Иван Рыков - Бизнес на распродажах имущества банкротов

• Название: Бизнес на распродажах имущества банкротов
• Автор: Иван Рыков
• Жанр: О бизнесе популярно
• Год: 2017
• ISBN: 978-5-4461-0343-0

Это первая в России книга о торгах по банкротству, ориентированная на инвесторов. В ней изложен пошаговый алгоритм, следуя которому читатель быстро освоит новую сферу: научится правильно искать активы, проверять их на возможность эффективного инвестирования и с максимальной выгодой выкупать их.

В книге раскрыта тайна успешных инвестиций в аукционах по банкротству. Разобраны тонкости приобретения недвижимости и принципы работы с дебиторской задолженностью как особым предметом в данной сфере. Приведены инструменты, позволяющие надежно защитить инвестиции, такие как проверка юридической чистоты лотов и противодействие механизмам мошенничества.

Книга подойдет для начинающих инвесторов, готовых учиться на типичных чужих ошибках и объективно оценивать рыночную ситуацию; для опытных специалистов, желающих повысить свой уровень; для бизнесменов, желающих расширить свое дело путем инвестирования в активы, которые распродаются на открытых аукционах по банкротству.

---

Это полный перечень документов. Далеко не всегда он есть у арбитражного управляющего, поэтому, помимо документов, также необходимо запросить отчет об оценке и фотографии объекта и обязательно посмотреть на объект вживую, запросить информацию об обременениях.

На первоначальном этапе оценки в большинстве случаев самую важную роль играют фотографии имущества. По ним можно базово оценить состояние объекта, если есть возможность, предназначение помещения/спецтехники/авто, узнать, как его использовали раньше и как можно использовать в дальнейшем.

Если по фото видно, что продается какое-то техническое помещение (лестничные пролеты, коридоры), и понятно, что такое помещение вам не нужно (либо по фото понятно, что продаваемый автомобиль участвовал в крупном ДТП и его восстановление очень дорого обойдется), нет смысла дальше проводить проверку и анализ документов.

Фотографии могут устареть, поэтому перед покупкой необходимо обязательно посмотреть объект вживую: за время проведения процедуры банкротства с ним могло произойти практически все что угодно. В помещении мог случиться пожар, имущество могли испортить хулиганы.

Если после проверки фотографий и осмотра объекта его состояние вас устраивает, то необходимо перейти к тщательной проверке документов. Комплекты документов проверять нужно обязательно! Их восстановление – это дополнительные затраты, а эксплуатировать имущество без документов невозможно, особенно если это недвижимость, автомобиль, спецтехника. Не стоит надеяться на авось. Даже если вы планируете использовать спецтехнику в отдаленной местности и вам кажется, что там эти документы будут неважны, вам все равно придется ее туда отогнать. А по дороге любая патрульная служба может запросить документы и арестовать имущество до выяснения обстоятельств.

В случае если вы планируете в дальнейшем перепродать такую технику или недвижимость, без полного комплекта документов точно никак не обойтись. Часть их можно запросить в Росреестре, например выписку из ЕГРП. Но все остальные можно получить только у организатора торгов.

Запрос в адрес организатора торгов

Запрос пишется в свободной форме, может выглядеть примерно так:

Тема письма: Запрос информации по лоту № 1 000 Торговый Домъ «Стрелецкий».

Текст письма: Добрый день!

Интересует лот № 1 – склад, общая площадь 260,3 м², расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Победы, д. 31а.

Должник: 000 Торговый Домъ «Стрелецкий».

[ссылка на сообщение в газете «КоммерсантЪ»]

Для принятия решения относительно участия в данных торгах прошу предоставить следующую информацию:

– когда можно подъехать осмотреть имущество;

– существуют ли обременения по данному имуществу? Снимаются ли они после покупки лота на торгах?

Также прошу представить следующие документы:

1.

2.

[Пишем перечень документов, соответствующий нашей категории лота.]

Обязательно контролируйте сроки ответа на ваш запрос. Обычно организаторы торгов стараются оперативно предоставлять информацию, однако если в течение пары дней ответа нет, следует позвонить организаторам и уточнить, когда он будет.

4.2. Проверка должника. Анализ внешних источников

К основным, доступным всем средствам проверки должника относятся:

• информация, размещенная на электронной площадке;

• сообщение в газете «Коммерсантъ»;

• данные на Федресурсе (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве): http://bankrot.fedresurs.ru/ и ЕГРЮЛ – http://egrul.nalog.ru/.

Данные необходимо тщательно проверять, так как в практике случалось, что по одному ИНН были указаны два должника. Конечно же, такого быть не должно. Подлинность документов невозможно проверить удаленно, но все эти документы находятся в каких-то базах, например в базе Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Можно самостоятельно получить выписку из ЕГРП и сверить с копией, которую прислал организатор торгов.

