Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

• Название: ТСЖ. Организация и эффективное управление
• Автор: Вениамин Гассуль
• Жанр: Делопроизводство, офис

В книге рассматриваются актуальные вопросы, связанные с организацией и эффективным управлением товарищества собственников жилья (ТСЖ). Как образовать ТСЖ и провести общее собрание? Каким требованиям должны соответствовать члены правления собственников жилья и его председатель? Как создать простую и эффективную систему управления ТСЖ, чтобы оперативно решать текущие вопросы? Что необходимо знать о коммунальных услугах и содержании жилых помещений? Как организовать ремонт дома и взаимодействовать с подрядными организациями? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в этой книге.

Рекомендуется собственникам жилья, руководителям ТСЖ и ЖСК, работникам районных жилищных агентств, специалистам в области управления жилищно-коммунальной сферой.

---

Таблица 3.3. Размер платы за отопление на 2010 г.

Наиболее важным результатом работы Комитета по тарифам Санкт-Петербурга в рассматриваемом вопросе следует, по нашему мнению, считать систему дифференцированного расчета тарифов и норм потребления ресурсов в зависимости от ряда местных условий. Этот опыт может быть полезен для всех регионов РФ.

3.2. Стоимость услуг за содержание и ремонт жилого помещения

Этот раздел наиболее интересен с точки зрения определения состава затрат и стоимости каждой его позиции. Задача непростая, практика подсказала последовательные шаги ее решения. Так, на первых этапах в составе затрат не было позиции «Управление многоквартирным домом». Считалось, что управление наряду с другим накладными расходами входит в состав стоимости основных позиций: содержания общего имущества, его текущего ремонта и др. С усилением роли управления, увеличением затрат на него и появлением управляющих организаций назрела необходимость в выделении затрат на управление в отдельную позицию.

Комитет по тарифам выделил управление многоквартирным домом в отдельную строку еще в 2008 г. своим Распоряжением от 09.08.2007 г. № 31-р. Это был безусловно своевременный и необходимый шаг на пути к определению оптимального уровня затрат на управление.

К сожалению, на первых порах не были определены не только оптимальные, но мало-мальски приближенные к реальности затраты на управление многоквартирным домом (0-20 руб. за 1 кв. м площади). На запрос автора Комитет по тарифам в письмах от 02.06.2010 г. и от 19.07.2010 г. № 01-23-123/10-0-1 и 10-1-1 разъяснил, что в плату за управление (0-20 руб. за 1 кв. м) включены затраты на оплату труда, начисления на оплату труда, канцелярские расходы, расходы на приобретение бланков и технической литературы, услуги связи, содержание помещений, аренду, расходы на легковые и служебные разъезды, оплата аудиторских и консультационных услуг, охраны, а также другие затраты. При этом указывалось, что норматив был проверен независимой экспертизой.

Такой ответ вызвал более чем удивление, он подрывает доверие к утвержденным тарифам и к заключению экспертизы. Так, например, ТСЖ, управляющее двумя домами общей площадью 31266 кв. м, может собрать в месяц на управление 6253 руб., в то время как стоимость только банковских услуг в этом ТСЖ составляет 8500 руб.

Автор обратил внимание Комитета по тарифам на некорректность установленного размера платы за управление и получил ответ от 19.07.2010 г. № 01-23-123/10-1-1, в котором подтверждался состав работ, входящих в строку «Управление многоквартирным домом», и сообщалось о планируемом увеличении расценки по этой строке за счет объединения в ней общехозяйственных и цеховых затрат, ранее распределенных по всем статьям. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.08.2010 г. был изменен и представлен в табл. 3.4, графа 4.

Таблица 3.4. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Сравнение предыдущих показателей стоимости услуг с вновь утвержденными показывает, что стоимость затрат на управление выросла почти в шесть раз, хотя стоимость остальных затрат не уменьшилась, а, наоборот, хотя и незначительно, возросла. При этом нет уверенности в том, что шестикратное увеличение стоимости затрат на управление окажется достаточным.

Из сказанного следует, что обоснование изменения тарифов должно быть прозрачным и доступным каждому заинтересованному лицу. Целесообразно обоснование и расчет изменений к стоимости услуг ЖКХ оформлять в виде приложения к распоряжению об их утверждении (на бумажном носителе или в электронном формате). При этом расчет затрат производится, как правило, один раз, а в дальнейшем лишь обосновывается его корректировка.

