Иван Рыков - Бизнес на распродажах имущества банкротов

• Название: Бизнес на распродажах имущества банкротов
• Автор: Иван Рыков
• Жанр: О бизнесе популярно
• Год: 2017
• ISBN: 978-5-4461-0343-0

Это первая в России книга о торгах по банкротству, ориентированная на инвесторов. В ней изложен пошаговый алгоритм, следуя которому читатель быстро освоит новую сферу: научится правильно искать активы, проверять их на возможность эффективного инвестирования и с максимальной выгодой выкупать их.

В книге раскрыта тайна успешных инвестиций в аукционах по банкротству. Разобраны тонкости приобретения недвижимости и принципы работы с дебиторской задолженностью как особым предметом в данной сфере. Приведены инструменты, позволяющие надежно защитить инвестиции, такие как проверка юридической чистоты лотов и противодействие механизмам мошенничества.

Книга подойдет для начинающих инвесторов, готовых учиться на типичных чужих ошибках и объективно оценивать рыночную ситуацию; для опытных специалистов, желающих повысить свой уровень; для бизнесменов, желающих расширить свое дело путем инвестирования в активы, которые распродаются на открытых аукционах по банкротству.

---

Если вы хорошо разбираетесь в автомобилях, можете определить их реальную стоимость и оценить техническое состояние, то это отличный вариант для инвестиций. К тому же на торгах выставлено достаточно автомобилей, и их стоимость ниже, чем у той же недвижимости. Но новичкам стоит быть осторожнее, поскольку если знаний и опыта в этой сфере у вас нет, то вы покупаете, по сути, кота в мешке.

Ведь вы не можете определить, сколько денег потребуется на восстановление работоспособности автомобиля, заведется ли он вообще.

Более подробно вопрос проверки автомобилей мы разберем в главе 4 «Анализ юридической чистоты лота».

В скором будущем недвижимость и автомобили станут наиболее распространенными и востребованными лотами на торгах за счет развития процедуры банкротства граждан. Что это значит? Все больше людей, не сумевших закрыть долговые обязательства, будут использовать процедуру банкротства, предусматривающую продажу активов – квартир и машин, находящихся в собственности, для того чтобы расплатиться с долгами.

Для прежнего собственника такой вариант продажи имущества не очень позитивное явление, но для инвестора – это новые возможности.

Специализированная техника

Спецтехника – тоже неплохой вариант для инвестирования: это тракторы, манипуляторы, бетоносмесительные машины, сельскохозяйственная техника и многое другое. Зачастую это слаболиквидные активы, представляющие реальную ценность только для тех, кто понимает, куда можно в дальнейшем их продать или как использовать такое оборудование. Спрос на нее есть, так что потенциал здесь хороший.

Дебиторская задолженность

Дебиторская задолженность является одним из наиболее привлекательных активов на торгах: ее можно приобрести по низкой цене, и при этом есть множество вариантов ее взыскания.

Однако важно понимать, что реально ликвидная дебиторка редко попадает на торги, а если это случается, то она не продается за «копейки».

Как проходит процедура банкротства? Обычно большинство организаторов торгов и арбитражных управляющих стараются успеть взыскать максимальное количество дебиторской задолженности до начала торгов. Их даже иногда переносят ради этого. Поэтому вероятность того, что реально ликвидная дебиторка попадет на торги, очень невысока, хотя иногда такое случается.

На первый план тут выходит оценка ликвидности подобного лота. Для этого можно пользоваться информацией из открытых источников: это базы налоговой службы, ФНС России, базы исполнительных производств и судов.

Более подробно все нюансы покупки, анализа и взыскания дебиторской задолженности описаны в части II данной книги, а также в книге «Кредиторы vs дебиторы. Антикризисное управление долгами».

Другие активы

Что касается покупки-продажи прочих видов имущества более низкой ценовой категории, то это неплохой вариант для тех, у кого нет солидного начального капитала.

В любом случае начинающему инвестору лучше работать с теми объектами, в которых он хорошо разбирается. Например, IT-специалист может работать с компьютерами, серверами, комплектующими для компьютерной техники – все эти лоты в больших количествах выставлены на торгах по банкротству.

Быть может, вы разбираетесь в дефектоскопах? Прекрасно! Начинайте с них! Ниша будет достаточно узкоспециализированная, и вы сможете работать без конкурентов хотя бы на начальном этапе.

Всю жизнь прожили в деревне? На торги выставляется множество единиц сельскохозяйственной мелкой и крупной техники, а также коровы, быки и даже целые колхозы.

Каждый сможет найти на торгах тот объект, который ему по душе, в котором он лучше разбирается и с которым ему комфортнее начинать работать.

Глава 2 У каждого инвестора должна быть цель! А какая цель у вас?

2.1. Определяем инвестиционные цели

Прежде чем начать поиск объектов для инвестирования, необходимо определиться с целями, бюджетом и географией покупок, чтобы не тратить свое время на осмотр лотов, которые вы заведомо не готовы приобретать. Под целями покупки мы будем подразумевать то, что вы планируете сделать с лотом после его приобретения.

Некоммерческие цели

У вас может быть некоммерческая цель, которая не принесет прибыли, но будет выбрана в качестве мотива для покупки. Например:

• использование имущества в личных целях;

• приобретение в качестве подарка кому-то из членов семьи и др.

Коммерческие цели

В качестве примера коммерческих вариантов, которые сулят конкретную и, возможно, немалую прибыль покупателю, можно назвать такие, как:

• перепродажа объекта;

• сдача объекта в аренду или лизинг;

• организация собственного бизнеса, использование объекта в целях бизнеса и др.

Если вы планируете приобрести помещение, необходимо заранее продумать, что с ним делать после покупки. Вы можете его просто продать, можете сдать в аренду, а можете организовать в нем свой бизнес – парикмахерскую, салон красоты или что-то еще.

При этом важно точно знать, для каких целей можно использовать это помещение. Например, складские площади будет сложно и затратно переоборудовать в офис, а офисное помещение использовать для проживания.

В том случае если это квартира на втором или третьем этаже жилого дома, использовать ее в коммерческих целях также будет довольно проблематично, поскольку необходимо переводить такой объект в нежилой фонд. А для этого помещение, которое расположено под вашим, должно быть уже переведено в нежилой фонд.

Вот почему важно на начальном этапе представлять варианты дальнейшего использования площади. Это будет полезно, даже если вы решите его перепродать. В этом случае вы будете заранее представлять своих потенциальных клиентов и вам будет проще их найти.

Хорошим примером альтернативного использования площадей является организация хостелов, ориентированных на проживание студентов.

Площадь жилых комнат небольшая, однако в таких местах организована подходящая инфраструктура.

То же самое с автомобилями: можно продать, сдавать в аренду, а можно организовать свою службу такси или салон по продаже подержанных авто. Спецтехнику можно продать, сдавать в лизинг, а можно сдать на металлолом, если объект в неисправном состоянии.

После того как вы определитесь с выходом из сделки, вы сможете более точно просчитать и цену покупки.

Допустим, спецтехника, которую вы планируете купить, годится только на металлолом. Таким образом, нет смысла покупать ее за 300 тысяч рублей и более. Средняя стоимость одной тонны металлолома составляет – 6–8 тысяч рублей. Средний вес КамАЗа или экскаватора – 6-11 тонн. Получается, что после сдачи спецтехники на металлолом вы можете получить максимум 36–88 тысяч рублей.

Разумная цена покупки в таком случае составит не более 20–25 тысяч рублей. Прибыль будет совсем небольшая, но для первых тренировочных инвестиций уже неплохо, поскольку риски также небольшие.

Это одно из основных правил: прежде чем приобретать тот или иной объект, необходимо четко определить, что вы с ним собираетесь делать дальше.

2.2. Определяем бюджет и географию покупок

Важно учитывать соразмерность собственного бюджета с ценой лота. Не стоит участвовать в торгах и покупать лоты по цене 1 миллион рублей, если у вас есть только 100 тысяч рублей. Ведь в случае признания участника победителем арбитражный управляющий направляет ему договор купли-продажи и победитель обязан подписать его в течение пяти дней. Полную стоимость имущества участник обязан оплатить в течение 30 дней с момента подписания договора купли-продажи, иначе внесенный задаток – а иногда это сотни тысяч – участнику не возвращается.

Конечно, вы можете понадеяться, что за 30 дней успеете одолжить деньги или взять кредит. Однако в жизни бывает всякое – друг может подвести, банк – отказать в кредите или затянуть сроки выдачи. И тогда в случае неудачного стечения обстоятельств вы рискуете потерять деньги, внесенные в качестве задатка.

Продумывайте заранее и географию покупок. Лучше всего покупать объекты, которые расположены недалеко от вас. Если вы живете в Санкт-Петербурге, а ищете объекты в Хабаровске, важно понять, насколько часто вы сможете туда ездить. Ведь имущество нужно как минимум посмотреть, оценить его реальное состояние, соответствие фотографиям, полученным от организаторов. При визуальном осмотре может выявиться множество дополнительных положительных и отрицательных моментов.

В случае выигрыша все документы на собственность придется оформлять, скорее всего, по месту нахождения имущества, а это тоже не один день. Помимо этого, после покупки объект необходимо будет постоянно показывать потенциальным покупателям/арендаторам, а также следить за его состоянием и сохранностью.