Татьяна Семенистая - Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение

• Название: Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение
• Автор: Татьяна Семенистая
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-17-089368-3

Недвижимость всегда являлась лучшей инвестицией денег. Вопрос ее покупки, продажи и аренды сейчас интересует практически каждого человека. Как правильно купить или продать квартиру? Как безопасно снять жилье или сдать его в аренду? Нужно ли оформлять перепланировку жилого помещения? Как вступить в права наследования? В этой книге вы найдете квалифицированные ответы на эти вопросы, а также узнаете, какие бывают налоги на недвижимость и сделки с ней.

---

— справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован (перед сделкой все лица, зарегистрированные в квартире, должны написать заявление о снятии с регистрационного учета, то есть выписаться);

— поквартирная карточка (дает информацию о лицах, ранее зарегистрированных в квартире);

— разрешение органов опеки на совершение сделки, если собственником квартиры или ее доли является несовершеннолетний;

— нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры другим супругом, если квартира была приобретена в браке (только для возмездных сделок);

— выписка из ЕГРП, полученная в день сделки.

У меня есть двухкомнатная квартира в Харькове. Хочу поменять ее на двухкомнатную квартиру в Краснодаре. Возможен ли такой обмен?

Нет. Прямой обмен невозможен.

Через куплю-продажу.

Такой обмен оформить невозможно, так как квартиры находятся в разных странах — одна квартира находится в Украине, в Харькове, а другая в России, в Краснодаре.

Возможно оформить такой обмен через куплю-продажу. Продайте квартиру в Харькове и купите квартиру в Краснодаре.

Собираемся произвести с родственниками семейный обмен. Одна квартира находится в Ростове-на-Дону, другая — в Кисловодске. Возможно ли будет оформить такую мену и как сдать документы на государственную регистрацию? Как сдать документы в двух городах одновременно?

Да. Возможно.

Документы на регистрацию сдают в одном отделении.

Да, возможно оформить договор мены двух квартир, находящихся в двух разных городах РФ.

При этом документы на государственную регистрацию можно сдать в отделении Росреестра одного из городов (в Ростове-на-Дону или Кисловодске).

Договор мены вы подписываете в одном из городов, указываете в договоре место подписания договора и сдаете документы на государственную регистрацию права в этом же городе.

Два экземпляра договора мены должны быть составлены для регистрационной службы: один останется в городе, в котором документы были поданы на государственную регистрацию, другой договор после проведения государственной регистрации будет послан по почте в регистрационную службу второго города.

Хочу подарить свою квартиру внуку, внук нашел образец договора в Интернете, но мы не знаем, как правильно подписать договор дарения.

Под текстом договора сначала дарителю, а потом одаряемому нужно написать полностью фамилию, имя и отчество и расписаться. Если договор состоит из нескольких листов, его нужно сшить и то же самое написать на месте сшива.

Продаю дом, который получил в наследство. Право собственности на дом зарегистрировано в Росреестре. Документы на землю не оформлял. Также нет свидетельства о бессрочном пользовании земельным участком и каких-либо землеотводных документов. Могу ли я продать дом без оформленной земли и не должен ли сообщать о продаже в муниципалитет в связи с тем, что земля находится в муниципальной собственности?

Да. Вы можете оформить договор купли-продажи дома.

Нет. Никого извещать о предстоящей продаже не нужно.

Согласно ст. 552 ч. 3 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости, находящейся на земельного участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Покупаю садовый участок с небольшим домом. На участок у продавца имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Садовый дом не оформлен. Документов никаких нет. Могу ли я оформить сделку купли-продажи участка, а дом зарегистрировать после покупки?

Возможно, но нежелательно.

Да. Это возможно. На практике очень часто оформляются сделки купли-продажи садовых участков. А фактически покупатели платят и за участок, и за дом, на нем расположенный, а уже после регистрации права собственности на земельный участок подают документы на регистрацию права собственности на дом.

Оформить такую сделку можно, но нежелательно.

Во-первых, регистрационная служба может запросить справку об отсутствии строений на земельном участке; во-вторых, последующей регистрации дома могут воспрепятствовать соседи, если дом построен с нарушениями и не соблюдены нормы отступа от границы с соседними участками.

Поэтому лучшим вариантом будет зарегистрировать право собственности на строение перед сделкой на имя продавца, и потом уже оформлять сделку купли-продажи земельного участка и дома.

В 2006 году был принят Федеральный закон № 93-ФЗ, широко известный под названием «Закон о дачной амнистии».

Согласно этому закону, садовые дома, то есть дома, расположенные на земельных участках, имеющих вид разрешенного использования садовые и дачные земельные участки, могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке по декларации.

Для этого в государственную регистрационную службу нужно подать следующие документы:

— заявление о государственной регистрации права (оформляется на месте);

— документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (дом);

— декларацию об объекте недвижимого имущества (дом);

— документ об оплате государственной пошлины — квитанция. Сумма — 350 рублей.

Срок регистрации — 18 дней.

Оформляем договор купли-продажи квартиры. Нужно ли составлять отдельно акт приема-передачи?

Вариант первый: составить и подписать акт приема-передачи квартиры.

Вариант второй: внести в договор купли-продажи пункт о приеме-передачи квартиры.

Подписывать акт нужно перед подачей документов на государственную регистрацию.

Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи — это документ, подтверждающий передачу квартиры от Продавца к Покупателю. Вместе с передачей квартиры к Покупателю переходят все права и обязанности по ее содержанию, а также риск случайной гибели имущества. До подписания этого акта ответственность за сохранность квартиры несет Продавец.

Акт приема-передачи входит в пакет документов, которые необходимо предоставить для регистрации права собственности.

Очень часто складывается такая ситуация, когда договор купли-продажи подписан, деньги Продавцом получены, а квартира еще не освобождена. Покупатель отказывается подписывать акт приема-передачи квартиры, так как, подписав акт, берет на себя ответственность за сохранность квартиры и другие риски. И если в этот период еще проживающий в квартире Продавец забудет закрыть кран с водой, в результате чего зальет три этажа, ответственность ляжет на плечи Покупателя. Но, не подписав акт приема-передачи, невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. И опять Покупатель оказывается в невыгодном положении.

Я же рекомендую вам подписать акт приема-передачи квартиры на сделке, чтобы сдать пакет документов на регистрацию, и если Продавец освобождает квартиру не в день сделки, оформить с ним договор аренды квартиры на необходимый для освобождения срок.

Акт приема-передачи квартиры должен содержать информацию о месте и дате его составления, наименование участников сделки (Продавец и Покупатель), описание предмета договора, передаваемого объекта недвижимости (в том числе его местонахождение, общую и жилую площадь, этаж, состояние квартиры). Как правило, в акте прописывается отсутствие взаимных претензий сторон.

Акт приема-передачи квартиры можно оформлять отдельно от договора, а можно вносить в договор купли-продажи пункт о передаче квартиры.

Продаю квартиру. Получил от бабушки по договору дарения пять лет назад. Бабушка умерла три года назад. У нее есть дети — два сына (мой отец и дядя). Нужно ли от них получать согласие на продажу или заявление о том, что они не имеют претензий, ведь они наследники бабушки?

Нет, не нужно.

Дарение является двусторонней сделкой.

Ваша бабушка передала вам все права на эту квартиру при жизни. Регистрационная служба осуществила регистрацию перехода права собственности на ваше имя. И вы являетесь полноправным собственником этого имущества. Следовательно, можете владеть, пользоваться и распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению.