Татьяна Семенистая - Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение

• Название: Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение
• Автор: Татьяна Семенистая
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-17-089368-3

Недвижимость всегда являлась лучшей инвестицией денег. Вопрос ее покупки, продажи и аренды сейчас интересует практически каждого человека. Как правильно купить или продать квартиру? Как безопасно снять жилье или сдать его в аренду? Нужно ли оформлять перепланировку жилого помещения? Как вступить в права наследования? В этой книге вы найдете квалифицированные ответы на эти вопросы, а также узнаете, какие бывают налоги на недвижимость и сделки с ней.

---

Согласие на продажу должно быть оформлено нотариально.

Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации гласит: «Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Собираюсь приобрести квартиру и оформить договор купли-продажи квартиры. Не знаю, какую форму сделки выбрать, нотариальную или простую письменную. В чем их отличие?

Нотариальная — госпошлина до 1 % от стоимости квартиры, срок государственной регистрации — 5 дней.

Простая письменная — без госпошлины, срок государственной регистрации — 18 дней.

В соответствии с действующим законодательством при заключении договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости не требуется обязательного натариального удостоверения. Договор может быть заключен и в простой письменной форме и подписан сторонами сделки.

Обязательным для нотариальной формы и для простой письменной формы договора является государственная регистрация перехода права и права покупателя. Право собственности покупателя на объект недвижимости возникает лишь с момента государственной регистрации.

Договор в простой письменной форме не удостоверяется нотариусом, но это не значит, что к нему не предъявляются установленные законом требования и он может иметь какой угодно вид. Это не так.

В договоре купли-продажи, заключенном в простой письменной форме, так же как и в договоре купли-продажи, нотариально удостоверенном, должны быть указаны место и дата заключения договора, имена и паспортные данные сторон договора, подробно описан объект сделки: количество комнат, этаж, метраж, литер, адрес объекта; также указаны реквизиты документов на объект недвижимости, подтверждающих принадлежность данного объекта недвижимости продавцу; также указывается цена объекта, порядок расчетов, обязательства сторон, наличие обременений, согласие супругов и т. д.

Главное отличие договора в простой письменной форме от нотариальной заключается в том, что нотариус не составляет и не удостоверяет данный договор, а также не проверяет ни документы на объект недвижимости, ни личности сторон сделки, ни принадлежность данного объекта продавцу.

Вы сами или при помощи юристов составляете данный договор. Подписываете его и сдаете на государственную регистрацию.

При оформлении договора в нотариальной форме госпошлина за нотариальное удостоверение сделки составит до 1 % от стоимости объекта недвижимости. Но срок государственной регистрации сократится до 5 дней.

При простой письменной форме вы экономите на нотариальном удостоверении сделки, но срок государственной регистрации увеличится до 18 дней.

Госпошлина за государственную регистрацию права одинаковая, что при нотариально удостоверенной сделке, что при сделке в простой письменной форме.

Есть и другие отличия. Нотариус при удостоверении сделки обязан устанавливать личности сторон, их психическое состояние и дееспособность, обязан разъяснять нормы закона, права и обязанности продавца и покупателя объекта недвижимости.

В случае судебного разбирательства нотариус тоже будет приглашен в суд и его показания могут быть веским аргументом для суда.

Так что если вы никогда не участвовали в оформлении сделок с недвижимостью и ваша сделка трудная, или вы сомневаетесь в своих продавцах, то советую обратиться к нотариусу для того, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, или же обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

Хочу продать гараж, который был приобретен в браке. Супруга в данный момент проживает за рубежом. Если продам без согласия супруги, то в течение какого времени она может оспорить сделку?

Срок исковой давности три года с того момента, когда супруга узнает о продаже.

Так как гараж был приобретен в браке, то согласие супруги на продажу необходимо получить, независимо от того, на чье имя был приобретен гараж, кто им пользовался и проживаете ли вы вместе в данный момент.

В случае если продажу гаража вы осуществите без нотариально оформленного согласия супруги, то ваша супруга может оспорить данную сделку.

Срок исковой давности составляет три года, но он начинает течь с того момента, когда ваша супруга узнает о продаже данного имущества.

Аренда

Оформляем договор аренды квартиры. Если срок, указанный в договоре аренды квартиры между физическими лицами один год, нужно ли его регистрировать в Регистрационной службе? Если не зарегистрируем, будет ли он иметь юридическую силу?

Необходимо заключить не договор аренды, а договор найма. Договор найма, независимо от срока, на который заключен, государственной регистрации не подлежит.

Согласно Гражданскому кодексу РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так как договор аренды вы оформляете на один год, то, в соответствии с законодательством, чтобы договор имел юридическую силу, он должен быть зарегистрирован в регистрирующем органе.

Однако в вашем случае нужно заключать не договор аренды, а договор найма.

В чем отличие?

И договор аренды, и договор найма — это договоры имущественного найма.

Договор аренды заключается, если в аренду сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений, или если жилое помещение передается в пользование юридическому лицу (согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 671, 677). Стороны в таком договоре будут называться арендодатель и арендатор. Если договор аренды заключается на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случае, если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. Стороны в таком договоре будут называться наймодатель и наниматель. Требования о государственной регистрации для договора найма законом не установлены.

Таким образом, передавая в пользование квартиру физическому лицу, вам необходимо заключить договор найма, а не договор аренды. И даже если этот договор будет заключен сроком на год и более, государственная регистрация не требуется.

Сдаю свою квартиру в аренду. Полтора года назад заключила договор найма. Срок, указанный в договоре, истекает через месяц. Какие у меня возникают права и обязанности в связи с окончанием срока действия договора? Могу ли я сдать квартиру другим людям после окончания срока действия договора?

В связи с тем что договор найма был заключен вами на срок больше года, ваш наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Если вы собираетесь и после окончания срока действия договора сдавать квартиру, то вам необходимо прежде всего предложить продлить договор найма квартиры вашему сегодняшнему нанимателю. Это нужно сделать для того, чтобы обезопасить себя в том случае, если ваш наниматель не захочет выезжать из квартиры после окончания срока действия договора или будет требовать неустойку, если вы сдадите квартиру другим нанимателям.

Для этого вам необходимо за три месяца до окончания срока действия договора письменно уведомить своего нанимателя о том, что вы собираетесь и дальше сдавать квартиру. А также уведомить его о том, на каких условиях вы будете сдавать эту квартиру впредь: возможно, изменилась цена, возможно, какие-то другие условия договора, например, обязательная оплата нанимателем всех коммунальных услуг, или квартира теперь сдается без телевизора, или запрещается курить в квартире и т. п.

Такое извещение вы можете послать ценным письмом, а можете вручить лично своему нанимателю. На вашем экземпляре извещения он должен написать «Ознакомлен», а также поставить дату, подпись и фамилию, имя, отчество).

В случае, если вы не собираетесь сдавать данную квартиру после истечения срока заключенного договора найма, вам следует известить нанимателя о том, что вы отказываетесь продлевать договор найма квартиры в связи с тем, что не намерены сдавать жилье как минимум в течение года, потому что, например, оно вам нужно для личных нужд.

Однако, если вы известите нанимателя о том, что не собираетесь продлевать договор найма, в связи с тем, что не собираетесь сдавать свою квартиру, а сами после выезда нанимателя из квартиры сдадите ее другим жильцам, то ваш прежний наниматель может обратиться в суд, так как его преимущественное право на заключение договора найма было нарушено.