Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

• Название: Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками
• Автор: Константин Бакшт
• Жанр: О бизнесе популярно
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-496-02026-8

Мы все работаем и зарабатываем деньги. Кто-то успешно делает карьеру. Кто-то строит свой бизнес. Но у большинства расходы растут еще быстрее, чем доходы. Поэтому их благосостояние увеличивается со скоростью… черепахи!

Чтобы стать пожизненно обеспеченным человеком, не обязательно зарабатывать миллионы. Важнее умение правильно распоряжаться заработанными деньгами. Воспользуйтесь технологией достижения богатства, состоящей из трех этапов: 1) взять под контроль свои личные финансы и откладывать каждый месяц существенную часть своих доходов; 2) заняться своим финансовым образованием; 3) размещать отложенные средства в инвестиции, приносящие пассивный доход, вплоть до достижения финансовой свободы. Даже начиная с нуля, не имея стартового капитала и большого ежемесячного дохода, Вы сможете достичь успеха за несколько лет.

Эта книга – для Вас, если Вы работаете, зарабатываете деньги и Вам небезразлично Ваше финансовое будущее. В книге Вы найдете пошаговую технологию построения обеспеченности и роста благосостояния. Много примеров из практики. И конкретные рекомендации по десяткам проверенных и эффективных инвестиционных инструментов.

Используйте технологии и практический опыт из этой книги – и станьте состоятельным, финансово свободным человеком, перед которым открыт весь мир и все его возможности!

---

Другое дело – коммерческая недвижимость. Чтобы занять больше площадей, нужно больше бизнесов, больше сотрудников, больше рабочих мест. Если активно строятся новые торгово-офисные центры и другие объекты коммерческой недвижимости, а прироста бизнесов и рабочих мест с тем же высоким темпом не происходит, в итоге мы получим значительную долю пустующих помещений. Хотя даже в тех городах, где пустует значительная часть площадей коммерческой недвижимости, первоклассные, выгодно расположенные объекты без проблем находят своих арендаторов. Зато владельцам средненьких, ничем особенно не выделяющихся среди других предложений объектов арендаторов становится найти очень непросто. Кому-то везет, кому-то нет. А кто-то смог заключить удачный контракт с подходящим «якорным» арендатором. Например, сдал помещение в аренду под магазин сети «Магнит». И проблема поиска арендатора перед ним уже не стоит на долгие годы.

Точно так же в каждом городе есть наиболее успешные торгово-офисные центры. Площади в них всегда полностью заполнены, а «лист ожидания» из желающих заехать на место нынешних арендаторов может состоять из сотни и более организаций. Другие же торгово-офисные центры, в которые инвестированы не менее значительные средства, однако менее удачно расположенные, с менее эффективной концепцией, не так удачно управляемые, – постоянно имеют значительную часть свободных площадей. Успешные объекты приносят за счет аренды 14–15 % годовых. А иногда – 20 % и больше. Неудачные объекты могут не обеспечивать даже той доходности 4–6 % годовых, которую можно было бы получить, вложив аналогичные средства в квартиры, сдаваемые в аренду.

И это только один из многих подводных камней, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость.

ПРИМЕР

Один мой знакомый инвестировал средства в два объекта коммерческой недвижимости в августе-сентябре 2008 года. Причем инвестировал не в готовые объекты недвижимости, а в помещения в строящихся домах. Собственно, оба дома были уже практически построены. Один должны были сдать до конца 2008 года, второй – к марту 2009-го.

Как Вы уже догадываетесь, момент для инвестиций в недвижимость был выбран не самый удачный. Но у инвесторов бывают такие моменты, когда на счетах скапливаются значительные средства. Эти средства начинают «жечь руки». Хочется уже вложить их куда-то – и начать получать доход. Ведь инвестор отлично понимает, что процент по банковскому вкладу, на котором временно аккумулируются средства, никак нельзя считать приемлемым доходом!

С другой стороны, предугадать будущее не так-то просто, даже если до резкого изменения ситуации в экономике осталось всего несколько недель. Зная, что уже с октября 2008 года в российской экономике начался ощутимый спад, мы понимаем, что значительно выгоднее было бы инвестировать в недвижимость те же средства через полгода. Или через год. Абсолютно очевидно, что значительно выгоднее покупать сразу после серьезного падения на рынке. А не на пике цен. К сожалению, не так-то легко понять, что падение уже приближается. Даже когда до этого падения остается всего ничего.

Для начала дома не были сданы в те сроки, которые предполагались на момент покупки объектов. Тот дом, который должен был быть сдан через три месяца, сдали через год. А который должен был быть сдан через полгода – сдали через три года. Все это время вложенные в помещения деньги были омертвлены, не давая никакого дохода. А кое-какие текущие затраты (например, на отопление), к сожалению, шли. И то, что дома все же были сданы, а помещения официально оформлены в Регистрационной палате, хотя бы и со значительной задержкой, – это еще везение! Строительные компании могли обанкротиться, учитывая произошедший сразу после покупки помещений мощный экономический спад. Объекты могли остаться стоять в незавершенном или несданном виде. Заплаченные за помещения деньги могли обратиться в пыль, в ничто. Ксчастью, этого не произошло. В итоге на оба помещения были получены свидетельства о праве собственности из Регистрационной палаты.

