Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

• Название: Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками
• Автор: Константин Бакшт
• Жанр: О бизнесе популярно
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-496-02026-8

Мы все работаем и зарабатываем деньги. Кто-то успешно делает карьеру. Кто-то строит свой бизнес. Но у большинства расходы растут еще быстрее, чем доходы. Поэтому их благосостояние увеличивается со скоростью… черепахи!

Чтобы стать пожизненно обеспеченным человеком, не обязательно зарабатывать миллионы. Важнее умение правильно распоряжаться заработанными деньгами. Воспользуйтесь технологией достижения богатства, состоящей из трех этапов: 1) взять под контроль свои личные финансы и откладывать каждый месяц существенную часть своих доходов; 2) заняться своим финансовым образованием; 3) размещать отложенные средства в инвестиции, приносящие пассивный доход, вплоть до достижения финансовой свободы. Даже начиная с нуля, не имея стартового капитала и большого ежемесячного дохода, Вы сможете достичь успеха за несколько лет.

Эта книга – для Вас, если Вы работаете, зарабатываете деньги и Вам небезразлично Ваше финансовое будущее. В книге Вы найдете пошаговую технологию построения обеспеченности и роста благосостояния. Много примеров из практики. И конкретные рекомендации по десяткам проверенных и эффективных инвестиционных инструментов.

Используйте технологии и практический опыт из этой книги – и станьте состоятельным, финансово свободным человеком, перед которым открыт весь мир и все его возможности!

---

У наиболее востребованных квартир очередной арендатор подписывает договор аренды еще до того, как съехал предыдущий. Сегодня съезжает один – завтра въезжает другой. И время простоя стремится к нулю. При этом стоимость квартиры и ее привлекательность для арендаторов совсем не обязательно зависят друг от друга. Я часто наблюдал, что две квартиры схожей площади и уровня отделки, расположенные в одном и том же районе, имеют похожую стоимость. Только одна из них расположена в 12 минутах от метро, а до другой квартиры нужно будет от этого же метро ехать 15–20 минут на маршрутке. Догадайтесь, какая из этих квартир будет более привлекательна для арендаторов и которую из них еще и сдать можно будет дороже.

Необходимо также учесть, что самые дешевые квартиры одновременно могут оказаться и наиболее рисковым приобретением. Вообще, почему стоимость данной квартиры может быть значительно ниже, чем рыночная? Либо хозяева срочно нуждаются в деньгах. Либо хозяева – алкоголики или наркоманы (а квартира «убитая» до состояния тотальной разрухи). Либо есть проблемы с правами собственности на эту квартиру. Велика вероятность, что сначала квартиру продадут. И возьмут за нее деньги. А потом «неожиданно» всплывает нарушение прав какого-нибудь ребенка-сироты. И новых владельцев в полном соответствии с законом попросят выселяться. В данном случае заниженная цена на квартиру создает большой поток желающих ее приобрести. Причем большинство из них будут стремиться приобрести квартиру как можно дешевле. Из них мошенники-продавцы выбирают самого беспомощного, финансово и юридически необразованного «пациента». С ним и проводится сделка. Цель которой – «кинуть» покупателя квартиры на деньги.

Поэтому мой Вам совет – избегайте самых дешевых объектов. Когда речь идет о вторичной недвижимости, самые дешевые объекты одновременно могут быть самыми проблемными. Находящимися в наихудшем состоянии и наиболее рискованными для приобретения.

Кроме того, бессмысленно оценивать квартиру только по метражу, планировке, расположению дома и стоимости метра. Если Вы собираетесь сдавать эту квартиру в аренду, она должна быть отремонтирована. А также оборудована необходимой мебелью и бытовой техникой. Вдобавок, если Вам придется делать в этой квартире серьезный ремонт, это будет Вам стоить не только денег, но и времени и нервов. А Ваше время тоже кое-чего стоит! Поделите Ваш среднемесячный доход на 20 дней и 8 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего рабочего времени. Теперь поделите Ваш среднемесячный доход на 30 дней и 16 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего общего времени. Небольшой косметический ремонт квартиры может растянуться на несколько недель. Серьезный ремонт – на много месяцев, а то и на год. Причем Вы не просто будете тратить деньги, время и нервы. Все это время Вы не сможете сдавать квартиру в аренду и получать от нее доход. Все это необходимо учесть, когда Вы оцениваете совокупную стоимость квартиры. И возможную доходность от инвестиций в эту квартиру.

Какая квартира может оказаться наиболее привлекательной для приобретения? И с какими владельцами квартир предпочтительнее иметь дело покупателю? По моему опыту, оптимальным вариантом может оказаться не самая дешевая квартира. С приличным (или хотя бы приемлемым) ремонтом. И уже частично с обстановкой: чем больше хорошей встроенной мебели – тем лучше! А главное, чтобы продавали такую квартиру обеспеченные (или просто богатые) люди. Адекватные и не находящиеся на момент продажи в стесненных финансовых обстоятельствах. Нам интересен такой продавец квартиры, который ориентируется на то, чтобы продать свою квартиру по нормальной рыночной стоимости метров. Он не будет излишне задирать цену за ремонт. И либо оставит встроенную мебель (а может быть, и значительную часть остальной мебели) Вам в подарок, либо предложит выкупить ее по номинальной стоимости. В такой квартире достаточно сделать небольшой косметический ремонт. Дооборудовать ее мебелью, бытовой техникой – и можно приглашать арендаторов! Я сам был свидетелем того, как в подобные квартиры (уже отремонтированные и оборудованные) заселялись арендаторы уже через несколько недель после того, как их приобрел новый владелец.

