Евгений Богомольный - Конкуренция на рынке услуг ЖКХ

• Название: Конкуренция на рынке услуг ЖКХ
• Автор: Евгений Богомольный
• Жанр: Юриспруденция

Книга предназначена для выявления недостатков сложившихся отношений между предприятиями в сфере жилищно-коммунального комплекса, их анализа и исправления, с целью построения эффективной системы конкуренции, функционирующей в динамических, спонтанно меняющихся условиях рынка. Содержащиеся в работе выводы могут быть использованы органами местного самоуправления при обосновании и принятии управленческих решений. Книга рекомендуется в качестве методического пособия для руководителей управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК, собственников помещений в многоквартирных домах, интересующихся спецификой деятельности по управлению многоквартирными домами, а также для студентов, изучающих основы управления недвижимым имуществом.

---

Глава 2

Работы и услуги жилищной сферы

2.1. Термин «жилищно-коммунальное хозяйство»

2.2. Жилищные услуги

2.3. Коммунальные услуги

2.1. Термин «жилищно-коммунальное хозяйство»

Термин «жилищно-коммунальное хозяйство» трактуется учеными по-разному. Наибольшую популярность набрали следующие определения ЖКХ:

– комплекс отраслей экономики, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий в населенных пунктах, создающий удобства и комфортабельность проживания и нахождения в них людей путем предоставления им широкого спектра услуг;

– совокупность жилищного, коммунального секторов городского хозяйства и инвестиционно-строительного комплекса, связанного с основными формами воспроизводственного процесса (новое строительство, капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, реновация);

– отрасль экономики, объединяющая производственные, финансовые и управленческие структуры по оказанию услуг по содержанию и ремонту инженерной инфраструктуры объектов недвижимости;

– часть хозяйства государства, обеспечивающая совокупностью деятельности служб и организаций, а также технических средств содержание в надлежащем состоянии жилищного фонда и предоставление населению коммунальных услуг.

В нашей работе мы рассмотрим жилищно-коммунальное хозяйство в более узком понятии – как социальную отрасль, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан в жилых помещениях и предоставляющую коммунальные услуги таким гражданам, а также решающую вопросы пользования общим имуществом в многоквартирных домах.

По своему составу жилищно-коммунальные услуги подразделяются на коммунальные услуги и жилищные услуги.

2.2. Жилищные услуги

Жилищные услуги – это услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными правительством Российской Федерации17 (см. рис. 16).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются правительством РФ.

2.3. Коммунальные услуги

Коммунальные услуги – осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений)18.

Рис. 16.Состав услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ОИ МКД)

Коммунальные услуги характеризуются непрерывным характером производства, взаимозависимостью и взаимовлиянием производства и потребления, зависимостью перспектив развития свойств коммунальных услуг от роста численности населения и территории мегаполиса.

Рис. 17.Состав коммунальных услуг

Обобщающей особенностью жилищно-коммунальных услуг является коллективный характер формирования потребностей в таких услугах и коллективное потребление. Возьмем для примера такие услуги, как уборка придомовой территории или освещение подъезда. Очевидно, что пользование результатами таких услуг является для жителей дома совместным и неделимым19. Особенностью жилищно-коммунальных услуг является то, что граждане лишены возможности сделать индивидуальный выбор и должны коллективно выбирать исполнителя услуг.

В основе отношений по предоставлениюжилищно-коммунальных услуг всегда лежит договор, по которому граждане являются потребителями жилищно-коммунальных услуг, а исполнителем могут быть:

1) управляющие организации, которые заключают договор управления с собственниками помещений20;

2) товарищества собственников жилья21 (специализированные кооперативы). Товарищество принимает устав, который по своей сути является многосторонним договором, подписанным членами товарищества. Не члены товарищества заключают с последним договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг;

3) ресурсоснабжающие организации при непосредственном управлении22 многоквартирным домом предоставляют коммунальные услуги в соответствии с заключенным договором, а жилищные услуги оказывает управляющая или подрядная организация по договору управления или подряда соответственно.

Последний вариант является наименее распространенным, а с сентября 2014 года получил новое ограничение – непосредственное управление стало возможным только на домах, в которых не более 16 квартир23. По статистике регионов непосредственный способ управления выбрали менее двух процентов многоквартирных домов. Поэтому в нашей работе мы будем рассматривать варианты, когда исполнителем услуг являются управляющая организация или ТСЖ/производственный кооператив (см. рис. 18).

Хочется отметить некоторые особенности предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Ресурсоснабжающие организации заключают договор поставки с управляющей организацией (ТСЖ), последние, в свою очередь, являются исполнителем в предоставлении коммунальных услуг населению24. При этом ресурсоснабжающие организации всегда являются монополистами, и у управляющих компаний (ТСЖ) отсутствует возможность выбора поставщика. Это обусловлено технической невозможностью конкуренции, ведь согласитесь, нельзя представить подведение двух-трех труб водоснабжения к дому для того, чтобы обеспечить возможность выбора.

Рис. 18.Схема договорных отношений в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг

Конкуренция возможна только в связке «собственники помещений в многоквартирном доме – исполнитель жилищно-коммунальных услуг» как механизм решения вопроса повышения качества жилищно-коммунальных услуг.

Глава 3 Основные проблемы развития конкуренции и способы их решения

3.1. Инертность граждан и воспитание активного собственника

3.2. Соотношение цены и качества жилищно-коммунальных услуг

3.3. Сложности при проведении конкурса по отбору управляющей организации

3.1. Инертность граждан и воспитание активного собственника

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года, ставил перед собой главную задачу – воспитание активного собственника жилья.

Проведем небольшую аналогию. Вспомните, как в советское время при отсутствии конкуренции среди магазинов население ненавидело продавцов, которым, в свою очередь, покупатели «мешали работать». Положительные изменения произошли именно благодаря конкуренции, когда каждый магазин стал бороться за своего клиента и стараться повысить планку своих услуг.

Так же и в сфере ЖКХ конкуренция может стать инструментом повышения качества услуг, но для этого гражданам, напрямую заинтересованным в повышении качества жилищно-коммунальных услуг, необходимо сделать первый шаг и начать активно участвовать в управлении многоквартирным домом.

В ЖК РФ более подробно регламентируется процедура проведения общих собраний собственников помещений, расширены полномочия и сфера влияния собственника на качество жизни в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе: