О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

• Название: Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт
• Автор: О. Полежаев
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-7205-1001-5

В данной монографии рассматривается зарубежный и отечественный исторический опыт законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков. В качестве объекта правового исследования выбрано законодательство современных европейских государств, входящих в континентальную правовую семью (ФРГ, Франции, Италии, Эстонии, Швейцарии, Австрии и Украины). Исследуется опыт отечественного законодателя в части регулирования упомянутых отношений, полученный в дореволюционный и советский периоды. Система правового регулирования отношений по застройке земельных участков является производной и находится в прямой зависимости от взглядов на категорию недвижимого имущества, а также от физических и юридических связей, возникающих между земельным участком и строением, расположенном на нем. Отмечается, что законодательное регулирование отношений по застройке земельных участков не ограничивается гражданским законодательством, так как очевидно воздействие отраслей публичных законодательств. Утверждается, что опыт зарубежного и отечественного правопорядков может быть учтен при реформировании современного отечественного гражданского законодательства.

---

Немецкий законодатель благодаря использованию принципа приращивания строений, возведённых на земельном участке, с одной стороны урегулировал отношения застройки земельного участка, а с другой – внес полную ясность и последовательность при определении пределов юридической власти застройщика над вещью (строением). Из всего вышесказанного можно построить логическую цепочку. Строение, возведенное на земельном участке, становится существенной составной частью последнего, и к нему как к части целого применимы все правила, применимые ко всей вещи. При упомянутом положении власть застройщика над земельным участком и строением является абсолютной, ввиду того что физически разные вещи (земельный участок и строение) приобретают единое юридическое закрепление по средствам признания их объектом права собственности на недвижимое имущество.

Упоминая о застройке земельного участка собственником, необходимо определить юридические факты, с наступлением которых германский правопорядок связывает возникновение или прекращение права на застройку. Основной предпосылкой возникновения у лица права на возведение строения, является приобретение права собственности на земельный участок.

Отечественный правопорядок в отличие от немецкого напрямую закрепляет правомочие собственника земельного участка возводить строения и сооружения. Правомочие собственника земельного участка на возведение строений закреплено не в отдельной норме, как в отечественном праве, а содержится в виде абстрактной, возможной меры поведения собственника, согласно которой «собственник вещи может в той мере, в какой тому не препятствуют закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое воздействие со стороны третьих лиц» (§ 907 BGB). Это правомочие является составной частью всех правомочий собственника земельного участка и возникает исключительно в силу факта приобретения права собственности на земельный участок. Ф. Бернгефт и И. Колер считают, что «к правомочиям, вытекающим из права пользования поземельной собственностью, принадлежит также право постройки на земельном участке здания»[20]. К такому же мнению приходил и М.И. Митилино при толковании саксонского, швейцарского и австрийского Гражданских Уложений, отмечавший, что термин «Baurecht» в первую очередь означает право каждого собственника земли возводить на нем строения и только потом свидетельствует об особом праве застройки (суперфициарном праве)[21].

К аналогичному выводу в результате толкования § 903 ГГУ и §14 Конституции Германии приходит и исследователь В.В. Чубаров, рассматривая правомочие на застройку земельного участка как разновидность распоряжения правом собственности[22]. Германский правопорядок определяет объем власти собственника над вещью не через традиционную триаду правомочий, а через категорию «правовое господство»[23] или «право распоряжения»[24], которое может распространяться до тех пор, пока не будет ограничено законом.

Г. Дернбург говорил об изменчивости объема власти собственника над вещью в зависимости от национальных представлений и требований времени, упоминая о социальной направленности современного права[25]. Немецкий правопорядок, по мнению отечественных исследователей, исходит из положения о невозможности приданию власти собственника абсолютного и безграничного физического и юридического господства над вещью, средством ограничения этой власти законом в интересах окружающих[26].

