Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

• Название: Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости
• Автор: Вениамин Вылегжанин
• Жанр: Юриспруденция

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться на рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов – в этой книге.

---

К сожалению, не каждый клиент может проверить квалификацию компании и несет ли она ответственность за ошибки, допущенные при проведении сделки. Что если по квартире клиента будут судебные тяжбы? Поможет ему в этом случае риелторская компания? Как это понять? А понять очень просто. Если компания имеет СЕРТИФИКАТ, то в нее можно смело обращаться. Если, не дай Бог, вы потеряете квартиру, то не останетесь без жилья. Или без денег. Уже больше 10 лет в рамках Российской гильдии риелторов (РГР) существует сертификация риелторской деятельности. В рамках ее существует ряд строгих требований, которые включают и требование к профессиональной квалификации специалистов, которые регулярно обновляются (каждые 3 года). Кроме того, профессиональная ответственность компании застрахована. Она застрахована на случай риска утраты недвижимости по вине риелторов. Если таковая произойдет, то деньги клиенту за утраченную недвижимость выплатит страховая компания.

А как понять клиенту, не устарел ли выданный компании сертификат? Много лет в рамках РГР шли разговоры, что нужен публичный документ. И наконец, он принят – единый реестр сертифицированных компаний, в которых агенты и брокеры обучены и имеют аттестат соответствия профессии. Он действует по всей России. К примеру, покупаете вы квартиру в Перми. Зашли на сайт РГР, нашли нужный город и выбрали среди сертифицированных компаний ту, которая вам нравится или находится к вам ближе по расстоянию. Если она имеет сертификат, то и услуги у нее ничем не будут отличаться по качеству от других сертифицированных компаний.

Очень важно, на сайте появился новый раздел – фирмы, лишенные аттестата за те или иные нарушения. Тем не менее, очень многие из исключенных компаний пишут на своих сайтах, что они являются членами РГР, что у них имеются аттестаты. Поэтому, прежде чем обратиться в компанию за услугой, проверьте на сайте РГР, в каком разделе она находится – исключенных из РГР или сертифицированных. Если вы этого не сделаете, то можете попасть в ситуацию, когда услуга вам будет оказана неквалифицированная, но спросить ни с кого не сможете, так же как и вернуть уплаченные за такую «услугу» деньги.

«Знак качества» для компании

Уже не первый год членство в Российской гильдии риелторов и наличие сертификата соответствия нашим профессиональным стандартам являются двумя основными и несомненными «знаками качества», подтверждающими высокий уровень оказываемых услуг. Конечно, мы пока не можем полностью гарантировать от возникновения каких-либо локальных «шероховатостей». Но то, что глобальных проблем у клиентов при пользовании услугами РГРовских сертифицированных компаний не будет, – однозначно. Если же нечто подобное вдруг возникнет, хочу напомнить, что в РГР и каждой из региональных ассоциаций существуют комитеты по защите прав потребителей риелторских услуг, которые уж наверняка сумеют поставить коллегу-нарушителя на «правильное место». Подобный опыт у нас есть: например, в прошлом году в связи с ошибками, допущенными двумя членами Уральской палаты недвижимости, покупатель квартиры лишился своего приобретения, причем члены УПН, допустившие просчеты, отказались возместить ущерб. Остался ли клиент один на один со своей бедой? Отнюдь: члены Уральской палаты недвижимости собрали необходимую сумму и купили пострадавшему клиенту аналогичную квартиру. Ну, а участь компаний-нарушителей оказалась печальна: их лишили сертификатов, исключили из членов УПН и отключили от Единой базы данных объектов недвижимости. Иными словами, они больше не смогут работать на рынке недвижимости.

Так что сегодня РГР и ее региональные ассоциации реально являются мощным инструментом защиты интересов потребителей риелторских услуг. Может ли что-то подобное обеспечить частный маклер или отдельно взятая фирма, не входящая в наше сообщество? Вероятно, данный вопрос можно признать риторическим. А значит, членство в РГР и наличие сертификата соответствия профессиональным стандартам можно уверенно назвать совершенно четкими критериями, которыми клиентам следует руководствоваться при выборе того, кому будет поручено решение одной из важнейших задач человеческой жизни – задачи обретения крыши над головой.

Таким образом, в ваших руках лишь общая инструкция по выбору компании, следование которой позволит вам избежать хотя бы наиболее явных промахов при выборе помощника при покупке недвижимости.

В чем роль риелтора?

