Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

• Название: Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками
• Автор: Константин Бакшт
• Жанр: О бизнесе популярно
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-496-02026-8

Мы все работаем и зарабатываем деньги. Кто-то успешно делает карьеру. Кто-то строит свой бизнес. Но у большинства расходы растут еще быстрее, чем доходы. Поэтому их благосостояние увеличивается со скоростью… черепахи!

Чтобы стать пожизненно обеспеченным человеком, не обязательно зарабатывать миллионы. Важнее умение правильно распоряжаться заработанными деньгами. Воспользуйтесь технологией достижения богатства, состоящей из трех этапов: 1) взять под контроль свои личные финансы и откладывать каждый месяц существенную часть своих доходов; 2) заняться своим финансовым образованием; 3) размещать отложенные средства в инвестиции, приносящие пассивный доход, вплоть до достижения финансовой свободы. Даже начиная с нуля, не имея стартового капитала и большого ежемесячного дохода, Вы сможете достичь успеха за несколько лет.

Эта книга – для Вас, если Вы работаете, зарабатываете деньги и Вам небезразлично Ваше финансовое будущее. В книге Вы найдете пошаговую технологию построения обеспеченности и роста благосостояния. Много примеров из практики. И конкретные рекомендации по десяткам проверенных и эффективных инвестиционных инструментов.

Используйте технологии и практический опыт из этой книги – и станьте состоятельным, финансово свободным человеком, перед которым открыт весь мир и все его возможности!

---

Чем больше Вы соответствуете данному описанию, тем больше у Вас шансов на успех при инвестициях в коммерческую недвижимость.

Инвестиции в строящуюся недвижимость: что вы приобретаете на самом деле

Рассмотрим еще один вариант инвестиций в недвижимость, особенно привлекательный для тех, у кого пока недостаточно средств для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Речь пойдет об инвестициях в строящуюся недвижимость.

На первый взгляд все выглядит очень привлекательно, выгодно и разумно. Почему бы не приобрести квартиру в строящемся доме на этапе котлована. За год или два этот дом будет построен. Как только дом будет сдан и Вы получите свидетельство о регистрации прав собственности на вашу квартиру, ее стоимость ощутимо возрастет. Когда строители продают метры на начальном этапе строительства, они могут обещать Вам доходность 25–30 % годовых (за счет роста стоимости метров к моменту сдачи дома в эксплуатацию). Некоторые обещают доходность 30 % годовых и более.

У Вас нет достаточной суммы для того, чтобы сразу заплатить 100 % стоимости квартиры? Не беда! Многие застройщики предоставляют тем, кто приобретает у них квартиры в строящихся домах, рассрочки на различных условиях. Кроме того, по многим подобным объектам Вы сможете приобрести квартиры в ипотеку.

А дальше Вы уже сами решите, как распорядиться этой квартирой. Захотите – продадите. И заработаете на росте стоимости метров. Захотите – сделаете в этой квартире ремонт, обставите ее мебелью. И будете сдавать ее в аренду. Или же Вы можете переехать в новую квартиру на жительство. А в аренду сдавать Вашу старую квартиру.

К сожалению, все эти варианты хороши, только когда все идет по плану. И стоимость приобретенных Вами метров прирастает так, как ожидалось. К сожалению, есть альтернативные варианты развития событий.

• Дом строится и в итоге успешно сдается в эксплуатацию. Только происходит это не за год, как Вам изначально обещали, когда Вы приобретали квартиру на этапе котлована, а за три или четыре года. Что крайне негативно отражается на реальной доходности вашей инвестиции: 25 % за четыре года – это совсем не то же самое, что 25 % годовых.

• Дом построен. Однако при попытке оформления прав собственности на квартиру выясняется, что большинство квартир продано одновременно двум или трем разным собственникам. А реальные владельцы компании-застройщика растворились в неизвестном направлении. Вместе с мошеннически присвоенными ими деньгами.

• И наконец, возможен вариант, когда в определенный момент строительство замораживается. Компания-застройщик стремительно идет к банкротству. А договор долевого участия, который, как Вам казалось, в скором времени должен был превратиться в Вашу собственную квартиру, превратился в ничего не стоящие бумажки. Кстати, именно в этот момент часто оказывается, что договоры долевого участия по данному объекту почему-то заключались на совершенно отдельное юрлицо. Которое якобы не имеет никакого отношения к основной компании-застройщику, которая официально все это время отвечала за строительство дома. Хотя именно в офисе этой компании Вы подписывали договор долевого участия. И платили деньги за квартиру.

Итак, Вы заплатили солидную сумму (обычно несколько миллионов) за квартиру в строящемся доме. И понимаете, что дело плохо.

Вероятность того, что Вы получите оплаченную Вами квартиру стремится к нулю. Более того, вполне может оказаться так, что Вы не можете получить свою квартиру именно потому, что ее физически не существует. Вы приобрели квартиру площадью 55 квадратных метров на 11-м этаже. А реально на этом месте только воздух. Под которым котлован, огороженный забором. С забитыми в нем несколькими сваями. Так за что же Вы заплатили свои миллионы?