Проверка ЕГРЮЛ

На рисунке приведен один из свежих примеров проверки данных в ЕГРЮЛ.

Мы видим запись о том, что должник находится в стадии ликвидации, поскольку идет конкурсное производство. Если этой записи нет, возникает вопрос: а банкрот ли предприятие? То есть в графе «состояние» обязательно должна быть запись о том, что предприятие находится в стадии ликвидации.

По этому примеру ситуация не совсем простая. По информации в публикации объект – это склад в Московской области. Однако в ходе анализа выяснилось, что некий человек уже участвовал в торгах по данному лоту, внес задаток, выиграл торги, но отказался от заключения договора купли-продажи. Это сразу сигнал «стоп». Скорее всего, здесь есть какой-то подвох. Поэтому нужно изучать всю историю этого объекта.

При детальном исследовании выяснилось, что это не совсем склад. Земля не оформлена в собственность, а само строение непостоянное. При этом бывшие собственники напрямую предупреждали, что имущество не отдадут. С такими лотами связываться, конечно же, не стоит.

Проверка картотеки арбитражных дел

Далее проверяем картотеку арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Зачем это нужно? В картотеке по номеру судебного дела мы можем увидеть всю информацию – все решения суда по процедуре. По сути, там выложено все банкротное судебное дело с указанием деталей: стадия, данные об управляющем (не было ли отстранения от процедуры), какие решения принимались, оспаривал ли их кто-то и т. д.

Эта информация очень часто помогает понять ситуацию. Например, в ходе процедуры сделку могли признать недействительной. Могла быть оспорена сделка, например, по продаже перед банкротством автомобиля. Он был возвращен в конкурсную массу и теперь уже абсолютно легально продается в процедуре банкротства на торгах. А бывает и наоборот: может рассматриваться оспаривание прав собственности банкрота на какое-либо имущество, которое может быть в дальнейшем изъято. Это помогает нам понять, что вообще происходит в деле о банкротстве.

Бывают такие же судебные акты об отстранении арбитражных управляющих. Это стоит учитывать, поскольку может сложиться ситуация, при которой в момент проведения торгов старый управляющий уже отстранен, а новый еще не приступил к исполнению обязанностей и получается правовой «вакуум». К кому обращаться? Ни протоколов, ни торгов, ни задатков – можно ничего и не найти. Поэтому нужно проверять картотеку дел внимательно. Банкротство – это судебное дело, и все основные, ключевые моменты в банкротном деле прописаны.

4.3. Проверка организатора торгов и арбитражного управляющего

Будем говорить открыто: не все организаторы торгов «белые и пушистые». Встречаются среди представителей этой отрасли люди немного «серые», со своим умыслом, и даже откровенно «черные».

Изначальная задача организатора торгов состоит в том, чтобы облегчить работу арбитражному управляющему. Но по факту организаторы – это некая прослойка, которая позволяет более гибко подойти к организации торгов.

В большинстве случаев организаторы торгов все-таки достаточно адекватные, профессиональные люди. Особенно если речь идет об известных в своей отрасли персонах. Они действительно помогают арбитражному управляющему продать имущество выгоднее для должника и обеспечить порядок при проведении торгов.

Но бывают разные случаи. Недавно наши коллеги рассказывали неприятную историю. Они перечислили задаток организатору торгов. И, когда не выиграли лот, обратились за тем, чтобы получить эту сумму назад. Встречались с ним, пытались вернуть деньги даже угрозами, но человек спокойно объяснил, что уже пять лет отсидел и ничего не боится в этой жизни. Задаток они так и не вернули. Но это, конечно же, редкий случай.

Как свести вероятность такого случая к минимуму? Нужно всегда изучать отзывы и проверять организатора торгов. Вам нужно посмотреть аккредитацию организатора в саморегулируемой организации (СРО). СРО до аккредитации собирает все сведения и документы об организаторе торгов, так что, даже если подход к процедуре формальный, все равно соблюдаются минимальные правила, то есть кому попало аккредитацию не выдадут. Если организатор торгов где-то «наследил», его исключат из реестра аккредитованных лиц.

Организатор торгов должен быть аккредитован в той же саморегулируемой организации, что и арбитражный управляющий. Если сомневаетесь – позвоните в СРО арбитражного управляющего, уточните информацию о данном организаторе торгов.

Часто в картотеке арбитражных дел или на ЕФРСБ выкладывают порядок продажи, и именно в нем либо в отдельном решении собрания кредиторов как раз принимается решение о привлечении организатора торгов. Вся эта информация есть или на ЕФРСБ, или в картотеке арбитражных дел.