Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

• Название: Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости
• Автор: Вениамин Вылегжанин
• Жанр: Юриспруденция

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться на рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов – в этой книге.

---

Нередко можно слышать, что частного посредника можно нанять на подбор квартиры. Можно, но я не знаю, что это такое. В компании эта услуга бесплатная. Обратитесь – и вас проконсультируют, как подобрать квартиру самому. Не верьте, что у компаний есть закрытые базы, все ищут в одном пространстве. Просто есть бесплатные сайты в Интернете, а есть платные базы данных. И частник может заплатить деньги, чтобы получить к ним доступ. Понятно, что для компании это дешевле, а вот частный посредник вряд ли будет расходоваться, чтоб подобрать для вас квартиру. Он будет искать в тех же общедоступных базах. Так что рассказы о том, что у нас закрытая база, все ерунда, этим недобросовестные риелторы вводят потребителя в заблуждение…

Не все частные «черные»

Число маклеров, работающих на рынке самостийно, то есть вне риелторских компаний, в последние годы существенно увеличилось. Однако в этом вопросе далеко не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Попробуем разобраться.

Итак, начнем с определения, которое обычно используется неправильно. Почему? Да потому, что «черными» маклерами именуют всех риелторов, работающих самостоятельно. Между тем «черный» маклер – сугубо криминальный элемент. И работа его, если можно так выразиться, заключается вовсе не в том, чтобы оказывать клиентам риелторские услуги. Его специализация – всевозможные жульничества с жильем.

А вот риелтор, работающий самостоятельно, совершенно не обязательно является мошенником. Поэтому термин «черный» к нему неприменим. Да, он частник. Но это не обязательно плохо.

Частных маклеров, в отличие от «черных», в последние полтора-два года стало гораздо больше, чем прежде. И виноваты в этом, как ни грустно это признать, риелторские компании, ведь пополнение в стане частников произошло в основном за счет того, что на вольные хлеба ушло множество бывших сотрудников агентств недвижимости.

Почему так случилось и когда это произошло? На мой взгляд, рост числа частных маклеров лишь краем связан с нынешним кризисом. Конечно, в течение последнего года многие фирмы или «умерли», или сильно сократились, что вынудило их бывших сотрудников заняться частной практикой. Однако рост числа маклеров начался тогда, когда никакого кризиса не было и в помине. Просто риелторские фирмы в последние годы становились все менее и менее привлекательным местом работы. Агенту ведь что нужно? Чтобы его учили, помогали и поддерживали, чтобы обеспечивали квалифицированной юридической поддержкой. Еще неплохо, чтобы у него было удобное рабочее место. Но не это главное. Важнее всего для агента ощущение собственной защищенности, которое должно выражаться в том, что в сложных ситуациях его не оставят с проблемой один на один, а поддержат мастерством руководителя отдела и возможностями администрации компании. И уж совсем было бы здорово для агента, если бы ко всему вышеназванному прилагался поток клиентов, привлеченных компанией…

Так вот, в течение последних лет объем поддержки и помощи, которую большинство компаний было готово оказать собственным сотрудникам, неумолимо снижался. Почему это происходило? На мой взгляд, причина кроется в элементарной жадности. «Хочу денег! Больше денег! Еще больше денег! А делать ничего не хочу!» – вот тот девиз, которым руководствовалось начальство целого ряда риелторских фирм. И поскольку агенты, как ни старались, не могли прыгнуть выше головы, выход был найден в снижении затрат. А это снижение, естественно, привело к тому, что ценность фирмы для агента устремилась к нулю…

Не спорю, что не все частники «черные». Но когда частник говорит, что я сделаю не хуже, чем агентство недвижимости, он врет. Он может быть великолепным спецом, но у него одна голова, он сам себя контролирует. В агентстве недвижимости много голов, и здесь подтверждается выражение «один ум хорошо, а два лучше». У любого человека, даже мастера своего дела, в какой-то момент взгляд может «замылиться». Человеческая голова не может сама себя эффективно во всем проконтролировать. Но если агент или менеджер что-то пропустит, то защитная система компании ловит недосмотр раньше, чем это станет проблемой.

«Левые» сделки за счет клиента

«На что мне фирма? – спросили себя через некоторое время многие успешные агенты. – Клиента привлек я сам, обслужил его сам, никто мне ничем не помог. Так почему же я должен делиться?»