Вопрос на самом деле очень правильный. Только ответ на него нужно знать ДО того, как Вы соберетесь приобретать метры в строящемся доме. Когда Вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, Вы платите за объект недвижимости, оформленный официально. С зарегистрированными правами собственности. При совершении сделки купли-продажи происходит переоформление прав собственности в регистрационной палате. В итоге покупатель получает из регистрационной палаты свидетельство о регистрации прав собственности на данный объект недвижимости (на свое имя). Плюс сам объект недвижимости. А продавец получает деньги за проданную им недвижимость.

Однако когда Вы оплачиваете метры в строящемся доме, Вы не можете приобрести квартиру, которой физически еще не существует. Вместо этого Вам могут предложить заключить договор участия в долевом строительстве, отражающий Ваши права на приобретаемую Вами квартиру. Хорошо то, что в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года такие договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Однако злонамеренные мошенники, которые под видом строительства домов грабят граждан, не заинтересованы в ненужной для них регистрации договоров с Вами. Поэтому они предложат Вам иную форму документального оформления Ваших прав на приобретаемую Вами квартиру в строящемся доме. Возможно, Вам предложат стать пайщиком жилищно-строительного кооператива. Или подписать договор об инвестировании (соинвестировании), предварительный договор купли-продажи… Любая из этих схем позволит им не доводить дело до государственной регистрации договоров с каждым из тех, кто приобретает у них квартиру. А значит, если они с самого начала нацелились продать большинство квартир в строящемся доме 2–3 разным (и ничего не знающим друг о друге) собственникам – у них будут все возможности это сделать.

Более того, некоторые наиболее продвинутые мошенники поступают еще хитрее. Они ухитряются оформить один и тот же строящийся дом… по двум разным адресам (!!!). Реально это один и тот же дом. Однако по документам тут строится два дома. В каждом из которых можно прекраснейшим образом продавать квартиры. Так и представляю: с одного угла дома висит табличка «ул. Клары Цеткин, 34». А с другого угла дома – «ул. Клары Цеткин, 36». Когда дом построен, жильцы начинают заезжать в квартиры. И неожиданно понимают, что квартира номер 17 в доме номер 34 и квартира номер 17 в доме номер 36 – это одна и та же квартира.

Ну хорошо. Предположим, что у Вас имеется договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию. Никто не продавал одну и ту же квартиру трем разным жильцам. И не регистрировал дом по двум разным адресам. Однако строительство дома заморожено. Перспектив, что дом в какой-то разумный срок будет достроен и сдан, никаких. Вы понимаете, что дело пахнет керосином. И хотите получить назад свои деньги. Как и все остальные дольщики. Вы приходите в офис строительной компании (если этот офис еще открыт). Но его сотрудники почему-то не готовы немедленно вернуть Вам наличными те несколько миллионов, которые Вы заплатили по договору долевого участия. Что же Вам остается? Вместе с другими обманутыми дольщиками идти в суд?

ПРИМЕР

Один мой хороший знакомый переехал из Поволжья в Москву, где уже много лет живет и работает. Через некоторое время его мама решила помочь своему сыну с приобретением квартиры. Тем более что арендовать квартиру в Москве недешево. Уж лучше платить ипотеку! Впрочем, нашелся вариант, при котором можно было обойтись без ипотеки. Мама продала за 4 000 000 рублей свою трехкомнатную квартиру в Поволжье. Сын добавил денег. И на всю эту сумму они приобрели квартиру в строящемся доме. Крупная строительная фирма, давно на рынке, несколько десятков строящихся объектов… В 2009 году дом по плану должен был быть достроен и сдан.

К сожалению, в 2008–2009 годах фирма-застройщик начала испытывать серьезные финансовые трудности. Строительство дома так и не продвинулось дальше котлована и фундамента. Вдобавок оказалось, что строительство разных объектов недвижимости оформлялось через разные юридические лица. А на том юридическом лице, с которым был подписан договор долевого участия, к моменту обострения финансовых проблем уже не шло никаких значимых финансовых операций по счетам. И, конечно, не было никакого принадлежащего этому юридическому лицу дорогостоящего ликвидного имущества. В том числе уже построенных и сданных объектов недвижимости.

Мой знакомый, как и многие другие дольщики, вложившие средства в данный объект, обратился в суд. Еще несколько сотен тысяч рублей было выплачено адвокату. В итоге суд принял решение в пользу моего знакомого. Он получил право взыскать те деньги, которые он когда-то заплатил за квартиру (плюс, возможно, пени и судебные издержки] с ответчика. То есть с того юридического лица, с которым у него был подписан договор долевого участия. Ксожалению, поскольку у этого юридического лица нет ни ценного имущества, ни оборотов по счету, взыскать с него хоть что-то так и не удалось. Ни моему знакомому, ни другим обманутым дольщикам, вложившим средства в тот же дом.