Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

• Название: Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками
• Автор: Константин Бакшт
• Жанр: О бизнесе популярно
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-496-02026-8

Мы все работаем и зарабатываем деньги. Кто-то успешно делает карьеру. Кто-то строит свой бизнес. Но у большинства расходы растут еще быстрее, чем доходы. Поэтому их благосостояние увеличивается со скоростью… черепахи!

Чтобы стать пожизненно обеспеченным человеком, не обязательно зарабатывать миллионы. Важнее умение правильно распоряжаться заработанными деньгами. Воспользуйтесь технологией достижения богатства, состоящей из трех этапов: 1) взять под контроль свои личные финансы и откладывать каждый месяц существенную часть своих доходов; 2) заняться своим финансовым образованием; 3) размещать отложенные средства в инвестиции, приносящие пассивный доход, вплоть до достижения финансовой свободы. Даже начиная с нуля, не имея стартового капитала и большого ежемесячного дохода, Вы сможете достичь успеха за несколько лет.

Эта книга – для Вас, если Вы работаете, зарабатываете деньги и Вам небезразлично Ваше финансовое будущее. В книге Вы найдете пошаговую технологию построения обеспеченности и роста благосостояния. Много примеров из практики. И конкретные рекомендации по десяткам проверенных и эффективных инвестиционных инструментов.

Используйте технологии и практический опыт из этой книги – и станьте состоятельным, финансово свободным человеком, перед которым открыт весь мир и все его возможности!

---

Так что держитесь подальше от таких продавцов квартир! Нет лучше продавца, чем обеспеченный и адекватный владелец квартиры. Который просто хочет провести с Вами честную взаимовыгодную сделку. И который не ставит перед собой цель любой ценой выдавить из Вас последний рубль.

ПРИМЕР 1

Выше я упоминал о приобретении трехкомнатной квартиры, которая приносит своему владельцу 6,3 % арендного дохода. Условия продажи этой квартиры с самого начала были довольно приемлемыми – владельцу хотелось быстро завершить продажу, чтобы отселить старшего сына с женой в собственное жилье. И цену он не задирал. Нормальный, адекватный, достойный мужик. Единственный вопрос, который он хотел индивидуально обсудить с новым владельцем квартиры, – сколько ему доплатят за ту мебель, которую он готов оставить. Изначально он говорил, что можно рассматривать предложения от 100 000 рублей. Мебель в бывшей комнате сына (включая здоровенный телевизор) уже окупила бы эту сумму. Но в таких переговорах не нужно соглашаться слишком легко. Кому-то хочется, чтобы его выслушали. А кто-то, если слишком легко получит согласие, подумает, что продешевил. Поэтому в разговоре с владельцем квартиры самым уместным было помалкивать. Не называть свою сумму – снижать предложенную им сумму как-то уже язык не поворачивался. И внимательно слушать владельца. За 1,5 часа такого одностороннего разговора предложение расширилось. Как видно, владелец понял, что 100 000 не выглядят такой уж выгодной ценой за то, что он предлагал изначально. Поэтому вскоре к исходному предложению добавилась мебель из спальни, кухни (кромехолодильника) и гостиной (кроме двух светильников, почему-то особенно дорогих его сердцу). Когда он добавил к предложению еще и тумбочки из прихожей, настало время сказать «да». Все остались довольны. А большая часть этой мебели до сих пор прекрасно используется арендаторами квартиры.

ПРИМЕР 2

Одни мои близкие знакомые приобрели квартиру недалеко от парка. Сделали серьезный ремонт, обставили ее как следует (на это ушло 60 % от стоимости приобретения самой квартиры). Переехали. И… обнаружили, что в соседнем подъезде живет осатанелый музыкант-рокер. Который каждый день до 23:00 (не нарушая закон) озвучивает своей любимой музыкой все квартиры в диаметре 100 метров. Стало понятно, что комфорт проживания в этой квартире не на высоте… Рокер был отпетый, тренированный. И многолетние претензии соседей лишь научили его, как умнее и хитрее, не переходя грани закона, истязать всех своей музыкой. Через несколько лет возникла возможность приобрести квартиру в одном подъезде с близкими и любимыми родственниками. Опять радикальный ремонт, дорогостоящая обстановка… Большую часть мебели пришлось покупать заново. Потому что на предыдущей квартире мебель в основном была встроенная. В этот период рынок недвижимости был на спаде. Деньги были нужны для завершения ремонта… В итоге предыдущую квартиру продали примерно по той же цене, по которой она когда-то была приобретена. Отличный ремонт из качественных и дорогих материалов, встроенная мебель – все это досталось новым владельцам. Практически ДАРОМ. Ирония ситуации проявилась еще и в том, что за несколько месяцев до продажи у рокера появилась постоянная подруга. В обществе которой он остепенился и… притих. Так что новые владельцы даже не столкнулись с его ежедневной концертной программой.

Кто больше всех выиграл в этой ситуации? Тот, кто приобрел квартиру с отличным ремонтом и обстановкой, сделанными четыре года назад, по стоимости метров. Берите и Вы с него пример!

Инвестиции в коммерческую недвижимость и идеальный инвестор для этих инвестиций

Коммерческая недвижимость – мечта многих инвесторов. Она имеет все преимущества инвестиций в жилую недвижимость. И вдобавок – более высокую доходность.

