Татьяна Семенистая - Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение

• Название: Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение
• Автор: Татьяна Семенистая
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-17-089368-3

Недвижимость всегда являлась лучшей инвестицией денег. Вопрос ее покупки, продажи и аренды сейчас интересует практически каждого человека. Как правильно купить или продать квартиру? Как безопасно снять жилье или сдать его в аренду? Нужно ли оформлять перепланировку жилого помещения? Как вступить в права наследования? В этой книге вы найдете квалифицированные ответы на эти вопросы, а также узнаете, какие бывают налоги на недвижимость и сделки с ней.

---

Являюсь собственником домовладения. Земля и дом в собственности. Право на них зарегистрировано, и имеется свидетельство о государственной регистрации права. Год назад я построил на этом земельном участке кирпичный гараж. Является ли он самозастроем и как мне его узаконить?

Подайте заявление о регистрации права и декларацию на гараж в регистрационную службу.

Так как гараж вы возвели, не получая никаких разрешений, то он, конечно же, является самовольной постройкой. Но зарегистрировать право собственности на него вы можете в упрощенном порядке по декларации.

Упрощенный порядок был введен в российское законодательство в 2006 году.

Одним из объектов, на который можно регистрировать право частной собственности в упрощенном порядке, является гараж.

Для этого необходимо обратиться в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права на гараж и с декларацией об объекте недвижимого имущества (гараж).

Так как ваше право собственности на земельный участок уже зарегистрировано и вы имеете на руках свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, то предоставлять какие-либо дополнительные документы не требуется.

В 2012 году мне был предоставлен в долгосрочную аренду на 49 лет земельный участок для размещения здания павильона. Я возвел на этом участке торговое здание. Разрешения на строительство не брал. Могу ли я в упрощенном порядке зарегистрировать свое право собственности на это строение, возведенное на этом земельном участке? Вид разрешенного использования земельного участка: для размещения здания торгового павильона.

Нет. Так как упрощенный порядок регистрации возможен только для строений, размещенных на участках с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство.

Нет. Регистрационная служба не зарегистрирует право собственности на нежилое строение на земельном участке с видом разрешенного использования для размещения торговых павильонов, так как закон об упрощенном порядке регистрации самовольно возведенных построек предусматривает упрощенный порядок регистрации только на земельных участках с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство, дачные и садовые участки.

Покупка, раздел и выдел долей

Я и моя бывшая жена владеем изолированной квартирой по 1/2 доли. Свою 1/2 доли я собираюсь переоформить договором купли-продажи на имя сына. Какие документы нужны при продаже доли квартиры?

Дополнительно — отказ совладельцев от преимущественного права покупки.

Кроме документов, которые требуются при оформлении сделки купли-продажи целой квартиры, при оформлении доли в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу (не совладельцу), требуется также нотариально оформленный отказ совладельца от преимущественного права покупки продаваемой доли (в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Вам необходимо получить нотариально оформленный отказ своей бывшей супруги от преимущественного права покупки.

Я являюсь собственником 353/1000 доли квартиры, что представляет собой две комнаты в коммунальной квартире. Эти комнаты я хочу продать двум разным покупателям. Одному — 200/1000 доли. Другому — 153/1000 доли. Могу ли я оформить продажу эту долю по двум разным договорам и в договорах купли-продажи указать сокращенные доли, вместо 200/1000 — 1/5, а вместо 153/1000 — 125/817?

Двум покупателям продать можно. В одном договоре — 1/5, в другом — только 153/1000.

Да, вы можете оформить два договора купли-продажи с двумя покупателями и продать одному 200/1000, а другому 153/1000 доли, если эти доли соответствуют площади жилых комнат и эти комнаты имеют отдельный вход из общего коридора.

