Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

• Название: Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости
• Автор: Вениамин Вылегжанин
• Жанр: Юриспруденция

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться на рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов – в этой книге.

---

Некоторые клиенты, даже несмотря на негативные заключения, рискуют и все равно покупают эту квартиру с червоточиной. Но подобная покупка – это как мина замедленного действия, она может лежать годами в спокойном состоянии, а может и сдетонировать от легкого прикосновения. Так стоит ли ходить по этому минному полю?!

Правда, если квартира с червоточиной, то чаще всего покупатели ее страхуют от претензий третьих лиц. Но о страховании титула мы поговорим ниже.

Добросовестность требует…

Нередко те, кто приобрел квартиру, считают себя добросовестными приобретателями, а потом у них по суду эту квартиру отнимают. Так кто все же является добросовестным покупателем? Для того чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, нужно три момента: разумная осмотрительность, осторожность и добрая воля. И все они будут проверяться судом. И на все нужно представить документальное подтверждение. Обзор судебной практики от 1 октября 2014 г., утвержденный президиумом Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, четко об этом говорит.

Что такое разумная осмотрительность? Это значит, что я не просто посмотрел объект, а предпринял действия для выяснения его истории, проверил полномочия продавца. Я не специалист, сам не могу проверить, поэтому обратился в риелторскую компанию. И не в абы какую, а сертифицированную. Вот договор с ними. Вот письменное заключение, где описана история квартиры и где указано, что они не видят препятствий для ее покупки. Это документ. Значит, моя разумная осмотрительность подтверждена документально.

Добрая воля – это готовность человека купить объект недвижимости и заплатить за него. У нас сегодня не является обязательной нотариальная форма заключения договора. И, наверное, это правильно. Но здесь есть один нюанс. Лучше, когда вашу добрую волю может подтвердить нотариус. Потому что нотариус ставит свою печать на договоре и судом может быть привлечен как свидетель. Он подтвердит, что стороны действовали добровольно, понимали, что они делают, и соглашались на продажу и покупку осознанно, никто их не принуждал к сделке.

Третий фактор – осторожность. Что здесь имеется в виду. Надо получить деньги за квартиру, если вдруг суд расторгнет сделку. И вот какие действия совершил покупатель, чтоб вернуть эти деньги обратно? Если ничего не сделал, то квартиру отберут, а деньги продавцом могут быть потрачены, и будет он отчислять от дохода по 25 %. Это затянется на поколение. Фиксацией факта осторожности является титульное страхование. Если оно проведено, то страховая компания вернет вам уплаченные за квартиру деньги. Не все, конечно. А только те, которые прописаны в договоре страхования. Если же вы сделали ремонт, то это отдельное судебное дело. Так что целесообразно страховать, если вы не видите в истории квартиры никаких темных пятен. Время все же смутное, ненадежное, законы меняются, и кто может сказать, что завтра бывший собственник по каким-то причинам не подаст в суд. Или предъявят претензии третьи лица. Никакой гарантии нет, настроение людей переменчиво. А вот если у вас имеется страховой полис, то и спите вы при этом более спокойно. И лучше страховать квартиру на 3 года. Как показывает практика, большинство судебных разбирательств происходит именно в это время. Если же покупатель застраховал титул квартиры, то это показывает его осторожность. Это действие входит в статус добросовестного приобретателя.

Выписки из ЕГРП бывают разные

Большинство людей знает, что для сделки, чтобы удостовериться, что перед вами действительно хозяин квартиры, надо получить выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. Между тем одной такой справки бывает недостаточно. Только вот о возможности получения иного рода информации из реестра многие даже не слышали. Между тем, органы Росреестра по запросу предоставляют также:

• выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости;

• справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;

• выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;

• сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Нередко продавцы, у которых «продвинутые» покупатели требуют полный пакет документов, ссылаются на то, что для регистрации они не нужны, поэтому они их и не хотят предоставлять. Действительно, Росреестр не попросит у вас указанные выше справки, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный.

Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

При этом добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. «Суды, – поясняет ситуацию управляющий партнер компании “Юридическое бюро” Елена Казанкова, – относят к таким критериям принятие гражданином “всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества”. В том числе: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества; сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена)».

Многие из вышеперечисленных критериев могут быть достижимы только при условии исследования полного пакета справок и выписок из ЕГРП, а именно:

• из выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости – можно узнать, не осуществлялась ли многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени;

• из справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, – установить наличие судебных дел, административных или исполнительных, наследственных производств в отношении объекта, даже если в ЕГРП еще не внесены сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов. Полученная информация может подсказать, где имеется проблема, и установить скрытые риски;

• из Выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов – можно установить, на основании каких документов было зарегистрировано право за нынешним собственником, и сверить соответствие их реквизитов с экземплярами, представленными продавцом;

• запросив сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, можно определить, а было ли вынесено в отношении собственника решение об ограничении/лишении его дееспособности. Если соответствующие отметки внесены в Реестр, сделку с таким гражданином совершать нельзя.

Стоит отметить, что потенциальный же покупатель недвижимости может заказать самостоятельно только выписку о переходе прав на объект. Остальные справки выдаются только по запросу собственника объекта (лица, действующего по доверенности от собственника).

Таким образом, чтобы впоследствии у покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед ней имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы либо выдал доверенность на их получение. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.

Если услуга оказалась некачественной

Компания, если она провела экспертизу квартиры, оказала услугу. На это распространяется Закон о защите прав потребителя. Если что-то они сделали не так, то клиент компании по закону может предъявить претензии относительно того, что услуга ему была оказана некачественно. И если экспертиза проведена либо не полностью, либо не в соответствии со стандартом РГР, то риелторская компания может быть обязана возместить клиенту нанесенный ущерб. Это второй способ защиты клиента от финансовых потерь. Но здесь следует помнить о том, что выбранная вами компания должна иметь сертификат.

Порой можно слышать, что риелторская фирма отвечает перед клиентом только своим комиссионным вознаграждением. Это совсем не так. Никогда такого не было. Закон о защите прав потребителей ничего такого не устанавливает. Однако когда компания сертифицирована, то вопрос финансовой ответственности решается проще. Ибо одно из требований национального стандарта при сертификации – это обязательное страхование риелторской ответственности перед потребителем. Если компания не сертифицирована, то что они тогда вам вернут? У них может быть ничего и нет, никакого имущества. Офис в аренде, на счетах копейки…. Сертифицированная же компания, даже если она маленькая, готова нести реальную финансовую ответственность перед клиентом. И при этом не попасть в ситуацию, когда все деньги отдали и закрыли компанию. Такие компании в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Это гарантированный механизм для компании, который позволяет ей нести ответственность перед клиентом и не развалиться, не уйти с рынка.