Стали после этого помещения приносить доход? Конечно, нет. Собственно, вариантов извлечения дохода было два. Первый вариант – спекулятивный: купить метры по выгодной цене в строящемся доме. Дождаться, когда дом будет построен. И перепродать метры по более высокой цене. К сожалению, из-за спада в экономике, а также стагнации и временного снижения цен на рынке недвижимости помещения вряд ли можно было продать даже за ту цену, по которой они когда-то приобретались.

Так что остался вариант извлечения инвестиционной доходности. Для этого нужно было сдать помещения в аренду. А перед этим сделать в них отделку и ремонт. Опять отдаляется срок начала поступления доходов от инвестиций. Плюс потребовались ощутимые дополнительные затраты на проведение ремонтно-отделочных работ. Хорошо, что у инвестора были на это средства.

На данном этапе выяснилась очень важная деталь. Когда Вы покупаете квартиру в строящемся доме, Вы ожидаете, что на момент сдачи его в эксплуатацию и получения Вами свидетельства о государственной регистрации все коммуникации к квартире уже проведены: вода, электричество, газ. Все, что Вам нужно, – обеспечить разводку всего этого по квартире.

Но когда Вы приобретаете в строящемся доме не квартиру, а нежилое помещение под коммерческую недвижимость, следует ожидать, что все вопросы обеспечения электропитанием и водоснабжением Вам придется решать самому. Самостоятельно заключать договоры с операторами, предоставляющими данныеуслуги. Например, с «Водоканалом» и «Городскими электросетями». «Выбивать» нужные Вам мощности (первоначально заложенных на Ваше помещение мощностей обычно оказывается недостаточно). Получить для этого технические условия подключения от тех же «Городских электросетей». Все это такая проблема, такое мучение! Время, деньги, договоренности, взятки, затраты (составляющие существенную часть от общих затрат на ремонт), стресс! По времени этот процесс, кстати, может занять больше, чем все работы по ремонту и отделке помещения.

В итоге оба помещения были отремонтированы и сданы в аренду. Стоимость метра с учетом затрат на ремонт получилась такой, что вряд ли можно будет продать эти помещения с прибылью в ближайшие 10 лет. По первому помещению арендные платежи начали поступать через 2,5 года после покупки. По второму – через пять лет после покупки. Как это сказалось на доходности вложений – думаю, понятно.

Видите, насколько удобнее было бы приобрести коммерческую недвижимость на вторичном рынке! Тогда не пришлось бы решать всех этих муторных вопросов – они уже были бы решены предыдущими владельцами помещения. Максимум, что пришлось бы сделать, – полный или частичный ремонт, который при удачном стечении обстоятельств можно было бы свалить на заехавшего в помещение арендатора.

Вот так начинающие инвесторы спят и видят, как бы им стать собственниками коммерческой недвижимости. Благодаря которой они смогут получать на свой капитал значительно больший доход, чем если бы они вложили эти средства в квартиры, сдаваемые в аренду. И лишь тогда, когда они приобретают свои первые объекты коммерческой недвижимости, они понимают, что все не так просто.

На самом деле для каждого вида инвестиций есть инвесторы, которые хорошо подходят для данных инвестиций. И инвесторы, которые объективно не очень хороши для инвестиций данного типа. Попробуем нарисовать портрет идеального инвестора в коммерческую недвижимость.

Кто может быть наиболее эффективным инвестором в коммерческую недвижимость? Это может быть собственник бизнеса, топ-менеджер госкомпании или чиновник высокого ранга. Возраст – от 50 лет и старше. Причем последние несколько десятков лет он прожил в одном и том же городе. В котором он знает все и всех – губернатора, мэра, руководителя Регистрационной палаты. Силовиков, судей, депутатов городской и областной думы…

Инвестициями в коммерческую недвижимость наш герой интересуется давно. Он знает, как идут в его городе транспортные потоки, где и какая проходимость. Насколько успешно идет (или шел) бизнес у магазинов, салонов, кафе и ресторанов, расположенных в тех или иных помещениях и объектах недвижимости. Как вариант, он сам может быть строителем, девелопером, застройщиком или генподрядчиком.

Так или иначе, за последние годы он осматривал с целью анализа и возможного приобретения сотни различных объектов коммерческой недвижимости. И приобрел некоторое количество наиболее привлекательных для него, соответствующих его целям и возможностям объектов. Его портфель инвестиций в недвижимость обширен. И он продолжает расширять его и увеличивать.

Чем больше Вы соответствуете данному описанию, тем больше у Вас шансов на успех при инвестициях в коммерческую недвижимость.