Приведенный пример с расчетом затрат на управление свидетельствует о сложности определения стоимости услуг за содержание и ремонт жилого помещения. Рассматривая табл. 3.4, можно сказать, что Комитет по тарифам в итоге пришел к оптимальному распределению фактически выполняемых услуг (работ), для выполнения которых требуются определенные затраты . Величина стоимости этих затрат, указанная в табл. 3.4, вряд ли на сегодняшний день может считаться объективной, ибо на решения Комитета по ее утверждению оказывают сильное влияние управляющие организации, роль которых в системе ЖКХ постоянно усиливается.

Следует обратить особое внимание на весьма важное обстоятельство, которое нашло отражение в утвержденных Комитетом по тарифам нормативах размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. табл. 3.4). Почти по каждой строке затрат там, где это необходимо, указывается состав услуг (работ) со ссылкой на определяющий его нормативный акт, который требуется выполнить за счет этих затрат. Так, в строках 2 и 3 табл. 3.4 о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома указывается на необходимость выполнения этих услуг (работ) с соблюдением требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее – Правила). В этих Правилах определяются состав общего имущества и основные требования к его содержанию, поэтому ссылка на них, сделанная Комитетом по тарифам, при определении состава затрат на содержание и ремонт жилого помещения представляется разумным и даже необходимым уточнением.

В то же время следует отметить, что правила организации технического обслуживания и ремонта жилищного фонда с определением состава каждого вида работ подробно изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 г. № 170. В связи с этим было бы целесообразно сделать ссылку и на этот упомянутый нормативный акт.

Подводя итог первым двум разделам настоящей главы, можно констатировать, что стоимость услуг в ЖКХ, утвержденная Комитетом по тарифам, безусловно, далека от совершенства. Тем не менее можно утверждать, что Комитет по тарифам Санкт-Петербурга, несмотря на многие трудности объективного и субъективного характера, сделал для региона главное – сформировал стройную систему оплаты стоимости услуг ЖКХ, дифференцированную по многим факторам.

Комитет по тарифам Санкт-Петербурга неоднократно подчеркивал, что утвержденный им размер платы за содержание и ремонт жилого помещения предназначается только для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда. На многочисленные запросы различных организаций Комитет указал на возможность использования указанных выше нормативов управляющими организациями ТСЖ, ЖСК, обслуживающими дома с приватизированными квартирами. Это указание находится в полном соответствии с логикой, здравым смыслом и не противоречит действующему законодательству, так как стоимость услуг ЖКХ может зависеть от многих факторов, но меньше всего (скорее, совсем не зависеть) от формы собственности на жилое помещение.

Однако вскоре Комитет по тарифам своим Распоряжением от 05.04.2010 г. № 30-р отказался от продекларированной ранее возможности использования утвержденных им тарифов на стоимость услуг по содержанию и ремонту жилых помещений организациями, обслуживающими дома с приватизированными квартирами. Причина этого отказа чисто формальная, не связанная с существом вопроса. Дело в том, что Жилищный комитет еще 24 декабря 2009 г. утвердил Административный регламент, согласно которому все вопросы, касающиеся консультативной помощи собственникам помещений в многоквартирном доме, являются прерогативой Жилищного комитета. В связи с этим разъяснения Комитета по тарифам, сделанные для организаций, обслуживающих дома с приватизированными квартирами, оказались вмешательством в компетенцию другого ведомства и были отозваны.

Отношения между Комитетами хотя и не делают чести последним и не способствуют решению проблемы оплаты услуг ЖКХ, ни в коей мере не затрагивают основ этой проблемы. С полной уверенностью можно утверждать, что стоимость услуг по содержанию и ремонту жилых помещений, утвержденная для нанимателей таких помещений государственного жилищного фонда, может быть использована управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК, обслуживающими дома с приватизированными квартирами.

Безусловно, ТСЖ, ЖСК имеют право утвердить на общем собрании своих членов (по представлению управляющей организации, если ей поручено управление многоквартирным домом) собственный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Однако для определения этого размера необходимо иметь ориентир, разработанный специалистами. Таким ориентиром с полным основанием может служить стоимость услуг ЖКХ, разработанная и утвержденная Комитетом по тарифам для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда. По имеющимся сведениям многие ТСЖ в Санкт-Петербурге приняли решение об оплате услуг ЖКХ по упомянутой стоимости без каких-либо изменений.