отчетном периоде с переносом оставшихся средств в последующие периоды.

Возможен вариант, при котором средства для премирования и вознаграждения не выделяются в отдельный фонд материального поощрения, а аккумулируются в одном резервном фонде. Однако это не лучший вариант.

Следует остановиться на порядке вознаграждения членов правления. Предпочтительно, чтобы он был прозрачным, т. е. в бюллетень вносились бы ФИО каждого члена правления, включая председателя, с указанием суммы вознаграждения, предлагаемой правлением.

При совмещении должностей председателя правления и управляющего, когда вся повседневная работа обеспечивается этим лицом, вознаграждение остальных членов правления должно быть разумным, соответствующим реальному вкладу в результаты работы ТСЖ.

Эксплуатационный (технический) блок обеспечивает техническое обслуживание ТСЖ, проведение текущего и капитального ремонта, выполнение аварийных и непредвиденных работ и т. п. Осуществляют эти работы в основном главный инженер с привлечением специализированных организаций и наемные работники. При отсутствии в ТСЖ главного инженера контроль за перечисленными работниками осуществляет председатель правления или управляющий. Во всех случаях ответственность перед обществом остается за председателем правления и самим правлением.

Основными документами, регламентирующими работу технического блока, служат «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, и «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Функции управления в общепринятом понятии подразделяются на планирование, учет и контроль, оперативное управление (регулирование). Они присутствуют на всех иерархических уровнях системы управления и во всех блоках. Подробное рассмотрение функций управления в данную работу не входит; общее понятие о них можно составить при прочтении раздела 2.1.

В заключение следует подчеркнуть, что использование в практической деятельности рекомендаций, вытекающих из представленного материала, поможет ТСЖ избежать многих неопределенных ситуаций и встать на путь профессионального управления деятельностью ТСЖ. В то же время необходимо обратить внимание на то, что настоящая глава, рассматривая основы системы управления ТСЖ, не ставила целью охватить большинство экономических, правовых и технологических аспектов управления, которые могут найти отражение в отдельных работах и частично представлены в последующих главах.

Глава 3 Стоимость услуг, используемых ТСЖ

Для обеспечения эффективной эксплуатации находящихся в управлении ТСЖ многоквартирных домов оно пользуется услугами ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства). В настоящей главе под услугами ЖКХ имеются в виду только коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. Тема стоимости рассматриваемых услуг в течение последних лет не теряет своей актуальности и приобретает все большую остроту. Это объясняется как конфликтом интересов, так и отсутствием объективных, проверенных практикой тарифов и цен на услуги в ЖКХ. С одной стороны, собственники приватизированных квартир и арендаторы государственного жилищного фонда хотят за минимальную плату получить большее количество качественных услуг; с другой стороны, поставщики энергоресурсов и управляющие организации стремятся оказывать свои услуги по более высоким тарифам и ценам, обеспечивающим наибольшую прибыль. Примирить интересы обеих сторон призваны обоснованные и прозрачные тарифы на услуги энергоснабжающих организаций и размер платежей за содержание и ремонт жилого помещения. Методические рекомендации по разработке этих показателей должно, по нашему мнению, осуществлять Министерство регионального развития РФ, и это же Министерство может контролировать качество разработки стоимости услуг ЖКХ, осуществляемое на местах, т. е. в регионах РФ. В настоящее время вся эта работа выполняется самостоятельно регионами, поэтому представляет определенный интерес рассмотрение некоторых практических результатов по формированию системы нормативов на стоимость услуг ЖКХ, полученных в одном из субъектов РФ – Санкт-Петербурге.

Полученные результаты, безусловно, должны представлять большой интерес для ТСЖ, так как раскрывают порядок формирования стоимости услуг ЖКХ, определения состава затрат по всем видам услуг (работ), в том числе на управление, расчеты норм потребления различных видов используемых ресурсов, круга затрат, входящих в расходы на управление, перечня работ, охваченных определенной услугой.

Рассмотрение всех перечисленных вопросов позволит ТСЖ, ориентируясь на стоимость услуг ЖКХ, утвержденную в регионе соответствующими комитетами, принять разумное решение по оплате этих услуг членами ТСЖ в зависимости от конкретных условий эксплуатации находящихся в управлении ТСЖ многоквартирных домов (дома). Кроме того, ТСЖ получит основание для экономического анализа эффективности использования находящихся в его распоряжении ресурсов по каждому виду услуг. Ассоциации и объединения ТСЖ получат возможность для обоснованной защиты интересов ТСЖ в соответствующих комитетах субъектов РФ при разработке и утверждении региональных тарифов и нормативов стоимости услуг ЖКХ.

3.1. Стоимость коммунальных услуг

Комитет по тарифам Санкт-Петербурга к числу коммунальных услуг относит услуги энергоснабжающих организаций. Стоимость услуг этих организаций слагается из двух показателей: тарифа на энергоноситель и норматива потребления этого энергоносителя.

Оба эти показателя устанавливаются Комитетом по тарифам. Их величина в значительной мере находится в зависимости от давления, оказываемого на Комитет по тарифам монополистами – поставщиками энергоресурсов. Однако немаловажная роль принадлежит дифференцированному распределению тарифов и нормативов в зависимости от ряда местных условий, характерных для каждого вида энергоносителя. Именно такой, дифференцированный подход к проблеме стоимости энергоносителей избран Комитетом по тарифам, что подтверждается приведенным ниже текстом и таблицами.

Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. для квартир с различным оборудованием приведена в табл. 3.1.

При наличии приборов учета расхода воды в квартире тариф (13,15 руб./куб. м) умножается на расход воды по прибору.

Размер платы за горячее водоснабжение дифференцируется в зависимости от нормы потребления в квартирах с ванной и без ванны.

Размер платы за газоснабжение представлен табл. 3.2 (на II–IV кварталы 2010 г.).

Размер платы за электроснабжение для дневного и ночного тарифов в квартирах устанавливается в зависимости от наличия или отсутствия электрической плиты.

Таблица 3.1. Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. с различным оборудованием квартир

Таблица 3.2. Размер платы за газоснабжение (на II–IV кварталы 2010 г.)

Примечание: Цена за кубометр природного газа при наличии приборов учета равна 3,31313 руб.

Размер платы за отопление (табл. 3.3) представляет особый интерес. Он дифференцирован по 14 группам домов, характерных для города и имеющих различные нормативы потребления тепловой энергии в зависимости от теплопроводности конструкции здания.

Приведенные тарифы и нормы потребления энергоресурсов, утвержденные Комитетом по тарифам, трудно признать объективными, так как составлялись они на основе расчетов монополистов и не отличались прозрачностью. В то же время читатели из других регионов РФ получают возможность сопоставления тарифов и норм потребления энергоресурсов в Санкт-Петербурге с этими показателями в своем регионе.