Что касается сокращения долей, то в первом случае 200/1000 можно сократить и указать в договоре 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а во втором случае этого делать не стоит, так как 125/817 равны 0,15299, а округление в договоре недопустимо. Сложив все доли в праве общей долевой собственности на квартиру, вы должны получить целое число. Поэтому, в первом договоре вы можете указать 1/5, а в другом — 153/1000.

Аванс и задаток

Собираюсь приобрести квартиру. Вариант подобрал. Какой договор я должен заключить с продавцом квартиры, договор аванса или договор задатка? Какие риски? Что должно быть отражено в договоре?

Оформляйте предварительный договор с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

В чем отличие договора задатка от предварительного договора купли-продажи с выплатой аванса?

Задаток — это сумма, которую выплачивает Покупатель Продавцу в доказательство заключения договора. Задаток обеспечивает исполнение договора, так как если Покупатель после выплаты задатка откажется от сделки, то потребовать задаток обратно он не может. Задаток по условиям договора остается у Продавца. Продавец, отказавший Покупателю после получения задатка, должен вернуть Покупателю двойную сумму задатка.

Десять-пятнадцать лет назад Продавец и покупатель заключали именно договор задатка. Но шло время и не всегда все заканчивалось сделкой купли-продажи, Покупатели шли в суд, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка. Задаток признавался судом авансом и подлежал возврату, потому что аванс — это сумма, которая выдается Покупателем Продавцу в счет оплаты и возврату в двойном размере не подлежит.

Поэтому, если хотите гарантий того, что Продавец, взяв Ваши деньги, в дальнейшем не откажется от продажи, вернув их без штрафов, заключайте предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

Как правило, подписывая предварительный договор, стороны договариваются, что после его подписания Продавец снимает квартиру с продажи и прекращает ее показы, готовит документы для подписания договора купли-продажи.

В этом договоре обязательно должен быть четко описан предмет покупки (адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь, состояние квартиры, видимые недостатки), нужно указать сумму, за которую продается квартира; сумму аванса, выплаченного Покупателем Продавцу; размер штрафов за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора каждой стороной; дату заключения договора купли-продажи (основного договора);

обязательство Продавца выписаться из квартиры и подготовить все необходимые справки; а также оговорить дату освобождения квартиры и передачи ключей Покупателю; если в стоимость квартиры включены встроенные шкафы и кухня, кондиционеры и встроенная бытовая техника, то каждый предмет необходимо подробно описать.

Но даже если вы грамотно составили Предварительный договор, вы не сможете избежать всех рисков, потому что любая передача денег без получения взамен какого-либо имущества аналогичной стоимости несет существенные риски для задаткодателя (Покупателя). Продавец может получить аванс, а позже отказаться от сделки, а также отказаться от возврата денег. И возвращать деньги придется в судебном порядке.

Поэтому для снижения риска потери денег, переданных в качестве аванса, я рекомендую следующее.

Во-первых, не поддавайтесь на уговоры Продавца о внесении задатка в размере 10 и более процентов от стоимости квартиры, и если Продавец настаивает, откажитесь от сделки — возможно, что Продавец не собирается продавать квартиру, или существует какая-то проблема с документами, или у Продавца большие финансовые проблемы, и в случае отмены сделки он не сможет вернуть вам авансовый платеж.

Во-вторых, обратите внимание на условия проживания Продавца, подумайте, сможет ли он вернуть вам аванс, если сделка сорвется.

После оформления предварительного договора начинается этап подготовки документов к сделке купли-продажи.

Сбор справок

Как получить выписку из ЕГРП на квартиру?

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Требуются паспорт и квитанция об уплате пошлины.

Чтобы получить выписку из ЕГРП на любой объект недвижимости, нужно обратиться в отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с паспортом; оформить заявление и оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей.

Собираюсь оформить обмен своей квартиры, находящейся в Ростове, на квартиру в Краснодаре. Перед подписанием договора хотела бы получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить, нет ли ареста на квартире, но не знаю, как это сделать, не выезжая в Краснодар.