Конечно же, не в том, чтобы подобрать вам квартиру. Хотя и эту работу риелтору приходится выполнять. Но в принципе подыскать себе жилье может человек и сам, если у него для этого есть время. Сегодня Интернет и газеты доступны для многих грамотных людей. Роль риелтора не в этом. Его задача – выявить недочеты, когда квартира подобрана, и первичная проверка ее пройдена. Скажем так, осмотрена визуально. Но те, кто осуществляет покупку недвижимости, должны не только понимать, но и осознавать, что любой нормальный продавец, прежде чем выставить квартиру на продажу, проведет ее предпродажную подготовку. И вот задача риелтора – выяснить: а обои наклеены на стенку? Она не упадет? Потолок не обрушится? Трубу не прорвет? Специалист обязан выявить все скрытые дефекты, которые может затушевать продавец и о них не говорить. Но даже если в квартире все хорошо, все соответствует нормам, то и здесь расслабляться не следует. К примеру, вы увидели, что все хорошо, вам все нравится, вы купили, заехали, а наверху или под вами такой шалман (стук, топот или пьяные крики). Но хуже, когда выше вас этажом живут алкоголики, которые нижние квартиры затопляют постоянно. Или музыка по ночам спать не дает. Или продукты ночью грузят. Тоже шум. И не совсем приятный. Безусловно, что эти недочеты могут выяснить и сами люди, но они порой такими категориями просто не мыслят.

Сейчас давайте разберем, а в чем все же заключается решающая роль риелтора. Когда и на каком этапе к нему обращаться. Каждый этап обращения выбирает для себя сам. Но все же основная роль риелторской услуги – это согласование правильных условий сделки. Человек выбрал объект, ему говорят: вносите предоплату. Все условия вроде как прописаны. Но если вы не специалист в риелторском деле, то действительно все условия кажутся правильными. Например, в Москве все расчеты между покупателем и продавцом проходят через банковские ячейки. Как правило, в сделке участвуют несколько человек, поэтому образуются цепочки. Расписано, кто когда вынимает деньги и куда и сколько добавляет. Но есть условия доступа для последнего продавца, который их и должен получить. Я знаю случаи, когда продавцу «верхние» покупатели, если видели, что он не профессионал, прописывали такие условия доступа к ячейке, что они физически не могли быть выполнены. И вот он квартиру продал, есть документы на руках, но их недостаточно, а сроки доступа истекают. Паника, заявления в полицию. Мол, меня обманули. Но что они могут сделать? Документы оформлены нормально, все подписи есть, покупатель или продавец не отрицают их подлинности. В таких случаях полицейские просто пошлют вас в суд. А это дело не скорое. За это время квартира по документам может быть уже в собственности другого лица, который, если он мошенник, ее быстро сбросит. Поверьте, если поставить цену ниже рыночной, то найти лоха труда не составит. Это одна из возможных схем мошенничества. А их в арсенале мошенников очень много. И если вы не знаете специфики рынка недвижимости, то обращение к профессионалам (и не только за консультацией) просто необходимо.

Частники – не всегда партнеры

Очень часто при сделках с недвижимостью людям помогают частные посредники, знакомые либо знакомые знакомых. И если этот частный посредник действует в рамках правового поля, если он является индивидуальным предпринимателем, прошел процедуру аттестации, то пожалуйста. Здесь можно его контролировать, он работает по требованиям, которые устанавливаются Российской гильдией риелторов. А если одиночка, нигде не зарегистрирован, то где его потом ловить? Совсем непонятно. Если же такой частный посредник заявляет, что он профессионал, на рынке уже более 10 лет, работал в таких-то и таких-то агентствах недвижимости, то вы просто задайте ему один-единственный вопрос: а чем он может ответить, если допустит ошибку? Не на словах, а на деле. Пусть покажет документ, который гарантирует клиенту то и то. Если его у него нет, то юридически он никто. Мало того, такой посредник нарушает Уголовный кодекс РФ – незаконное предпринимательство. И как вы думаете, можно обращаться к человеку, который ходит под статьей УК? Его могут завтра «упаковать» лес рубить, и чем он ответит?

Нередко можно слышать, что частного посредника можно нанять на подбор квартиры. Можно, но я не знаю, что это такое. В компании эта услуга бесплатная. Обратитесь – и вас проконсультируют, как подобрать квартиру самому. Не верьте, что у компаний есть закрытые базы, все ищут в одном пространстве. Просто есть бесплатные сайты в Интернете, а есть платные базы данных. И частник может заплатить деньги, чтобы получить к ним доступ. Понятно, что для компании это дешевле, а вот частный посредник вряд ли будет расходоваться, чтоб подобрать для вас квартиру. Он будет искать в тех же общедоступных базах. Так что рассказы о том, что у нас закрытая база, все ерунда, этим недобросовестные риелторы вводят потребителя в заблуждение…