Упомянутые идеи находят свое подтверждение в нормах ГГУ, ограничивающих правомочие по застройке земельного участка соблюдением интересов третьих лиц. Возникновение и прекращение права по застройке земельного участка зависит от законных притязаний собственников соседних земельных участков. О. А. Омельченко объясняет необходимость включения §906-908 ГГУ запретом на притеснение и обесценивание права земельных собственников путем вредного использования смежных участков, что, в свою очередь, соответствует правовой традиции и социальному интересу[27]. А. Жалинский и А. Рерирх обосновывают необходимость норм соседского права желанием законодателя гарантировать мирную жизнь между соседями[28]. §907-908 ГГУ обязывают собственника демонтировать возведенное строение или воздержаться от возведения при наличии реально исходящего или обоснованной наличной возможности появления недопустимого влияния существенного характера на соседний земельный участок или вероятности обрушения строения, или его части. Положения (§ 908 BGB), ограничивающие право застройки в связи с опасностью обрушения строений на соседний участок, довольно ясны и определенны. Особое внимание необходимо уделить формулировке действий (§ 906-907 BGB), в которых немецкий законодатель использует оценочные категории. Собственник не может запретить воздействие, исходящее с соседнего земельного участка, если оно не влияет существенным образом на использование его участка (§ 906 BGB). Саму по себе строительную деятельность и сопутствующие ей негативные воздействия газов, паров, запахов или сотрясений от работы машин, свайных работ современная судебная практика Германии существенным воздействием не называет, и характеризует как допустимое не нарушающее существенным образом интересы соседей воздействие[29]. Однако и подобная деятельность может быть охарактеризована как «существенное влияние» с последующим запретом на ее осуществление, если превышаются установленные законом и административными инструкциями, показатели допустимого вредного воздействия на окружающую среду (§ 906 BGB), установленные в отдельном федеральном законе. К категории «недопустимого воздействия» содержащейся в абз. 1 § 907 ГГУ, судебная практика относит воздействие, которое осуществлено при нормальном состоянии сооружения и его надлежащим использованием. Под строением как источником негативного воздействия подразумеваются искусственные сооружения, строения, канавы, пруды, земляные насыпи, за исключением деревьев и кустов[30]. Право застройщика на сохранение возведенного строения может быть ограниченно, даже при условии соблюдения им установленных законом защитных мер относительно расстояний между строениями при условии, что недопустимое воздействие обнаружено фактически (§ 907 BGB). Показательным является решение суда, обязавшее собственника снести строение, ставшее причиной изменения атмосферных потоков, оказавших негативное влияние на соседний земельный участок[31].

Требования, предметом которых является устранение недопустимого воздействия от строительных работ, ведущихся с нарушением допустимых пределов вредного воздействия, или недопущение возведения, или сохранения строения, являющегося источником недопустимого воздействия, обычно обличаются в форму негаторного иска[32]. Германские суды, требования, вытекающие из нарушения § 907, 908 ГГУ, характеризуют как негаторные иски[33]. В качестве основания прекращения правомочия по застройке земельного участка собственником необходимо выделить прекращение права собственности на объект недвижимого имущества, ввиду того что правомочие возводить строение является составной частью права собственности. Юридические факты, с наступлением или наличием которых германское гражданское законодательство связывает момент возникновения или прекращения права собственника земельного участка возвести и сохранить строение, в зависимости от критерия юридической действительности представляется возможным классифицировать на основные и факультативные.

Основные предпосылки для возникновения или прекращения права застройки: возникновение и прекращение права собственности на земельный участок, ввиду существований правомочий застройки как составной части права поземельной собственности, которыми лицо наделяется в силу закона и факта приобретения права.

Факультативные предпосылки – обстоятельства, запрещающие возводить или сохранять строения, проистекающие исключительно из нарушения законных интересов третьих лиц, в зависимости от фактически сложившихся обстоятельств. Разница заключается в том, что первые из них существую всегда и являются необходимыми и достаточными, в то время как существование предпосылок второго типа является вариативным и вполне возможна ситуация, при которой соседские права вообще могут не оказывать влияние на право застройки земельного участка собственником.

Следовательно, возникновение или прекращение права на застройку земельного участка его собственником, представляет собой совокупность юридических фактов, включающих наличие права собственности на земельный участок и соблюдение законных интересов собственников соседних земельных участков.

Нельзя не отметить, что вышеперечисленные предпосылки, оказывающие влияние на возникновение или прекращение права застройки собственником, не укладываются в принятое в доктрине отечественного права учение о действиях и событиях как юридических фактах порождающих возникновение, изменение или прекращение отношений.