О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

• Название: Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт
• Автор: О. Полежаев
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-7205-1001-5

В данной монографии рассматривается зарубежный и отечественный исторический опыт законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков. В качестве объекта правового исследования выбрано законодательство современных европейских государств, входящих в континентальную правовую семью (ФРГ, Франции, Италии, Эстонии, Швейцарии, Австрии и Украины). Исследуется опыт отечественного законодателя в части регулирования упомянутых отношений, полученный в дореволюционный и советский периоды. Система правового регулирования отношений по застройке земельных участков является производной и находится в прямой зависимости от взглядов на категорию недвижимого имущества, а также от физических и юридических связей, возникающих между земельным участком и строением, расположенном на нем. Отмечается, что законодательное регулирование отношений по застройке земельных участков не ограничивается гражданским законодательством, так как очевидно воздействие отраслей публичных законодательств. Утверждается, что опыт зарубежного и отечественного правопорядков может быть учтен при реформировании современного отечественного гражданского законодательства.

---

Теоретическое обоснование положения не совпадения застройщика и собственника недвижимости Р. Oertmann видел в признании за застройщиком права на подобии собственности на часть земельного участка, которая занята строением, что позволяло сохранить и собственность за застройщиком и не нарушало принцип приращивания[53]. Однако господствующим стало представление о возникновении юридической связи между строением и Erddaurecht, при которой строение становится составной частью не земельного участка, а ограниченного вещного права застройки, приравненного к недвижимому имуществу[54]. Далее подобные представления были напрямую закреплены в германском законодательстве[55].

Возможность признания за правом застройки объекта гражданского оборота и доступа застройщика к кредиту актуализировали проблемы определения юридического существа права застройки и правового режима возведенного строения. В германском правопорядке в зависимости от правового режима имущественные права подразделяются на движимые вещи и земельный участок, который является единственным недвижимым имуществом, упомянутом в BGB[56]. Отнесение права застройки к имуществу движимому внесло бы затруднения в гражданский оборот ввиду недоступности использования института поземельной записи, что нарушало интересы застройщиков, собственников и третьих лиц по причинам невозможности точным образом определять личность обладателя права. Признание права застройки имуществом недвижимым посредством прямого указания в законе[57], позволило застройщикам использовать дешевые ипотечные кредиты. Однако наиболее важным было применение к праву застройки всех правил, применимых к обороту земельных участков (недвижимому имуществу), что позволяло застройщику приобретать прочный титул и непосредственное господство над земельным участком в пределах определенного договором срока (§11 ErbbauVo). Применение правового режима недвижимости является основанием для теоретического обоснования отнесения строения не к земельному участку, а к праву застройки.

Отнесение права застройки земельного участка к имуществу недвижимому и признание строения существенной составной частью последнего, обусловлено необходимостью придать праву застройки экономическую стоимость. Следовательно, отчуждение или залог права застройки гарантирует положение контрагента. Строение как существенная составная часть значительно повышает стоимость права застройки, в отличие от положения застройщика на основании договора аренды. Согласно сложившейся прусской, а теперь и германской практике, дом, построенный арендатором, хотя и считается собственностью застройщика, является имуществом движимым[58], что влечет множество негативных последствий и не позволяет за счет стоимости здания повышать экономическую стоимость права аренды. Право застройки является срочным и возмездным.

Возникновение правомочий по застройке чужого земельного участка на основании Erbbaurecht в немецком правопорядке полностью совпадает с моментом появления самого права застройки. Право застройки, как и право собственности на земельный участок, изначально содержит комплекс правомочий, необходимых для возведения и приобретения право на строения. Правомочия по застройке земельного участка собственником, считаются составной частью его права и возникают в момент приобретения права собственности. Аналогичный механизм заложен немецким законодательством и в праве застройки. Erbbaurecht является вещным правом, содержание которого определяется законом, следовательно, правомочие по застройке земельного участка проистекает из его социальной задачи и передается застройщику на основании закона. В период действия право застройки наделяет застройщика правомочиями возведения, владения, сноса, реконструкции, пользования и восстановления строений[59]. Следовательно, право на строительство является неотделимой и существенной частью права застройки, и возникает с моментом его появления.

В свою очередь необходимо отметить, чтоб силу особенностей возникновения вещных прав в немецком правопорядке, право застройки появляется после внесения его в поземельную книгу (§ 2 ErbbauVO) и представляет собой сложный юридический состав. Основанием для учреждения права застройки является исключительно договор[60]. Завещание, судебный акт или давностное владение не являются основаниями для учреждения права застройки. Для учреждения права застройки на основании договора необходимо: заключение обязательственного договора с нотариальным удостоверением, нотариальное удостоверение вещного договора и внесение содержания последнего в поземельную книгу (§ 2 ErbbauVO, § 313 BGB).

Основанием для прекращения вещного права застройки и принадлежащего его обладателю правомочия на возведение строений по общему правилу сводится к прекращению срока, на который право было установлено. Разумеется, есть ряд положений, в силу которых право застройки может быть прекращено до истечения срока, он определяется законом или соглашением сторон, однако зачатую обусловлен нарушением прав собственника или застройщика земельный участок. При прекращении наследственного права застройки застройщик наделен гарантиями, позволяющими получить денежную компенсацию за передачу права на строение собственнику земельного участка[61]. Правопорядок в Германии обеспечивает положение, при котором субъект, застраивающий чужой земельный участок, приобретает на него юридически прочный титул, протяженный во времени, что позволяет получить доступ к кредиту и окупить издержки на строительство. С другой стороны, позволить собственнику земельного участка извлекать доход от его использования и в последующем повысить стоимость земельного участка за счет приобретения права собственности на строение, которое после прекращения права застройки перейдет собственнику земельного участка.

В современной доктрине права Германии считается, что право застройки недооценено государством и является эффективным инструментом управления муниципальным земельным фондом[62] и средством решения отдельных социальных и политических проблем[63].

Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает уникальными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии аренда земельного участка для целей возведения строений считается менее совершенной правовой конструкцией регулирования отношений по застройке земельных участков. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды[64]. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика[65]. Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора[66]. Подобное положение было обусловлено следующими причинами.

Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращивания и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временной присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения. В частности, спорным является режим подобных строений, которые не вносятся в поземельную книгу и применимости к ним правил § 95 BGB[67]. Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде, по сравнению с вещными правами, однако признавал за собственником последнего арендатора[68]. Анализ положений BGB привел к похожему положению и Г. Неймана[69]. Мнение, поддержанное Л. Кассо[70], о признании аренды в качестве «права на чужую вещь» влекущей самостоятельность строений в настоящий момент считается общепризнанным[71].

Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесения его к движимому или недвижимому имуществу. Строение, возведенное на основании вещного права застройки, является существенной составной частью права, и обладает правовым режимом недвижимости. В отношении арендатора подобные правила не применимы. Ввиду того, что основанием для строительства является аренда, обязательственное правоотношение не дающего субъекту непосредственного господства над вещью. В литературе сформировалось мнение, в силу которого связь, установленная между строением и земельным участком, ограничивается сроком действия договора[72] и является «слабой» по сравнению с вещными правами. Невозможность реализации принципа приращивания, признание строения собственностью арендатора и применение режима недвижимости исключительно к земельным участкам стали основаниями для признания строений возведенных на праве аренды движимым имуществом[73].