Арендный доход от коммерческой недвижимости может составлять 10–12 % годовых (от стоимости объекта). Плюс прирост стоимости объекта – в среднем 10 % в год. Что дает совокупную доходность 20–22 %, в значительной степени защищенную от инфляции. У первоклассных объектов коммерческой недвижимости арендный доход может быть еще выше – 14–15 %. А в некоторых случаях – до 20 % годовых.

Зато и «порог входа» для инвестиций в коммерческую недвижимость выше, чем для жилой недвижимости. В регионах стоимость наиболее бюджетных объектов коммерческой недвижимости может начинаться от нескольких миллионов рублей. В Москве – от нескольких десятков миллионов… Или нет?

ПРИМЕР

Один из моих финансовых консультантов консультирует также моего хорошего знакомого. В 2013 году, когда мой знакомый интересовался, нет ли не слишком дорогих и достаточно доходных объектов коммерческой недвижимости в Москве, этот консультант нашел для него вариант инвестиций в московскую недвижимость с «порогом входа» от… 1,2–1,5 миллиона рублей (!!!). При этом ожидаемая доходность от аренды составляла 10–12 % годовых. Правда, для таких вложений речь могла идти о 10000-15000 рублей в месяц.

По мнению моего знакомого, такой доход был слишком мал, чтобы тратить время на оформление документов купли-продажи и все остальные необходимые процедуры. Поэтому он пообщался с владельцем и управляющими того объекта, в котором предлагались данные варианты инвестирования. И подобрал себе там же другой объект для инвестиций. Выделенное помещение в цокольном этаже со своим входом с первого этажа, под офис плюс склад. Помещение продавалось не только с относительно пристойным ремонтом, но и с уже находящимся в нем арендатором. Как только помещение было оплачено (еще до завершения оформления сделки купли-продажи и получения документов из регистрационной палаты), мой знакомый начал получать доход от аренды. В размере 11,6 % от стоимости помещения.

Кажется, что инвестиции в коммерческую недвижимость значительно выгоднее и привлекательнее (особенно с точки зрения доходности), чем инвестиции в жилую недвижимость. Действительно ли это так? Можно ли сделать вывод, что более опытные инвесторы всегда инвестируют в коммерческую недвижимость? И никогда не вкладывают свои средства в менее доходную жилую недвижимость?

Все не так просто. Коммерческая недвижимость действительно может оказаться потенциально более доходной, чем жилая. К сожалению, потенциальная доходность – совсем не то же самое, что доходность реальная. На самом деле инвестиции в коммерческую недвижимость требуют значительно большего опыта и профессионализма, знания рынка (а часто еще и связей), чем инвестиции в те же квартиры. В коммерческой недвижимости значительно больше подводных камней.

Я знаю немало городов и целых регионов, где для большинства квартир, сдаваемых в аренду, достаточно легко находятся арендаторы. И при этом в тех же городах и регионах очень большая доля коммерческой недвижимости (иногда – более половины всех площадей) пустует, никем не занятая.

В конце концов, спрос на сдаваемые в аренду квартиры в значительной степени определяется соотношением стоимости аренды и доходов жителей. Если стоимость аренды достаточно ощутимо снижается, арендаторов станет значительно больше. Молодежь, после школы или даже после вуза живущая в одной квартире (или доме) с родителями, быстренько начнет искать собственное жилье. Те, кто из соображений экономии арендовал квартиры вскладчину, разъедутся по собственным квартирам. Так что доходность квартир от сдачи в аренду, может, и снизится. Но всегда найдется тот уровень аренды, при котором спрос на квартиры резко возрастет. После чего подавляющее большинство сдаваемых в аренду по рыночным ценам квартир будут заполнены арендаторами.

Другое дело – коммерческая недвижимость. Чтобы занять больше площадей, нужно больше бизнесов, больше сотрудников, больше рабочих мест. Если активно строятся новые торгово-офисные центры и другие объекты коммерческой недвижимости, а прироста бизнесов и рабочих мест с тем же высоким темпом не происходит, в итоге мы получим значительную долю пустующих помещений. Хотя даже в тех городах, где пустует значительная часть площадей коммерческой недвижимости, первоклассные, выгодно расположенные объекты без проблем находят своих арендаторов. Зато владельцам средненьких, ничем особенно не выделяющихся среди других предложений объектов арендаторов становится найти очень непросто. Кому-то везет, кому-то нет. А кто-то смог заключить удачный контракт с подходящим «якорным» арендатором. Например, сдал помещение в аренду под магазин сети «Магнит». И проблема поиска арендатора перед ним уже не стоит на долгие годы.

Точно так же в каждом городе есть наиболее успешные торгово-офисные центры. Площади в них всегда полностью заполнены, а «лист ожидания» из желающих заехать на место нынешних арендаторов может состоять из сотни и более организаций. Другие же торгово-офисные центры, в которые инвестированы не менее значительные средства, однако менее удачно расположенные, с менее эффективной концепцией, не так удачно управляемые, – постоянно имеют значительную часть свободных площадей. Успешные объекты приносят за счет аренды 14–15 % годовых. А иногда – 20 % и больше. Неудачные объекты могут не обеспечивать даже той доходности 4–6 % годовых, которую можно было бы получить, вложив аналогичные средства в квартиры, сдаваемые в аренду.