А идеальный вариант – это приобретение квартиры с ремонтом, обстановкой и уже находящимся в ней арендатором. Который уже живет в этой квартире несколько лет, каждый месяц исправно платит аренду. И в ближайшие годы не собирается никуда переезжать. Такие варианты я также наблюдал на практике. Причем при покупке квартир не только в России, но и за рубежом. В этом случае арендные платежи начинают поступать к Вам сразу после того, как Вы становитесь собственником квартиры.

Вы можете сказать, что у Вас есть свои пожелания и предпочтения относительно того, как нужно делать ремонт и отделку квартиры. И Вы хотели бы, чтобы квартира была отремонтирована в соответствии с Вашим вкусом. Однако предположим, что Вы серьезно подошли к подбору той квартиры, в которую Вы планируете инвестировать свои средства. Ваши сотрудники (помощники, родственники) осматривают десятки вариантов квартир. И организуют повторный просмотр с Вашим участием по нескольким наиболее привлекательным вариантам. При просмотре этих квартир Вы даете им обратную связь: что Вас устраивает, что – нет, что нравится, что – не очень. Чем больше квартир Ваши помощники отбирают и показывают Вам, тем лучше они понимают Ваши вкусы. И тем более удачные варианты попадают к Вам на рассмотрение. Вы поразитесь, насколько удачно совершенно незнакомые Вам люди (нынешние собственники квартир) могут угадать Ваш вкус в том, что касается ремонта квартиры, отделки и обстановки! Когда Вы осматриваете некоторые квартиры, Вам кажется, что и Вы не сделали бы лучше. А иногда, положа руку на сердце, Вы должны признаться: если бы Вы сами руководили ремонтом, отделкой и обстановкой этой квартиры, Вы не смогли бы достичь такого удачного результата, как то, что Вы видите перед собой.

А теперь – хорошая новость! Вы можете купить все это в готовом виде. Не потратив времени, сил и нервов на ремонт, отделку и обстановку квартиры. И если перед Вами подходящий тип владельца, который ориентируется на продажу Вам квартиры по адекватной рыночной стоимости, Вам повезло вдвойне. Вы с ним будете договариваться, исходя из рыночной стоимости метров. В итоге Вы заплатите ему за квартиру по этой стоимости. А все красоты достанутся Вам практически даром. А главное – в эту квартиру можно будет заселять арендаторов после минимальной дополнительной подготовки. Уже через несколько недель.

Собственно, вне зависимости от того, насколько Вам понравилась квартира, главное – что собой представляет и как себя ведет ее владелец. В квартире может быть неплохой ремонт и приятная обстановка. Но если те, кто продают Вам квартиру, начинают заикаться о том, что такая квартира должна стоить существенно дороже из-за ее дизайнерского ремонта, – бегите от этой квартиры как от чумы! Они сначала вбухали деньги в ремонт и обстановку квартиры ради своей прихоти. А теперь думают, что Вы все это им оплатите. И они еще заработают на вас. В другой квартире с ничуть не худшим уровнем отделки и ремонта хозяин будет исходить при оценке квартиры из нормальной рыночной стоимости метров. С таким хозяином уже можно попробовать договориться. Если Вы не переплатите при покупке квартиры, Вы не окажетесь в убытке при ее последующей продаже. А самое худшее – когда владельцы квартиры откровенно бедные или просто нищие люди. Состояние таких квартир может быть ужасающим. Не исключено, что ремонт нужно будет начинать с полной замены коммуникаций, включая трубы и электропроводку. А хуже всего то, что такие нищие собственники часто пытаются решить за счет продажи своей квартиры все свои финансовые вопросы. Квартира – их единственное достояние. И уж они приложат усилия, чтобы содрать с Вас все, что только смогут! Например, ненавидящие друг друга муж и жена живут вместе в трехкомнатной квартире и хотят разъехаться. Они могут на полном серьезе рассчитывать, что Вы им заплатите за трехкомнатную квартиру достаточно, чтобы они на эти деньги купили однокомнатную и двухкомнатную квартиры. Причем в том же районе. И без потери площади. Знаете, о чем они еще подумают? Как бы дополнительно взять с Вас кругленькую сумму наличными сверху.

Другой вариант: владелец квартиры выставил квартиру на продажу, проводятся показы… Но на самом деле он не готов продавать квартиру. И сделает все, чтобы сделка не состоялась. Может быть, он и не хотел выставлять квартиру на продажу. Но родственники уговорили, жена, дочка. Или что-то еще произошло. А он не спорит, изображает бурную деятельность. А втихую занимается саботажем, чтобы сделка не состоялась. Я как-то собирался приобрести квартиру у подобного владельца. Квартира – прекрасная, три минуты от метро. Отделка в стиле итальянского домика – мечта эстета! А хозяин крученый, верченый, ни на что конкретное не готовый. Посмотрели мы квартиру, он заявил свою цену. Цена высоковата, ну да ладно – квартира тоже неплоха. Связываемся с ним, просим подготовить документы для банка. Чтобы они оценили, готовы ли дать согласие на приобретение этой квартиры в ипотеку. Он два месяца (!!!) не может собрать эти документы (копии). Хорошо, что мы уже через несколько дней поняли, что ждать тут нечего, и вовсю отсматривали другие варианты. Потом у него меняется риелтор. Потом – еще раз. Речь идет уже не о продаже квартиры, а о какой-то извращенной альтернативной сделке. При этом стоимость квартиры резко увеличивается и становится совершенно нерыночной. Риелтора у продавца уже нет вообще никакого. По-видимому, никто просто не хочет работать с таким клиентом. Периодически на мужика находило обострение, и он сам нам звонил. Последний раз это было через год после просмотра квартиры. Когда мы уже давным-давно приобрели другую квартиру и жили в ней.