И вот агентский мир раскололся на два лагеря. Представители первой группы честно ушли из фирм и занялись частной практикой. А вторые? Нет, вторые остались, но активно занялись проведением так называемых «левых» сделок. Это такие сделки, доход от которых агент кладет себе в карман, не делясь с компанией. При этом он использует все материальные блага компании: ее офис, базы данных, телефоны, Интернет и т. п.

К сожалению, агенты ряда компаний проводят сделку как бы от фирмы, но не ставя агентство недвижимости в известность. Как от такого уберечься и не попасть в неприятную ситуацию? Дело в том, что если сделку провел агент компании, но помимо нее, то в этом случае фирма ответственности перед покупателем или продавцом не несет. В случае судебных разбирательств директор скажет: иди и судись с Васей Пупкиным, ты же с ним договор заключал. Что нужно делать? Первое: обязательно нужно читать, что написано в договоре, и что этот договор с компанией, а не с Васей Пупкиным. Во-вторых, если вас привели в компанию (бывает, что в переговорной комнате фирмы заключается «левая» сделка), то попросите руководителя подойти и предъявить соответствующие документы. Нужно попросить сертификат компании и спросить у менеджера, есть ли у того право подписи. Если скажет «да», то пусть покажет доверенность от руководителя компании и брокерский аттестат. По национальному стандарту только брокеры имеют право подписи. У нас же просят документы, и мы нормально к этому относимся. Это элементарные требования клиента.

К чему привело развитие практики с левыми сделками? К тому, что фирмы стали беднее, а их менеджеры – богаче. Потому что там, где есть какая-то нечистоплотность, всегда есть возможность для поборов. Это и произошло: руководители отделов многих фирм, вместо того чтобы все силы отдавать ведению бизнеса, стали элементарно «крышевать» своих агентов, делающих левые сделки. А те, в свою очередь, стали им за это щедро платить…

Вот уж кому я никогда не порекомендовал бы поручать решение жилищного вопроса, так это тем риелторам, которые «гоняют леваки». Даже если они хорошо владеют предметом. Почему? Ответ очевиден: представители описанной категории – это люди без моральных принципов. А если они не стесняются нечестно играть со своими работодателями, то где гарантия, что подобному же нечестному отношению они не подвергнут своих клиентов?

Поэтому, если агенты просят у вас аванс, то вносите его всегда в офисе компании. И не лишне будет проверить, на каких основаниях компания здесь находится. Может они сняли этот красивый офис на 3 дня, повесили шикарную вывеску, собрали авансы и… исчезли потом. На слово верить никому нельзя. Особенно в ситуации, когда на кону стоят миллионы.

Гораздо лучше, если уж рассматривать перспективу работы с частником, иметь дело с тем, кто честно работает самостоятельно. Однако и здесь существуют свои тонкости. Например, почему-то считается, что услуги частного маклера намного дешевле, чем услуги фирм. Это заблуждение: возможно, слегка дешевле и будет, но существенно сэкономить не удастся. Но частники берут другим. Их услуга нередко выше по качеству.

Услуги с человеческим лицом

Зачем же тогда отдаваться в руки частного маклера? Вовсе не из соображений экономии, а из стремления к получению услуги «с человеческим лицом». Ведь в этом вопросе частный маклер – при условии, что он действительно профессионал, – может дать много очков вперед фирмам, особенно крупным.

Собственно, крупные фирмы в принципе не могут себе позволить учитывать в работе с клиентом его индивидуальные особенности и специфические запросы, потому что большая компания – это, по сути, конвейер. Соответственно, и работа ведется как в кафе быстрого обслуживания: все чизбургеры – стандартные, один клиент – одна дежурная улыбка. Клиента как бы укладывают в прокрустово ложе стандартной технологии обслуживания. А если ему это не нравится, так что ж с того? «Свободен, следующий» – вот девиз многих сотрудников крупных агентств недвижимости.

Частные же маклеры и сравнительно небольшие фирмы такого обращения с клиентом себе не могут позволить в принципе, ведь их успех зависит не от массированной рекламы, а от того, будет ли клиент рекомендовать их своим друзьям и знакомым. Поэтому учет специфики каждого конкретного клиента для них – принципиальное правило.

Чем рискует клиент частного маклера? Основной риск кроется в том, что, поскольку частник работает индивидуально, потребитель становится заложником его квалификации и добросовестности. Ведь в отличие от компании, где все действия агента так или иначе контролируются руководителем и юристом, проконтролировать частника просто некому.